地产：大到不能死

成一虫

地产是个好买卖，好就好在杠杆极高。倘若再赶上房价逐年上涨，利润当然非常可观。

数据显示，地产大到不能死。地产企业好日子过得太舒服了，不知道哪天是个尽头。

卖地收入及地产税收占中国财政收入的四分之一。算上地产公司的所得税、地产公司员工个税，这个比例还能更高一点。

2017年1-10月，全国一般公共预算收入累计150363亿元，同比增长9.2%。其中，土地和房地产相关税收为14166亿元，占比为9.42%。期间，全国政府性基金预算收入累计43152亿元，同比增长31.6%。其中，国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长37.3%，占政府性基金预算收入的比重高达83.33%。

把国有土地使用权出让收入与土地和房地产相关的五项税收相加，再除以全国一般公共预算收入+全国政府性基金预算收入，可以得出全国财政总收入中房地产相关收入的占比。2017年1-10月累计，这个比重为25.90%。其中，单纯卖地收入（国有土地使用权出让收入）占比为18.58%。

2016年，这个比重为25.45%。其中，单纯卖地收入占比为18.17%。

2017年10月份，住户部门的新增中长期贷款（按揭贷款、装修贷款等）占当月人民币新增贷款的四分之三。2016年7月，住户部门新增中长期贷款占同期人民币新增贷款的比重曾突破100%，达到102.96%。当时的背景是，央行领导认为居民住房杠杆还有上升空间，同期实体经济很不景气。这一年多来的房价飞涨、地产热销，成功地让老百姓拿出12万亿元接盘楼市。

2017年10月，人民币贷款增加6513亿元。细分来看，住户部门贷款增加4331亿元，其中，短期贷款减少561亿元，中长期贷款增加4891亿元。——住户部门的中长期贷款多数就是购房贷款。

再看另一个数据。2017年1-10月份，全国商品房销售额102990亿元，2016年商品房销售额117627亿元。两者合计是22万亿元。同期，中国社会消费品零售总额约为63万亿元。商品房销售市场的规模大约是3个汽车、4个餐饮。——地产市场规模太大，所以容易产生富翁。

2016年初至2017年10月底，22万亿元商品房销售收入对应同期全国国有土地使用权出让收入与土地和房地产相关的五项税收合计10.26万亿元，后者占前者的比重约为46.64%，再加上地产企业上交的企业所得税、个人所得税，估计占比在5成左右。所以，100元房价中政府收了50元，不无道理。

另外一个“近一半”是地产企业开发房地产的钱，有近一半其实是来自购房者的预付款。

地产是个好买卖，好就好在杠杆极高，根源就是预售+高周转。地产开发资金中，预售能占近五成。2017年1-10月，房地产开发企业到位资金125941亿元，其中买房者定金及预收款38632亿元，个人按揭贷款19586亿元，二者合计占近47%。2016年，这一数据是46%。

简单来说，这一年地产商先拿出3元买地皮，然后银行贷款1-2元，完成前期开发，再预售10元钱。一般是第三年陆续交房，确认收入，体现利润，补交税款。但开发商真正的商业实操意义上的利润获得头一年就完成了。房地产市场行情好时，当年它就能拿着预售款再拿地10元，在次年预售出20-30元。——这是几何级别的增长。倘若再赶上房价逐年上涨，利润当然非常可观。

规模较大的上市房地产企业净资产收益率可达20%左右，比如万科、招商、保利、华夏幸福、泛海、新湖中宝、荣盛、新城、金地、华侨城等。销售毛利率在30%左右。

个人猜测，如果连续两三年房价没怎么涨，估计上市房地产企业净资产收益率得回归到10%左右。这个时间点也许是明后年，主要考虑的是：北上广深房价与东京、纽约等差不多了，且市场大量供应非市场化住宅（类似公租房、共有产权房等）；居民上杠杆可能难继续了；房产税也许会全国推广，各地自行制订细则；地价高位、房价难涨。

也许是出于这样的担心，A股市场一直对地产股不太热衷，一般只有8-12倍市盈率左右。在债券市场上，地产债也是利率最高的行业之一，很多地产公司的债券利率在7%-8%左右，甚至连个别AAA信用评级企业也不例外。