中国房地产融资渠道创新研究

陈玺明

摘要：房地产行业是我国十分重要的产业，其对国民经济的发展有着不容忽视的作用，但是房地产行业也是属于资金密集型行业，其具备投资量大、周期长、资金收益慢等特点，因此必须要保证良好的资金供给。保证资金渠道的多样性是其核心环节，本文简单的探讨了房地产行业的融资渠道，以及存在的一定问题，并提供了一定的参考建议。

关键词：房地产；融资；渠道创新；策略

由于房地产行业本身的特殊属性，使得资金链的安全与否成为了房地产行业发展的重要因素。良好的融资渠道是房地产行业安全运营的前提保障，但是随着时代的不断变化，以及国家相应的调控政策，对金融市场和融资渠道都带来了一定的冲击，所以房地产的融资渠道必须进行了一定的创新来适应时代的要求，本文从以下方面对房地产的创新融资渠道进行了阐述，并提出了其存在的问题，以及相应的建议。

一、房地产行业融资的主要渠道

（一）银行贷款融资

在目前阶段，房地产开发企业选择的融资手段几乎都是银行贷款融资，主要是因为银行贷款融资具有成本低、效率高的特点，但与此同时银行也会对房地产开发企业的贷款做出一定限制，如限定还款期限，如不能按时还款的话，银行就会采取相应的强制措施，还要对房地产开发企业进行一定的评估，看其是否符合国家规定的标准，若不符合相应规定的标准，银行不会对其办理相应的银行贷款。

（二）IPO融资

随着国家推行注册制的出台，导致上市融资的难度降低，也使越来越多的房地产开发企业选择IPO融资，IPO的优点主要集中在还款利息的压力比较小，但是其缺点也比较明显，就是手续相对比较复杂，审核时间比较长，不能立即得到资金，并且对企业的上市资格要求较高[1]。

（三）开发新的合作

当前阶段，房地产企业合作开发有很多种形式，常见的有三种，第一种是土地入股合作开发，具体实施就是一个企业提供土地，另一个企业提供资金，然后双方进行合作；第二种就是联合成立项目公司，具体流程就是开发商和土地拥有方一起合作成立项目公司，然后土地拥有方将土地使用权变更到联合成立的项目公司名下，最后由开发商进行经营；第三种是联合竞买，具体过程就是开发商和合作方一起参加土地部门举行的拍卖招标，竞买成功后双方按照一定的比例来出资开发建设并一起分享利润[2]。

二、房地产行业融资渠道存在的问题

（一）没有健全的房地产融资保护体系

就现阶段而言，社会中并没有健全的房地产融资保护体系，增加了房地产融资的风险也限制了房地产的稳定发展。拿银行贷款融资来举例说明，银行对外进行放贷的时候，考虑的是风险和收益的平衡，并且銀行需要收取一定的利息，这样的形式加剧了房地产企业高额负债的情况。而房地产企业在风险和收益不对等的情况下，可能会出现违规贷款的情况，使房地产金融市场增加了一些不必要的风险，也对银行的稳定性造成了一定影响。但是我国目前的发展情况，对这样的问题还是没有实质性的解决方法，并且还是没有形成健全的房地产融资保护体系以及房地产金融市场服务体系。

（二）国家对房地产融资市场监管力度不够

根据我国目前的情况来看，房地产金融市场方面的法律法规已经对房地产的开发起不到任何的规范作用，相较而言国家颁布的相关法律法规已经落后房地产的市场开发，所以需要形成房地产金融监管体系，以及相关部门要出台明确的条例，让一切可以在制度下进行，减少了出现错误的可能性。随着经济的不断发展，房地产产业也得到了很好的发展机会，并且形成资产规模化，使融资活动变得越来越复杂化，尤其是不能把控好风险的本质，找不到可靠的资金来源，房地产集团可能会出现负债的情况，所以要面临更多的融资风险。

