浅析不动产交易中的欺诈法律问题

摘 要 行政法上的违反义务能否成为民事审理中认定欺诈的依据，以行政处罚中虚假宣传为基准，从虚假宣传行为认定的构成，到认定欺诈并施以惩罚性赔偿已成为打击虚假宣传行为的重要手段，我国法律并未定义虚假宣传，实务上认为虚假宣传意味着宣传的内容并非真实，意图使信息接受者在虚假宣传中错误理解认定为诈骗，以《民通意见》第68条为依据；在行政处罚决定仅具有证据效力的情形下，认定虚假宣传行为是可以作为民法上欺诈是可行的。

关键词 不动产交易 虚假宣传 欺诈行为

作者简介：施宇光，上海政法学院国际法学院本科，研究方向：金融法。

中图分类号：D920.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.07.028

一、案情简介

刘俊（原告）与靖江碧桂园房地产公司商品房买卖合同一案诉至法院，原告以被告在销售商品房前后，虚构“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等广告词，构成虚假宣传，原告以上述被告的种种欺诈，使原告违背了上述真实意思与之签订了《商品房买卖合同》。故请求依法撤销原、被告于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告购房款689020元，赔偿利息损失31629元（其中贷款446000元已经实际支付利息17049元；自有资金243020元按同期银行贷款利率自2013年12月11日至2014年11月份计14580元）。被告辩称：原告与我司签订房屋买卖合同的真实意思，只能依据双方签订的房屋买卖合同的内容，而不能听凭原告事后的口头陈述，并根据其口头陈述而認定原告在签订房屋买卖合同时违背了其真实意思。原告与我司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，请求判决驳回原告的诉讼请求。最后，一审、二审法院均为支持原告主张。

二、问题的提出

行民、刑民交叉谓之实务中最为常见，是指涉案性质既有行政法律关系，有涉及到民事法律关系，相互交叉、牵连、影响的案件。本案焦点即为行政法上的违反义务可否成为民事责任的依据，或民事裁判中对欺诈行为的认定能否以行政处罚中认定为标准。本案原告因此而请求法院撤销该合同的主张得法院支持与否，关键之处在本案行政机关认定房地产开发公司虚假宣传之行为谓之欺诈行为和民法之欺诈行为（或我国合同法之规定无效、可撤销情形）之区分。详言之，虚假宣传广告的行为成为欺诈之构成要件需要具备何种要素。

三、虚假宣传性质之界定——欺诈行为

根据《反不正当竞争法》第9条的规定 ，虚假宣传可谓之恶性竞争，引人误解之虚假宣传使得表意人基因错误而作意思不真实的意思，应当成为可撤销、无效之理由。我国《民通意见》第68条则对虚假意思表示做出了明确规范。

虚假宣传之行为认定不宜一概而论，行政处罚认定之事实虽具有强行法之效力，并且在证明力上也有效力。但在本案乃至其他行民交叉案件中，仍需要严格遵循欺诈之构成要件。认定虚假宣传之行为的欺诈性质需从其故意要件、因果关系及消费者（买受人、表意人、相对人）能否基于此产生错误认识等诸多要素来综合考量。私法自治原则强调诚实信用和公平交易。遇到意思表示不自由时有发生，若合同显然制约了合同交易一方的真实意思表示，使其无法达成交易的目的，谓之我国《民通意见》、《合同法》之欺诈行为无效或可撤销。引人误解虚假宣传尤为常见，如“跳楼价、出血大甩卖”，此种消费类型中最为常态，在当事人意思自治原则和私法自治原则的基础上，人们以不当干预的含义形成和决定，应进行必要的法律保护。虚假宣传同样存在构成要件问题，究其发展可归纳四个要件：1.主体是经营者；2.主观方面是故意内容；3.客观方面内容是违背事实、真相的宣传；4.结果上引人误解。

