旅游地产发展影响因素及竞争力提升战略

◎李恩成

旅游地产发展影响因素及竞争力提升战略

◎李恩成

在互联网思维的背景下，房地产+ 成为开发商转型发展的思路。旅游业和房地产结合起来产生的旅游地产成为公众群体关注的热点之一。本文中笔者对旅游地产发展趋势、发展现状与影响因素等方面做出详细阐述，最后对提高旅游地产发展竞争力的策略提出几点建议。｀

随着我国经济的快速发展，社会财富的不断积累，社会个人及家庭财富的不断增长，为人们追求高生活质量奠定了基础，从而促进了社会大众对休闲度假旅游高品位时尚生活方式的需求，旅游地产孕育而生，并在近年来取得快速的发展。

旅游地产发展趋势

金融化。旅游地产集旅游、娱乐、住宿和养生等方面于一体，是典型的重资产行业，其开发及运营需要大量的资金注入。旅游地产项目运作金融化趋势就是以消费资本实现资产资本，主要体现在中后端环节，以打通消费和投资为突出特征，具体表现为旅游地产理财化、众筹化两个方向。

主题化、特色化。我国现代意义上的旅游地产源于上世纪80年代，经过几十年的发展，不少开发商以旅游地产的名义销售房地产，获取了经济利益，但也衍生出旅游地产行业存在的不少问题，比如旅游地产不符合当地旅游主题，客源减少导致经营举步维艰等。随着行业发展的日益成熟，开发商开始注重主题化的定位实现差异化竞争，通过旅游主题展现区域特色。旅游地产增强了竞争力，也使得旅游地产行业的发展愈加成熟。

区域功能综合化。发展早期的旅游地产功能单一，仅是观赏或休闲一种，不能满足人们复杂多样的需求。随着消费人群生活水平的提高和开发商合作方式的改变，引进了国外一些优秀的旅游地产案例，以为消费群体提供更加优质的服务为基本目的，整个旅游地产行业的开发从单一化转向综合化，这一改变也为人们带去更加便利的消费体验。

结合文化背景。文化是各民族的血脉和灵魂，是国家繁荣振兴取之不尽、用之不竭的力量源泉。随着我国社会环境的改变，人们到一个景点不再只是旅游，而是喜欢探索当地独特的历史文化和体验当地独有的风土人情。因此旅游地产结合旅游景区的文化背景提升知名度是旅游地产发展趋势之一。

旅游地产发展现状与影响因素

旅游地产首先自身拥有丰富的旅游资源优势，随着社会投资和消费需求的不断递增，为旅游地产行业注入强劲的发展动力，同时也导致了供大于求的突出矛盾，一方面，开发商对消费趋势的错误判断是导致“供大于求”问题出现的直接原因；另一方面，对旅游地产消费人群定位过高，失去了中低端客户也是导致这一问题出现的原因。旅游地产除了面临供求失衡问题外，还有以下几方面的问题：

同质化严重、竞争加剧。目前我国旅游地产投资项目主要集中于局部地区，局部投资过高并且消费人群以高端服务为主，流失中低端客户，这种现象的存在势必会导致旅游地产整体商业结构失衡，阻碍旅游地产更好发展。

规划单一。我国旅游地产开发经营模式单一，缺乏新颖的创意，旅游地产的选址和建设缺乏创新性和合理性。其次，旅游地产面对的消费人群较特殊，不同于单纯的房地产消费人群，旅游地产对地产周围环境的质量提出了较高要求。

变相圈地。地产的使用途径不同，其产生的经济效益也不同。在政府大量优惠政策扶持下，旅游地产价格实际要低于房地产价格，使得一些不法开发商利用这一优惠政策进行敛财，打着旅游地产的名号，低价购进土地，实则变作他用，变相圈地。

提高旅游地产发展竞争力的策略

做好规划及资源整合，促进开发。针对目前我国旅游地产存在的资源使用不均衡情况，开发商应该根据旅游地的实际情况，做好规划，整合资源，争取把旅游资源的用处发挥到最大化。杜绝开发商打着“旅游地产”的名号变相圈地的情况出现，建立基本监督机制，完善旅游地产建设过程中设计、选址、建设材料购买与运输的责任落实以及加强施工人员的安全保障措施。

创新融资体制，增加投入。旅游地产属于现代服务行业中高投资高风险高收益的行业。开发商需要与大量企业合作，用旅游特色吸引投资，维持旅游地产的继续运营。但是，目前我国融资体制不够完善，许多融资公司为快速获取收益，采取民间融资的方式，而我国法律对有些融资方式是明令禁止的。因此，开发商可以多方面多角度创新融资体制，加大力度吸引投资商增加投入。

尊重和把握历史文脉，打造特色。历史文化是一个民族的基本血脉。我国社会提倡高度重视文化体系的发展，以此提升国民素质，加强公民道德建设。现在大量旅游地产的建设依附于自然景观和建筑景观，在旅游特色基础上，尊重当地文化背景，把握历史文脉，打造出具有独特历史文化特色的旅游地产新路线。

采用多样有效的营销策略，缩短旅游地产的开发周期。结合旅游地产自身独特的优势，其销售模式不同于传统房地产，可以采用租售并举的销售模式，根据旅游地风土民情，打造企业宣传招牌，设计不同的建筑风格，吸引消费者的眼球。开发商结合自身项目的特点，开创新的营销方式如分权分时度假，缩短旅游地产的开发周期，在短时间内，完善旅游地产相关服务配套设施，尽快将旅游地产投入使用，并且还要不断改正旅游地产在投入使用后出现的问题，为消费者带去愉快的体验。

近几年，通过旅游市场与投资需求提升，推动了旅游地产项目大发展。在我国住宅市场风险增大而旅游地产市场日趋成熟的情况下，旅游地产进入刚需时代。未来5～10年，旅游地产市场将成为房地产市场的重要发展方向。

（作者单位: 海南第一投资控股集团有限公司）