（三）企业对融资风险的认识不全面

企业集团的融资活动涉及的问题比较多，受到的外在影响因素也比较多，并且贯穿于企业经营活动的整个过程。随着社会经济的高速发展，企业集团资产在不断增长，融资情形也变得复杂化，所以集团的资本结构还存在着负债的可能性，还面临着巨大的融资风险，同时因为企业管理人员风险认识的不全面，风险管控能力欠缺，并且始终没有提高的意识，无论是现金性风险还是收益性风险，都会给企业造成严重的不良影响。

（四）存在一定潜规则的间接融资方式

我国在房地产发展的方面，存在着一定的潜规则，因为自有资金和流动资金，以及开发贷款和垫资都需要取得相应的证件，并按照相应的开发原则来做到个人贷款用于个人，房地产贷款用于进行房地产开发，房地产的运营资金多数来自于银行贷款，而个人的按揭还贷隐藏着许多风险，并且容易发生次贷危机。

三、房地产行业融资的创新渠道

（一）房地产投资信托基金

房地产投资信托基金简称REITS，其主要原理就是由相关机构发出收益凭证，让后向投资者来收取投资基金，将获得的基金用来对房地产开发以及房地产投资，并由相关机构来进行运营管理，并按照一定的比例来划分收益，REITS这种基金不仅能够给房地产开发商提供多一条融资渠道，减少其对银行贷款的过度依赖心理，也让投资者获得更好的收益，减少一定的金融风险[3]。

（二）房地产众筹

房产众筹主要由开发类众筹和营销类众筹两部分构成。开发类众筹在区域房价上涨预期与资金成本不对等、项目利润不及投资成本的情况中应用较多，这种众筹方式可以为项目建设阶段提供较低资金成本，同时能达到降低项目负债率的效果，也可以提前开发一些目标人群；而营销类众筹一般会使用在项目建设中，但是其对整个项目的建设成本和后期价值都有不可忽视的作用，营销类众筹的资金额度通常比较低，又因为在项目建设期，可以对项目起到一定的宣传作用。

（三）发行企业债券

企业债券具有很多的优点，比如面向的对象范围比较广、融资成本相对比较低、流动性风险比较低、以及不改变原始股东的控制权。从政策的角度来说，国家有意对其进行推广，使得发行的限制因素和审批的流程都相应的降低，在加上货币宽松政策不断加大的因素，使得房地产企业债融资需求不断扩张；而从企业融资的成本角度分析来看，公司的债平均融资利率与银行贷款、信托基金等融资方式相比，成本资金需求更低，因此企业债券也成为房地产重要的融资渠道。endprint

（四）资产证券化

资产证券化是将缺乏流动性但具有预测性的现金资产进行整合、建池，用资产池内的资产作为补偿基础，并在资本市场中发行资产支持证券，房地产开发企业利用筹集到的现金资产对项目进行开发，使得资产证券化可以用较低的资金成本来带动流动性差的资产。

四、房地产行业融资渠道创新的必要性

（一）融资渠道创新符合制度创新要求

房地产的金融市场不完善甚至金融信用体系缺失，是我国房地产行业发展的现状，并且已经不能满足对新时期下房地产行业的要求，为了适应新的环境，需要对现有的制度进行完善，以及创新房地产金融的管理制度，并且需要相关部门成立监管机构，对其进行定期的监管检查，确保制度的真实落实，建立一个合理有效的金融环境市场，创造新的渠道来满足制度。

（二）融资渠道创新使需求量得到了满足

我国的房地产行业主要受国家宏观调控的影响，但是外在因素也促使着房地产行业的茁壮成长，比如市场需求的不断扩大以及城市化进程的加速，让原有的融资渠道已经不能满足需要大量资金投入的需求，所以要进行融资渠道创新，开发出一些可利用的资金渠道来满足日益增长的需求，并且降低房地产行业的固有压力。

