叫好不叫座！租房贷款引争议

文/本刊记者 李雪娇

叫好不叫座！租房贷款引争议

文/本刊记者 李雪娇

“房子是租来的，但生活不是。”那么有比租房更让人名正言顺不开心的事情吗？应该没有。

今年刚毕业的张鹏越来越无法忍受现在的租房环境。他告诉《经济》记者，他在北京朝阳区三里屯做广告策划，转正不久，月收入近8000元。他住在大兴区的黄村火车站附近，每月房租1600元。但是每天挤地铁的3小时，正在消耗着他的工作热情。转眼租约即将到期，一想到在繁忙的工作之余还要抽时间找房，令他很烦心。

如今在很多大城市，自有住房只能满足部分人群的居住需求，还有大量的居住需求要靠租赁来解决。“租售同权、租购并举”，成为今年房地产市场继楼市调控之后又一个热点话题。

热闹的住房租赁市场

2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，在扩宽渠道、规范制度、提高保障、鼓励政策等方面进行多角度、全方位阐述。在今年党的十九大报告中，习近平总书记说道：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”业内人士分析，由“购租并举”到“租购并举”，切中社会热点，回应了舆论关心的问题，为住房租赁市场健康发展指明方向。

据记者不完全统计，今年7月，住建部、国家发改委等九部委开展首批12个住房租赁试点后，我国已有20多个省份出台了“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持，建立健全住房租赁市场规则。

不仅如此，万科、万达等大型房企增设长租公寓项目。在租房市场中，不仅有链家、我爱我家等房地产经纪公司投资的自如公寓、相寓等，也出现了大量的独立品牌公寓商，以及众多网络平台想要分享这块“蛋糕”。至此，住房租赁市场形成了大、中、小机构及企业共同发展的格局。

深圳市住房研究会会长、深圳市政协委员陈蔼贫在接受《经济》记者采访时表示，“闻风而动”的企业参与住房租赁市场不外乎两个原因：一是各方的大局意识和担当意识。“近几年来，中央明确提出解决中国住房问题的总体思路，尤其是国资、国企的加入，使得各方联动。从‘只租不售’、加大保障房建设供应，到大力推动住房租赁市场发展，折射出政令畅通、令行禁止的行业规范。”二是顺应市场发展的需要。我国房地产行业经过多年来的高速发展，累积了诸如高房价带来的社会民生问题，以及房价高位运行而导致的系统性金融风险等问题。同时，市场自身的租售关系，开发运营模式、住房消费模式也需要不断调整，因此房地产领域的深化改革势在必行。

作为一款带有“普惠”性质的贷款产品，这款贷款产品的门槛并不高，租房贷款只需要达到以下三个条件就可申请贷款：

建设银行租房贷款条件 《经济》制图

据东方证券预测，至2030年我国租房人数将达2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。易观生活服务研究中心分析师陈涛对《经济》记者表示，随着城市土地供应数量越来越小，新建商品房每年新增供应量也将出现逐渐下降的趋势。存量住房的规模将越来越大，界时二手房交易以及住房租赁，有望成为房地产市场的主流。

租房分期平台信息

租房贷款引发争议

租房分期是年轻群体较为接受的方式，但现在市场上租房分期平台鱼龙混杂，优惠少、费率高，甚至与中介机构绑定，隐瞒租客交租形式，存在一定风险隐患。那么，银行与房企合作，直接提供租房贷款服务，也许会为住房租赁市场提供一个新思路。

近日，中国建设银行深圳分行在佛山、深圳等住房租赁试点城市，与招商地产、华润、万科、中海、碧桂园、星河等11家房地产企业合作，将5000余套在售、待售的房源转为长期出租。目前，已有70多家科技型企业向深圳分行提出承租意向。

据媒体报道，广东中山市的个体户黄先生已经申请到第一笔租房贷款。按照基准利率计算，黄先生申请的2万元贷款，一年需支付的总利息是870元，平摊到12个月中，相当于每月租金利息约72元。

这是首家国有银行触及住房租赁市场，解决租房者的需求，但租房贷款一出，也引起了不同的回响。

当记者向张鹏提及租房贷款时，他无奈地说：“租房贷款很吸引我，但今后我的工作肯定会有变动，长租不切合实际。”于是记者又联系了在事业单位上班的贾惠，而她的顾虑是租房的位置和对自身信用的影响。贾惠告诉《经济》记者，租房是工作前期的必经阶段，最终还是希望买房。不过，她表示，会继续观望租房贷款的落实情况。

曾经参与到租房贷款产品设计及宣传的深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉《经济》记者，建行推出的“安居贷”从制度保障、平台建设、房源供给、运营监管、金融服务等多渠道切入，提供了切实有效的住房租赁综合解决方案。在前期准备中，建行与房企之间的沟通顺畅，产品的重点放在了技术与监管方面。“对于房租套现问题，在设计之初我们就想到了，通过签订多方合同进行法律保障，并且将信用纳入银行系统，避免出现隐藏风险。”

