浅析房地产企业销售收入确认的政策

摘要：在我国目前存在不同房地产企业采取不同销售收入确认政策的现象，导致房地产企业的销售收入确认问题一直以来颇有争议。本文主要通过对比万科股份有限公司和保利房地产股份有限公司的销售收入确认政策，来分析研究二者之间存在的差异，并进一步探讨其背后的问题。

关键词：销售收入；房地产企业；确认政策

房地产行业本身具有特殊性，其涉及的房地产预收账款和工程进度等问题，使得房地产企业的销售收入确认问题一直以来颇有争议。房地产企业在销售收入的确认方面往往凭借企业自己的主观臆断，会计核算随意性较大，导致我国目前存在不同的房地产企业采取不同销售收入确认政策的现象。下面以万科股份有限公司和保利房地产股份有限公司的销售收入确认政策来进行对比分析和研究。

一、案例公司基本情况介绍

（一）万科股份有限公司基本情况介绍

万科股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。公司收入主要来自房地产开发和销售，经过20多年的发展，她已经成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大城市經济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

（二）保利房地产股份有限公司基本情况介绍

保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台、国家一级房地产开发资质企业，位居国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006年7月，公司在上海证券交易所上市。2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名。

由以上两个案例公司的简介可知，房地产业务的销售收入在房地产企业的营业收入中占有较高的比重。因此，房地产企业是否确认房地产业务的销售收入以及何时确认销售收入，将会直接影响企业最终的营业收入、营业成本和利润，进而影响会计信息的质量。

二、案例公司销售收入确认政策分析

（一）万科股份有限公司的销售收入确认政策

万科股份有限公司在财务报表附注中对销售收入的确认政策进行了如下说明：收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入本集团，并且同时满足不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。具体政策为：房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按照销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。本公司将已经收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。

（二）保利房地产股份有限公司的销售收入确认政策

保利房地产股份有限公司在财务报表附注中披露房地产销售收入的确认政策是：在房产完工并验收合格，签订销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时，确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即可确认收入的实现。对于受托开发并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。

（三）两个案例公司销售收入确认政策对比分析

两个案例公司销售收入确认政策的差异主要体现在销售收入的确认时点上。保利房地产股份有限公司将收入的确认时点选择在交付钥匙时，而万科股份有限公司将收入的确认时点选择在房地产竣工验收合格时。保利地产的“交付使用”是将购货方的实际接收（或者基于合同的视同接收）作为确认“商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方”的首要标准，进而认定已向购货方提供产品，履行了合同义务，取得了合同权利。而万科股份有限公司“房地产竣工并验收合格”的确认标准比较单向。房产完工验收合格通常表明商品的完备性，对商品所有权上的主要风险和报酬是否转移的证明力度要小于保利房地产股份有限公司的确认政策。

虽然房地产是一种商品，但显然不同于一般的商品，在法律上属于不动产。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。通常与会计确认相关的房地产销售环节有：签署合同一付款或者办理按揭手续一房产竣工验收一办理产权登记。在上述几个环节中，只有在办理完产权登记和付清款项时，买卖双方的义务才完成，一个完整交易才宣告结束。而在实际经济生活中，由于房地产开发企业投入资金量大、建设周期长、产品价值高、涉及多个交易流程，所以企业到底在哪一个销售环节转移了商品房所有权上的主要风险和报酬涉及会计职业判断。不同企业对此有着各自的理解，因而制定了不同的销售收入确认政策，造成了房地产企业销售收入确认的特殊性。

三、案例公司销售收入确认政策的利弊

万科股份有限公司在房地产竣工验收合格之时确认销售收入，在其销售收入确认政策之中并未包含“交付使用”这一要素条件，所以万科股份有限公司的房地产销售收入确认政策并不完全符合收入准则中的规定。但也有学者认为，随着房地产市场管理制度和业务程度的日益健全与完善，工程在开工和预售前都经过相关部门的严格管理，这在一定程度上有助于降低房地产企业未来的销售风险，与购房者对房屋面积和质量验收等方面并无直接关系。而且，商品房已竣工验收，工程成本能可靠计量，因此可以确认收入。假若再等到开具正式售房发票或办理产权手续时才确认收入，显然不符合实质重于形式的原则。因此，万科股份有限公司的销售收入政策较好地体现了实质重于形式这一会计信息质量要求。

保利房地产股份有限公司在房地产竣工验收合格并办理移交手续和产权时确认销售收入的做法，显然符合会计准则中的谨慎性这一信息质量要求。但其也存在一定的弊端，主要体现在以下两个方面：一方面，这种方法会加大收入和费用确认的异步性，加剧利润率的波动幅度。通常来讲，只有在同一会计期间确认和计量收入以及相应的费用，才能使利润变化趋于稳定。而在保利地产的销售收入确认政策下，在工程完工并办理移交手续和产权之前都无法确认销售收入，但却可以对相关的成本进行确认和计量。因此，企业在办理商品房产权前，将要面临利润亏损的状况，而等到商品房交付使用后，所有的销售收入一下子得以全部确认，利润骤然增长，这显然有悖于配比原则的要求。另一方面，在工程完工并办理移交手续和产权前，企业所收到的房款都确认为负债项目下的预收账款，过高的预收账款提升企业的资产负债率，导致企业财务指标失真。

参考文献：

[1]易平良.收入确认的会计职业判断[J].中国注册会计师，2015（7）

[2]郑旭琳.房地产开发企业收入确认探讨[J].行政事业资产与财务，2014（30）

[3]陈孔军.探析我国房地产企业房屋销售收入的确认条件[J].资治文摘，2015（9）

作者简介：李雅娟（1975-），女，山西清徐人，管理学硕士，中国注册会计师，山西金融职业学院会计系副教授。