综合梳理，中南财经政法大学马一德教授指出：“我国法律并未定义虚假宣传，实务上认为虚假宣传意味着宣传呈现的内容不实，意图使信息接受者产生错误认识。行政处罚是否认定欺诈、争议商品数额的大小、商品品牌知名与否等因素都会影响法院对虚假宣传构成欺诈的认定。在将虚假宣传认定为欺诈时，应以《民通意见》第68条为依据。行政处罚决定仅具有证据效力， 消费者错误意思表示的认定应采客观性标准， 同时应考虑大额商品购买中消费者的谨慎义务， 因果关系的判断中评价标准应根据商品的主要功能的虚假宣传与消费者的错误的意义之间的关系，将知名商品的品牌效应纳入经营者欺诈故意和因果关系要件的判断，以综合考虑虚假宣传认定欺诈的各种因素”。在学习他的文章中笔者特别赞成他的观点，回归本案来可得知一、二审法院之所以未支持原告方之诉请，究其原因是在本案中原告方口头述说自己因开发商虚假宣传而错误做出意思表示实难认定开发商之虚假宣传构成民事法律上的欺诈行为。原告在普通消费者正常认知程度上，可以辨认出正确判断标准，法院采用客观标准认为此种虚假行为不足以令原告做出错误的意思表示，在判断也应该以整个消费者群体对该商品的综合评价为准。原告方在购房过程中，按照一般交易习惯均会仔细考量、认真了解，在此基础上做出必然购买之决定，就本案而言，原告方在了解房屋等一系列信息之后，与开发商签订购买合同，这个过程中买受人的行为并不因虚假广告而为之不当干涉，其作出真实意思表示——购买此屋。当然，警惕性义务（或称为“谨慎义务”）作为消费者应承担的义务必然存在于消费品买卖过程中，消费者在这样以居住为主要功能的房屋购买选择中，交通等其他条件成为辅助功能。被告方的商品宣传内容过分夸大或者违反行政管理法规，系属行政法律关系，要成为民事责任构成要素得经过民法上的认定。

四、行政处罚认定事实对民事判断有何影响

“利益衡量、价值判断”可谓民法之经典表述，研究行政法上义务之违反对民法在审判过程中认定事实部分有何影响，或细化之，行政处罚认定的欺诈行为可否构成民法上的欺诈认定。此需结合欺诈构成要件和案件分析。1997年《关于工商行政管理部门对消费者申诉能否作为赔偿决定问题的答复》认为行政部门的认定并不必然作为民事欺诈的证据，因此行政处罚欺诈行为不等同于民事欺诈行为，法院仍需要综合考虑多方因素加入认定。endprint

（一）民法总则关于“欺诈”

我国台湾地区“民法”第92条对诈欺作出规定 ，诈欺者，使人陷入错误而为意思表示的行为，其要件有四：1.须有诈欺行为；2.须诈欺行为与表意人陷于错误及为意思表示具有因果关系；3.须有诈欺的故意；4.须试行诈欺之人为相对人或第三人。

欺诈行为认定要件在总则尚需遵循此四要件，我国《合同法》第五十四条第二款也对合同欺诈作出了相应规定 。在市场经济大环境下，出现了诸多虚假宣传的案件，而商品房买卖中有关虚假广告的案件尤为突出。消费者往往会被广告词而吸引并达成购房合同，欺诈应该以一个普通人的标准来判断是否可能有一种误解的情况下。对于判断一般商品可以平均认知程度为准，在该种情形下，可以适当降低对欺诈行为的认定标准。然而，在商品房买卖这样大商品、特殊商品中仅仅具有一般人之认知还不足以维护交易安全，尚需消费者有警惕性的义务。史尚宽先生在《民法总论》中提到：“在私法领域，权利是依法所主张某种权益的可能性，义务为权利之反面，与权利具有对应关系。权利义务指向同一利益，相应而生。”如果消费者在保护消费者的过程中简单地强调消费者和销售者的权利义务，不仅会损害商品交易的正常运行，而且认定责任中也存在要件的缺失。对于一个如此重要而关乎切身利益的商品来说，消费者会比销售更具有这样认知程度。本案中，原告在签订合同前后均具有这样的认识，不能仅仅因行政处罚的欺诈行为认定，从而要求撤销合同效力。对于类似汽车、商品房这样较大的花费，消费者的购买意图的产生不可能仅仅因为销售者所做出的一般性宣传，宣传行为不可能涵盖整个商品全部细节，往往会超乎真实。最高人民法院《關于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条对合同无效导致的赔偿问题作出了规定 。该条文明确指出在商品房买卖中应当认定为欺诈的情形。因而，在实际法庭审理中，法院除了认定事实部分，还需要考量消费者有无这样的注意义务。

