论房地产金融的风险及其防范

李淑玲

（哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司，哈尔滨150020）

论房地产金融的风险及其防范

李淑玲

（哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司，哈尔滨150020）

随着社会的快速发展，房地产金融得到了长足的进步。在这其中，房地产金融风险也随之而来，该风险能够破坏房地产行业以及房地产金融领域的健康状况。而且，随着国家政府对房地产金融领域重视程度的不断提高，现阶段房地产行业已经变成全国经济的重要产业，所以不难看出，对于房地产金融行业以及全国经济发展而言，房地产金融的风险具有着重要作用。因此，对房地产金融的风险及其防范展开详细论述。

房地产；金融；风险；防范

一、房地产金融风险的主要类型

（一）途径的改变

房地产商在成功申请并得到贷款之后，绝大部分都希望能够摆脱银行的管控，所以其采取的一般手段就是将资金使用途径进行改变。比如，从银行贷款得到的资金进行高风险的投资，通过建造高价值的住房（如别墅等），实现贷款资金途径的有效转变；而一旦资金投资失败，原本应该由房地产商自行承担的损失，便会被转移到贷款银行的身上。

（二）对政策进行透支

我国商业银行为了实现市场占有比的提升，对银行房地产金融监督准则进行过度的透支。举例而言，目前许多商业银行都会出现主动为借款单位或是个人提供解决首付的现象，即承诺贷款可以解决一定的首批存款数额，更有甚者在提供住房资金贷款的过程中随意缩小持有资金的最小比例。目前国家规定的最少持有资金数额占所贷款资金数额的百分之二十。在进行贷款协议签订的环节中，不少商业银行还会放宽贷款企业所持有资金数额与整体投资数额的比例要求。国家规定，贷款企业或是贷款个人所持有的资金总额必须达到全部投资数额的百分之三十以上，银行才可以提供一定比例的贷款。随着我国大部分商业银行对国家政策的不当透支，房地产金融风险便随之产生。

（三）对资金进行反复操作

众所周知，在房地产开发领域，相关企业及单位的持有资金一定不足以支撑全部项目的投资环节，所以一旦出现在协议期间未能及时还清银行贷款的情况，许多房地产商便会采取对资金反复操作的措施。举例而言，商业银行提供给房地产开发商一定数额的贷款，但是贷款企业的信用度较低，从而出现在规定期间内资金未能按时归还给银行的现象。该贷款单位便会将资金反复在其他项目中进行操作，即“左手导给右手，右手再导给左手”，进而造成银行没能在约定期间内回收到贷款资金，导致房地产金融风险的产生。

（四）对楼盘进行反复抵押

随着房地产事业的不断升温，参与开发的企业往往会出现资金严重不足的情况，可是对于建筑商而言必须得到预定的工程开发资金和项目启动资金，才能在规定期间内完成目标。所以，一部分房地产开发商便会把同一套住房卖给不同的群体，目的就是通过反复抵押楼盘的方式获取到最大额度的贷款资金。

二、产生我国房地产金融风险的主要原因

（一）在房地产领域内主要利益群体间的要求存在差异

随着我国经济的蓬勃发展，房地产领域的进步也是有目共睹的。但是受到我国独特的国情影响，在房地产领域内主要利益群体存在着明显的多元化现象，其大体可以分成如下几个类别：房产提供方、监管部门、商业银行以及住房购买者等等。不同类别的利益群体在房地产金融市场中自然而然会出现差异较大的基本要求。目前我国的房地产金融领域逐渐向市场化方向运行，一旦最终成功实现市场化的转变，房地产的价格波动便会牵动着各个类别的利益群体。比如，房地产价格出现明显上涨的趋势，对住房有需求的群体而言，资金压力会明显增加，甚至可以用“苦不堪言”来加以形容。与此同时，我国商业银行的贷款提供对象不但可以是相关的房地产开发企业，还可以针对住房需求群体来开展，但是随着贷款对象种类的增多，势必会提高贷款成交额，进而最终加大房地产金融风险系数。针对房地产金融市场的波动，相关政府机构还会采取有效措施对房地产金融市场开展监督和管控工作，目的就是为了保证房地产金融领域中的效益和风险可以始终处于稳定的状况。

（二）房地产金融市场的监管体系不够完善

现阶段我国房地产金融市场的监管体系建设工作还没有得到充分的重视，目前只有国家出台的《商业银行法》来对我国房地产领域进行约束。然而，该法案当中的部分条例已经无法适合当今社会的发展，久而久之，便会导致房地产金融领域的监管体系失去先进性与科学性，进而使得房地产金融风险系数不断加大。

（三）房地产金融融资途径缺乏多样性

现阶段我国房地产金融融资途径缺乏多样性，即房地产开发企业的资金来源基本上都是通过银行贷款的途径。房地产金融市场的发展速度虽然逐年提升，但是整体而言还是属于初级阶段，因为房地产金融市场面临的最大问题就是相关企业融资途径过于单一，往往只能通过借助商业银行提供贷款的方式来获取，这种情况会导致我国房地产金融风险系数的大幅度增加。我国商业银行向房地产开发商提供的信贷种类一般如下：房地产建设信贷、相关企业及单位的信贷、住房购买者的信贷和土地资源保存信贷等等。只要以上所有信贷中的一种存在较大的房地产金融市场风险系数，便会对整个房地产金融领域造成或多或少的影响，比如，商业银行面临着贷款不能在预期内收回的风险、房地产开发商面临着资金融资的风险、住房销售者面临着买不起房的风险等等。所以，我国相关政府机关需要增加房地产金融融资途径的多样性，以便最大程度的降低风险。