李宇嘉表示，实行租房贷款是三方共赢的局面。首先，能够满足部分人的住房需求，实现“租有所得”。其次，在房地产继续下行、地产政策收紧的背景下，房地产开发商的重负债运营压力显现。在新周期的轮回中，住房租赁，可能成为房企未来抵御低迷周期的重要方式。而对银行来说，既能体现社会责任，又吸收了存款，同时衍生了潜在金融服务。银行掌握了流量的入口，居住会带来更多的消费需求，与租赁相关的其他需要如房屋装修、维护等，有助于银行业务的增值。

截至记者发稿前，中国银行、中信银行也相继开展租房贷款业务，究竟“叫好不叫座”的现象能否改变，答案不仅在政府支持、社会理解方面，主要还在于金融机构。

租房难之题待解

“国家政策一鼓励，各路资金进场，不但没把蛋糕做大，房租反而水涨船高。”中原地产首席分析师张大伟担忧地说。即使如今增加了多种住房租赁渠道，但若不从供需关系上解决现有的矛盾，无异于隔靴止痒。培育一个成熟的住房租赁市场，使之形成与住房买卖市场相互制衡的“住房租买选择机制”，重点在于做大做强住房市场。

对于当前我国的住房租赁市场，有几个较为成功的经验值得借鉴：首先加大对低收入人群的租房保障力度，引入社会资金和社会力量，大力进行公租房、廉租房的建设，并完善相关的申请、筛选流程。其次，加大对承租人的保护力度，制定配套的法律，以确保承租方拥有住房长租的权利。最后，在税费征收和政策法规方面，给予住房租赁市场一定的倾斜，以激发市场的活力，用市场的力量来解决住房的刚需。

我国房地产行业经过多年来的高速发展，累积了诸如高房价带来的社会民生问题，以及房价高位运行而导致的系统性金融风险等问题。同时，市场自身的租售关系，开发运营模式、住房消费模式也需要不断调整，因此房地产领域的深化改革势在必行。

陈涛也指出，类似北京、上海推行的公租房建设值得肯定，由政府兜底，不仅保障社会民生，提供更多房源，对住房租赁市场发展带来了良性循环，今后希望在全国其他城市推广。

“我认为租赁只是辅助，不是解决住房问题的全部。”张大伟表示，与发达国家相比，我国住房租赁市场的发育程度还很低。一些发达国家的经验表明，金融是住房租赁市场发展的基本条件。尽管政府通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激租赁住房建设，但如果金融市场和住房租赁市场不打通，风险就只能集中在少数机构或开发商手里，无法快速扩大规模。

实行租房贷款是三方共赢的局面。首先，能够满足部分人的住房需求，实现“租有所得”。其次，在房地产继续下行、地产政策收紧的背景下，房地产开发商的重负债运营压力显现。在新周期的轮回中，住房租赁，可能成为房企未来抵御低迷周期的重要方式。而对银行来说，既能体现社会责任，又吸收了存款，同时衍生了潜在金融服务。

据了解，美国住房租赁市场背后，有强大的金融体系来支撑。银行之所以可以提供优越的贷款条件，是因为银行在金融市场可通过利率互换的方式对冲风险。同时，也可通过资产证券化产品获利。张大伟表示，发展房地产投资信托是健全租赁住房融资渠道的关键。相关机构需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。

多措并举发展住房租赁市场

在我国一线城市和主要的二线城市，人口涌入较多，住房供给压力较大，租房成了必不可少的选择。

租房人群有相对较高的收入与居住标准要求，这为相关机构进入市场提供了机会。即使在同一个城市中，不同区域的条件也会使相关机构采用不同形式切入市场。而在三线城市，以及四五线城市，由于人口输入量不大，甚至是人口输出的状态，住房供给压力相对较小，这些城市中的住房刚性需求大多通过自有住房的形式进行解决。租赁市场在这些城市的整体房产市场中所占据的份额并不大。零散的需求短时间内不足以吸引较大型的机构切入这部分市场。

据李宇嘉透露，目前我国主要的租房形式有整楼或相连多套可利用房产资源的条件下，采取集中式租赁方式；在没有上述资源的条件下，进行的分布式租赁方式；另外在“商改租”落地以后，众多闲置和利用率不高的商业用房、厂房等改造成为租赁用房，这种“商改租”也比较适合采用集中式租赁的方式来操作。

未来让房奴变成房客，陈蔼贫认为可分三步走：一是充分运用税收等政策引导、鼓励社会资本、社会力量、社会资源进入房屋租赁市场，以市场机制推动我国房屋租赁市场发育、发展。二是通过立法保护租客的权益，规范市场秩序，确保房屋租赁市场健康发展。三是房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分。房屋租赁市场发展的节奏和规模，以及房地产市场的租售关系、比例等，既关乎法规，也涉及市场。他建议，尽快建立房地产长效机制，调整供地模式、税收金融、消费观念等。

每个租客心中都有一部租房艰难史。“希望奋斗在异乡的人们，即使租房也要住得更加有质量、有尊严。”采访到最后，张鹏表达了自己的期盼。