（二） 构成欺诈的具体要素

法院在具体认定欺诈行为上不能仅仅在欺诈构成基础构成要件寻求答案，还需要来回穿梭案件事实和民法理论之间。同时，在认定上也需要考量消费者对大额商品购买时的警惕性义务，本案中，原告认为自己因为虚假广告而误解，做出错误之意思表示的理由不能成立。在数额较大的商品房买卖中，消费者能够以自身的认识来衡量此类广告虚假程度，其真实意思表示是以购买房屋为主要功能的选择。另外，从因果行为性的逻辑起点上来判断这样错误认识和宣传行为的关联。在欺诈行为认定标准上和虚假宣传不同，即便是行政机关认定房地产开发商的虚假宣传行为构成欺诈行为，并施以行政处罚。也不能据此来认定经营者虚假宣传构成欺诈的民事责任，而是因重新依照法律进行认定。行政处罚的认定事实仅仅具有一定的证据效力，对虚假宣传的这一行为的认定仍需要重构这一行为认定。

五、结论

行民交织案对欺诈认定标准难以有确切的标准或规格，就本案来说一、二审法院判决可以肯定。行政出发作为一种惩罚性的具体行政行为，其目的在于维护公共利益和社会秩序、保障公民、法人和其他组织的合法权益。然而义务的违反并不当然为民法义务的否定，也即，不能把行政法上诸如虚假宣传（欺诈行为）合乎法则的归入民法领域。为了贯彻私法自治原则，保护当事人意思表示之自由，民法特将干扰意思表示之情事，分为诈欺与胁迫两种类型，因为受欺诈而进行意思表示的，表意人可以撤销该错误意思表示，但对于欺诈行为本身根据具体情况，也可能因具备其他要件而发生一定的法律效果。这里，笔者认同不以行政法的违反义务对民法具有适用的主张，虚假宣传——欺诈行为——民法诈欺，这三者之间存在必然联系，但不是绝对的。在司法实务，判断行为欺诈与否，严格规范在构成要件之内，同时，考量个案分析，具体适用到本案，就是除了考察这一具有公定力的行政行为，还需要考察相对人的注意义务。在民事合同中，意思自治前提下，双方当事人真实性意思表示立证时不已查处。行政机关所作出的行为，会对民事法律关系之下的交易双方主体应承担的权利义务关系产生出实质影响，另一方面民事案件审理过程中事实的认定却需要通过民事法律上的证据认定标准做出。因而，在违反行政法上法定义务，应当承当行政法上的法律责任，但其在民商事法律中产生出的关系却不能轻易的加以否定，因为合同法的立法目的在于促进交易进行和保护交易安全。在司法实务中往往也会遵循这样不轻易否定的做法，例如最高人民法院《关于适用（中国人民共和国合同法）若干问题的解释》第十条的规定。 由此可见，权利能力的缺乏不必然导致缔约无效。

注释：

《反不正当竞争法》第9条：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。”

《民通意见》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

台湾地区“民法”第92条：“因诈欺或胁迫，而为意思表示者，表意人得撤销其意思表示。”

《合同法》第54条第2款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《关于适用（中国人民共和国合同法）若干问题的解释》“当事人超越经营范围订立合同人民法院不因此认定合同无效。”endprint