住房租赁市场新生态

住房租赁市场新生态

文 《法人》记者 肖岳

随着多个地方的官方租赁平台上线，今后住房租赁市场的信息不对称、价格不透明等现象也将得到良好的改善，而“二房东”等现象也将很难再有生存的空间

10月31日，由北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）正式实施，这一消息也引发了租赁市场的广泛关注。

《通知》第二条“建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务”中提到，“住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务”。

其中还具体指出，网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等。具体要求由市住房城乡建设部门制定。

与此同时，北京市住房租赁监管平台也正式上线。据此前媒体报道，该平台采取“1+N”模式。监管平台是“1”，监管平台由北京市住房城乡建设委牵头搭建，并通过有关部门的信息共享和数据的搜集，完成对主体认证、房源查验、合同备案等工作。而模式中的“N”则指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台，这些住房租赁网络交易平台通过与监管平台的数据对接，当人们想将房子对外出租时，可以在网络交易平台上发布信息，而租房者可以通过监管平台查询房源的真实性等。同时该监管平台还具有很强的可操作性，对于备案效率提高、居住证办理、申请住房公积金补贴等均有很大的帮助。

住房租赁监管平台多地上线

据悉，通过监管平台完成住房租赁登记备案后，各部门根据登记备案信息可依法为租赁当事人办理公积金租房补贴、适龄子女接受义务教育等公共服务事项。另外，监管平台通过对接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，使得网络交易平台能够为租赁当事人提供“住房租赁信息发布”“住房租赁合同网上签约”“住房租赁登记备案申请”“交易资金监管”“市场主体信用信息查询”“信用评价”六项服务。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《法人》记者采访时表示，北京的住房租赁监管平台，对接交易平台，采取政府监管与多方网络交易服务平台相结合的“1+N”模式，即“1”是政府的监管平台，“N”是多个网络服务平台，目前像北京市房产中介协会、链家、我爱我家、建设银行四家建立的服务平台均已上线服务，以后还会更多。

而《法人》记者查阅相关资料得知，从今年8月起至今，各地已有多家官方的租赁平台相继上线。比如今年8月21日，成都住房租赁交易平台启动试运行；9月29日，杭州的住房租赁监管服务平台上线试运行；10月19日广州政府推出的“阳光租房”平台；10月底，北京伴随着《通知》的执行，同时落地住房租赁监管平台；11月1日，武汉市的住房租赁官方交易平台上线。

对此，赵秀池向《法人》记者指出，监管平台的陆续引入，首先是便利交易，以北京住房租赁监管平台为例，平台完善后，人们可以通过其查询房源、价格等，并进行网签，方便了交易，提高了市场效率，也提高了备案率，等等。同时，它也是对租赁人有稳定居所的证明，将来可以据此落实孩子上学等问题。

其次，从政府角度而言，住房监管平台可以收集更多的信息，通过这些市场信息，使得供求关系更加清晰，有利于政府做出决策，所以平台也为经济市场发展起到了大力促进作用。该平台还具有核实房源功能，通过与交易平台对接监管，使租赁人避免像以往一样，遇到“二房东”等问题。

“北京住房租赁相关政策和平台的落地，是已经出台的地方政策中较为细致的一份，对控制投机、平抑房价、对居民先租后买的梯次消费模式起到引导，对市场起到积极的先导性作用。”中研普华研究员闫素飞在接受《法人》记者采访时如是评价。

北京、广州等各地住房租赁监管平台相继落地对于租赁市场的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示，类似平台应该发挥三种作用：第一是监督的作用，各类房源和机构信息接入以后，监管会更加有的放矢；第二是交易的作用，通过此类平台，加快租赁业务的交易；第三是创新的功能，一些社会福利的分配可以通过此类平台落实，比如租房积分的福利等。

平台助力政策执行

严跃进指出，大城市搭建租赁平台，实际上也是促进此类平台积极发展进而构建更好的租赁市场的基本功能，所以从整个角度看，类似的平台搭建具有积极的作用。

此前的2015年，住房和城乡建设部曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求各地加强政策支持，积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场，提出要积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，等等。

今年7月20日，住建部等九部门又下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知中将广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁的试点单位。

由此也可以看出，近些年间，对于住房租赁市场，国内从政府层面的一系列政策正不断出台和落地。

闫素飞在接受《法人》记者采访时表示，以往住房租赁市场存在缺乏监管现象，导致租赁者遇到问题投诉难，另外房源信息介绍严重失真、房东不合理克扣押金、黑中介等情况，也充斥在租房过程中。

此次的北京住房租赁新政在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管四方面提出要求，同时涵盖16方面的具体问题，并对建设、金融支持、市场培育、出租人承租人权利义务等方面，都做了相应规定，具体执行的可操作性很强。

“过去租赁市场乱象有两点。”严跃进在接受《法人》记者采访时表示，首先是租赁都是短期性质的，因此出现问题时，由于租赁业务没有太多的持续性，各类违规问题都是“忍”掉的；其次是租赁背后的保障不够，都是简单的居住范畴，但新时代的租赁内涵会更广。

而对于此次北京住房租赁监管平台的落地，严跃进认为从操作性来看，可以说软硬件方面都不会有太大的问题，后续关键是接入类似公安系统、工商系统等数据和资源。

租赁市场健康发展离不开诚信体系

一方面是政策的不断推动；另一方面，对于租赁市场，互联网企业也有所动作。

8月9日，杭州住保房管局与阿里集团、蚂蚁金服集团就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行了签约仪式，该平台将实现住房租赁市场中企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。

而作为该平台众多亮点之一的“信用体系”，在当时也引起了各界的广泛关注。根据相关资料显示，该平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用，打造租客、房东及租赁机构的信用体系。信用好的租客不仅可能免交押金，更有可能按月缴纳房租，等等。

对此，赵秀池指出，凭信用免租金的租赁方式或将成为今后租赁市场的一个发展趋势。

严跃进则表示，信用租房的模式，为后续高信用等级的用户提供了更好的鼓励意义，但从租赁市场的发展角度看，未来要真正突破，关键还是要有类似公安等系统的支持，类似落户政策挂钩或者积分制挂钩，才会使其真正具有积极的意义和突破性。

而谈及今后租赁市场的良性发展还需要哪些因素支持时，闫素飞表示，首先规范租房市场乱象一定需要法律法规的监督和管理，违法者应承担相应的责任；其次，建立租房市场诚信体系，加强资质考核和从业审核，提高各方从业素质，规范行业市场；最后，租房市场与房地产市场息息相关，要双管齐下，保障市场良性运行。