（四）房地产金融领域的框架较为单一

目前我国房地产金融领域的框架较为单一，从而导致无法有效构建起完善的房地产金融机制。房地产金融机制可以帮助政府机关更好的对房地产金融市场进行把控，一旦出现较大的房地产金融风险系数，便可以在第一时间内采取最行之有效的措施进行解决。然而目前我国还没有一套较为完善的房地产金融机制，也就导致我国的房地产金融一级市场和房地产金融二级市场还不够健全，一个缺少多样化以及规范化的金融市场，很难保证其金融风险处于合理的范围内。

（五）住房消费者的违约风险

我国商业银行为住房销售者提供一定的住房贷款已经有一段时间，根据对科学数据的统计显示，自从商业银行为个人提供住房贷款服务，银行中的个人住房贷款不良资金数额就出现了明显的下降，久而久之便会大幅度提高我国银行的资产标准以及水平，可是目前大多数银行只关注个人购买住房的信贷情况，并没有注意到个人住房贷款仍然存在的潜在风险。因为现阶段我国个人信用统计体系还没有得到有效构建，所以商业银行很难充分掌握贷款人的基本信息，尤其是其贷款信誉情况，从而便会增加住房消费者违约的风险。

三、针对目前房地产金融风险应采取的防范措施

（一）提高对房地产金融市场的全局把控能力

相关政府机关必须有效掌握当地的房地产金融市场的实际状况，提高对其全局的把控能力，与此同时还要提高对房地产金融领域的审查以及监管力度，只有这样才能确保房地产金融市场始终处于正确的发展轨道上。为了保证我国房地产金融市场当中的每一个成员都能够获得公平的待遇以及同等的机会，我国还要构建起科学、有效的风险监管机制，以便更好掌握房地产金融领域各个时期的变化情况，以便一旦发现潜在的房地产金融风险，便可以在第一时间给予解决，防患于未然。

（二）有效构建起个人信用审查制度

之所以一直无法有效控制我国房地产金融风险，其中还有一个重要影响因素，就是目前我国的个人信用审查制度还没有得到有效构建。举例而言，如果某一个房地产开发商出现了贷款没有及时偿还或是其他的房地产金融违约现象，购买其名下住房的消费者的还款自主能动性也会或多或少受到影响，从而导致我国商业银行的贷款率始终不能得到有效控制，久而久之增加了房地产金融风险系数。所以构建科学、有效的个人信用审查制度是志在必行的。相关政府机关通过使用一定的法律措施来获取到个人基本信息，尤其是信誉情况，针对信誉较差的用户，可以对其适当的增加限制条件，以起到约束作用。对于信誉十分恶劣的用户，便可以通过法律手段对其进行惩罚，通过这种方式来控制房地产金融风险系数是最行之有效的途径之一。

（三）我国商业银行必须提高对自身的监管力度

我国商业银行在现阶段的房地产金融领域当中起到了不可替代的作用，所以必须提高对自身的监管力度，比如说，严格遵守我国制定的《商业银行法》中的各个条例，提高自身内部体系的监管力度，杜绝出现银行操作人员因受到利益诱惑而给未达到基本要求的建筑开发商或是个人提供贷款服务。我国商业银行还要针对目前我国房地产金融市领域的实际情况制定出最为适宜的发展纲要，该纲要对房地产金融市场要具有准确的判断能力以及评估能力，从而最大程度降低银行的风险系数。

（四）增加房地产开发商的融资途径

在我国房地产金融领域进行投资一般具有如下特点：高收益、运作时间长、风险系数大等等。现阶段，我国房地产开发商只能通过商业银行提供贷款的方式来获取到一定数额的资金，由此不难看出，融资途径缺少多样性，使得我国的房地产金融融资体系无法达到多元化的效果。所以，必须构建起多样化的融资机制，打破传统过于依赖商业银行的情况。只有这样，才能帮助房地产商更好地开发楼盘，也有助于减轻商业银行的贷款回收压力，并且促进住房销售者的购买热情，进而保证我国房地产金融风险始终处于政府可把控的范围之内。

结语

目前，我国房地产领域已经成为国家经济发展的重头戏，倘若在全国经济快速发展的过程中不能有效把控、监管房地产金融风险，随着时间的推移，房地产金融一定会对我国整体金融机制带来不可避免的负面影响。所以，我国商业银行必须提高自身防范风险的观念，相关政府机关也要加大管控力度，并不断完善有关法律制度，只有这样，才能推进经济的全面发展。

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[责任编辑 柯 黎]

F299.23；F832.4

A

1673-291X（2017）20-0111-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地产经济师，从事房地产金融相关研究。