房产税的若干问题及国外经验借鉴

丁丽美

【摘要】我国住房制度改革以来，居民拥有住房的比例不断增加，随之房产税也成为政府税收不可或缺的一部分。本文通过分析现行我国房地产税若干问题，并借鉴国外有效征税和成功遏制较高的房价措施，提出一系列房地产税征收改进措施。

【关键词】房产税 国际借鉴 改进措施

一、引言

房产税是许多国家地方财政的重要收入来源，政府愈加关注房地产税制度的建立和完善。在过去近十年中，我国主要大中城市房地产价格的涨幅达到好几倍，有些一线城市甚至达到了10倍左右[1]。当前，房产税对抑制房价效果并不理想，房产税的征收成果也不令人满意。因此，在我国社会主义市场经济条件背景下，发现房地产业征税过程的问题是十分有必要的。到目前为止，我国房地产税的发生主要涉及在土地开发、交易和保有三个环节。具体的税主要包括：契税、耕地占用税、个人所得税、企业所得税等11种。随着经济的发展，我国的税制处在不断完善之中，但仍旧存在一些问题需要进一步改进，下文中针对目前我国税制存在的核心问题进行探析。

二、我国现行房地产税的主要问题

（一）重流通、轻保有，阻碍社会资源有效公平分配

税收可以调节收入分配，对社会公平的保证存在重要。房地产税作为税收的一种，在调节收入分配方面，主要是通过征收个人所得税而实现。而对个人所得税的征收，从本质上看只征收社会流量财富的部分，而对于存量财富则极少涉及。税收调节收入的原则是“提低，扩中、提高”，对于房地产税来说，调节收入分配功能主要应放在“调高”上[2]。因此，房地产税作为税收中的重要部分，并未充分发挥其在社会收入及资源分配上的应有功能。

（二）计税依据不合理

随着城市化进程的不断深化，城市基础设施的不断完善，城市房地产市场价值越来越高。首先，在《房地产税暂行条例》中规定：房产税的计税依据是房产的租金收入及其余值。其中，租金收入取决于租赁市场的行情，而房产的余值由房产交易价值（即原值）扣除其10%至30%为依据。相比以前，房产市场价值增幅非常明显。因此，不同的房产购买者面对的市场价值差距很大，采用原值计算房产的余值不免有些“一刀切”的不公平现象产生。

（三）税种结构设置不当

从税种结构来看，房地产税结构不当引起重复征收主要表现在土地增值税和营业税的重复征收、契税和印花税的范围重叠等。具体来说，房地产转让时征收的增值税与计税依据包括转让收入、出租收入等的营业税在范围上有所重合，同时印花税和契税也是如此。由此，造成了现实征收过程中重复征收的情况，严重影响了房地产品的正常流转。

三、房产税收制度国际经验借鉴

纵观各国的房产税，几乎没有两个国家的房产税制度是完全相同的，税收额等于市场价值乘以一个固定税率的做法只是理想中的，具体算法还是要切实结合现实征收过程来制定[3]。

（一）美国、加拿大的征收管理程序

美国和加拿大房产税的征收管理程序比较规范。首先，由房产税的核税官员核定所管辖区域内房产税的计税价值；其次，市镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，再次，房地产税征收官员根据事先确定的纳税人房地产计税价值和税率计算出应纳税额，将每个纳税人的税单通过邮寄形式寄给纳税人，有些也将其原始税单或其电子信息送到银行等金融机构，由其代为征收；最后，纳税人在接到税单后，按税单上列明的应纳税额进行税款解缴。美国地方税务部对于杜绝漏税，也形成为了一套行之有效的管理办法。

（二）韩国差异化税率，抑制房地产投机

韩国征收较高的财产税和土地税，而且采用的是针对出售不同数量的房子征收的税率不同。另外，韩国为了抑制投机，制定了住房贷款额不应该超过市场房价的40%。与此同时，政府对那些急需房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买房子。这些措施的实施，都很好的抑制了较高的房价。

（三）借鉴新加坡物业税经验，完善物业税制度

新加坡物业税的特点有征收时间长、征税的范围广、计税依据科学、税收制度合理。我国物业税制度应当以此为借鉴，确定详细的范围、计税依据，不断完善物业税，从而保证房地产税的有效征收。针对当前我国房地產市场价格猛增、开发商谋取高额利润，甚至利益集团或投资客炒作房价的现象，政府可以仿效新加坡使用差别征税法，即对征收富人征收较高的物业税，以限制它们抢购房子的动机。另外，加大廉租房和廉价房的覆盖量，以满足更多的贫困者的需求。这样既提高了社会的总福利，又有效抑制了房价过快的增长。

参考文献

[1]张平，任强，侯一麟.中国房地产税与地方公共财政转型[J].公共管理学报，2016，13（4）：1-15.

[2]潘文轩.改革关联视角下我国房地产税改革问题分析[J].经济体制改革，2015，（3）：137-143.

[3]陈杰，季骋.世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴[J].社会科学辑刊.2012，（6）：120-126.endprint