（三）融资渠道创新是投资者投资的需要

随着经济的发展以及人均水平的提高，出现了越来越多的投资者，想要找到适合的投资理财项目，但是基于我国目前情况来看，可投资的理财产品少之又少，特别是房地产项目的理财产品几乎没有，因此增加房地产行业的金融产品是尤为重要的，不但可以让投资者为自己的闲置资金找到合适的项目，提高自己资产增益的同时，也增加了投资产品的多样化，还可以解决房地产融资渠道单一的问题，降低融资风险的同时完善了房地产金融市场的结构需求。

五、房地产行业融资渠道创新的建议

（一）政府建立多层次融资渠道

政府缺少相应的制度和法规，会让房地产开发企业在融资的过程中出现混乱的情况，因此需要建立健全的金融制度来为房地产行业提供更多的融资渠道，比如可以鼓励更多的人才进行创业，推动创业市场板块扩大，以及鼓励各种投资机构对中小型企业进行投资，这样可以为中小型企业获得融资创造一定的机会；還可以对进入房地产行业的海外资金加强管理和正确引导，使海外资金可以更好的被房地产行业所使用，让海外资金的获取也成为我国房地产行业融资的一条重要渠道[4]。

（二）丰富地产金融投资产品

想要增加融资渠道，就要对金融产品进行开发和创新，来保证金融产品的多样性。首先可以开发地产金融投资产品，让投资人找到适合的投资产品，增加本身的收益同时也为地产行业取得了不少的融资；其次要对地产行业证券化的问题进行解决处理，让更多的社会资金可以进入到地产行业中来，在解决地产行业融资压力大的同时，为投资人带来稳定的收益；还可以积极的推行ETF基金的发展，这种基金由于具备封闭式基金和开放式基金的全部优点，使其可以满足任何投资者对于房地产行业金融产品的需求，为地产融资提供了一条新的途径。

（三）完善立法，创造良好的融资环境

我国由于金融市场的起步比较晚，使得金融市场的管理制度很欠缺，尤其是地产行业的金融制度非常不完整，所以政府部门需要加快对地产金融管理制度的脚步，早日出台完善的管理制度，来正确的规范地产金融体系，并且要确保相关部门对其进行良好的监督，使得相关的法律法规可以得到有效的落实，不只是流于表面，使其可以为地产业融资创造一个良好的环境。

（四）加强人才培养，提高融资管理水平

房地产行业的金融产品得不到有效的开发和创新的一个重要因素，就是房地产金融人才短缺，并且随着市场的不断扩张，对人才的需求量也越来越大，要求也越来越高，因此必须立刻解决这样的现状。首先可以对现有员工进行培养，提高其自身的综合素质，其次还可以和高校合作，保障了地产行业金融产品的从业人员基数，为地产行业金融产品的发展提供了有力的支持。同时企业在自身也要加强综合能力，提高自己的核心竞争力，来更好的获得一定的主动权。

六、结语

房地产融资问题是一个难点问题，需要通过多方面、多行业的联合行动，才能有效的解决，并且随着信息技术和市场资本的发展，房地产的融资渠道需要进行一定的创新，首先要不断完善自身的综合实力，加强对其内部监管，其次要创新房地产金融产品，增加融资渠道的多样性，并且要结合自身具体情况建立适合自身发展的金融体系，最后政府需要出台一些优惠政策和帮扶政策，这样才能使房地产行业稳定且持续的发展。

参考文献：

[1]陈宪，尹百宽，刘翠玲.关于中国房地产融资渠道的多元化战略研究[J].江苏商论，2007，10（03）：161-163.

[2]张毅芳.谈房地产企业直接融资渠道创新问题[J].商业时代，2007，12（31）：85.

[3]郑军.我国房地产行业融资渠道创新的思考[J].大众科技，2013，11（05）：312-314.

[4]张舒.中小企业融资渠道的优化和创新——以我国房地产融资为例[J].经营管理者，2014，08（30）：39.

（作者单位：长沙市建设综合开发公司）endprint