贝叶斯方法对地产项目的风险分析及决策建议

石姣璐梓

摘要： 地产项目所涉及的资金量巨大，直接关系到企业盈亏，因此，对地产项目进行风险分析就显得尤为重要。相比于较常规的风险分析方法，比如，敏感性分析，概率分析，都是以先验概率为基础数据，但是，项目发展过程中所产生的变化因素对先验概率的影响却难以估计，运用贝叶斯方法进行风险分析，及时修正、调整，是一种更加行之有效的风险分析方法。因此，运用贝叶斯方法对地产项目进行风险分析，可得出更有针对性的结论，并对地产项目的投资决策提出合理的建议，为企业规避风险，确保项目顺利运行。

Abstract： The amount of funds involved in real estate projects is huge， and it is directly related to the profits and losses of enterprises. Therefore， it is particularly important to carry out risk analysis of real estate projects. More conventional approaches to risk analysis， such as sensitivity analysis， probability analysis， all take the prior probability as the basic data， but in the process of the project development， the influence on the prior probability is difficult to be estimated. Compared to these conventional methods， Bayes method for risk analysis， timely correction and adjustment， is a more effective risk analysis method. Therefore， the use of Bayes method for real estate project risk analysis， can draw more targeted conclusions， and this paper puts forward reasonable recommendations for investment decisions on real estate projects to make enterprises avoid risks and ensure the smooth operation of the project.

关键词： 地产项目；风险分析；贝叶斯方法

Key words： construction project；risk analysis；Bayes Method

中图分类号：F293.3；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）33-0050-03

0 引言

近年来，地产项目以其高回报成为投资大热门，但高回报也伴随着高投入，高风险。地产项目所涉及的投资金额大，投资周期较长，而且变现能力差，在整个项目的进行中，通常会收到许多不同因素的影响及干扰，例如，投资过程中的经营风险，市场环境變化带来的风险，金融财政风险，而这些因素中的很多也具有极强的不确定性，其影响时间的跨度也较大，这都使得对地产项目的投资具有相当潜在的风险。因此对地产项目进行合理的风险分析，明确各个风险因素及其具体的存在形式，也就是风险因素的概率分布，并据此，采取有针对性的风险管理措施，转移风险，降低风险，为地产项目投资决策提出合理建议。

然而，就目前我国地产业的现状，对于地产项目的风险分析普遍缺乏深刻认识，过分追求风险分析精确性的，却忽视了对成本因素的考虑，如果为了获得更加可靠的风险分析结果造成过大开销，甚至超越规避风险所节省的费用，将得不偿失。地产项目的全过程是动态的，各种风险不断产生，整个分析过程也需要不断更新，这就要求我们采用更合理的方法对地产项目进行分析。

1 关于风险分析

对于地产项目的风险分析，是为了确定出各个风险因素的类型，并确定他们产生的原因，然后进一步对其进行风险测度，也就是要对地产项目中的一些敏感因素对相应经济指标的影响，确定其影响程度，计算出概率以及这些风险因素将会造成的损失。

敏感性分析主要是针对所研究项目主要因素发生变化时，对相应经济指标的影响程度，那些稍有变化便引起经济指标明显变化的因素被称之为敏感因素，而那些显著变化后，经济指标依然变化不大的因素，是非敏感因素。对项目进行敏感分析，主要是为了找出敏感因素，并确定出敏感因素对相关经济指标的影响程度具体是多少，从而为项目的投资决策提供有效依据。但是，对地产项目进行敏感性分析时，通常是将各个因素分割开来考虑的，而不同的敏感因素的影响程度不同，在项目中可能发生的概率也不尽相同，因此，对于一些较为复杂的项目，敏感性分析并不完全适用，可由概率分析作为补充，概率分析是对经济评价指标的定量分析，针对地产项目的实际情况，进行概率分析。

但是，以上两种传统的分析方法，敏感性分析和概率分析，是以事先概率为预测依据的，不利于对项目进行中所出现的其他因素进行分析，同时，也很难对预测概率做出及时的调整和修改，使整个分析过程更符合实际情况。运用贝叶斯方法，及时根据新信息对先前得出的先验概率做出修正，从而得到更合理的后验概率，并就此提出决策依据，更符合地产项目的实际。

2 贝叶斯方法及其原理

贝叶斯方法是基于贝叶斯定理发展起来的，根据数学家Thomas Bayes在1763发表的一篇名为An Essay toward Solving a Problem in the Doctrine of Chances中所提到的归纳推理理论，被后来一些统计学者发展为一种系统的统计推断方法，并将其称之为贝叶斯方法，贝叶斯学派自20世纪30年代形成以来，不断发展壮大，相关研究经久不息，直至20世纪80年代，贝叶斯网络成功地应用于专家系统，这也就标志着贝叶斯方法开始成为不确定性专家知识及推理的重要方法之一。endprint

贝叶斯决策是风险决策的一种，虽然决策主体无法控制客观因素的变化，但却可以了解可能的变化状况，以及各种状况的概率分布情况，并利用未来可能出现的平均状况，也就是期望值，来作为决策的依据所在。决策时产生的风险主要是由决策者难以掌握客观因素的变化所引起的。但完全掌握各因素变化，并确定其具体情况几乎是无法实现的，因此，利用贝叶斯方法并不是完全没有风险的，只不过是通过新增加的信息对决策进行优化，从而降低风险，由此，不难看出，贝叶斯方法还是一种相对实际可行的决策方法，其优点如下：①对于不完备的信息，贝叶斯方法提供了一种可以进行进一步决策的可能，根据实际情况不断地运用到项目中，对新出现的情况加以判断，使风险分析更加合理；②区别于一般的决策方法，完全相信调查结果，或者完全不相信，贝叶斯方法对于一系列调查结果的可能性，做出数量化的评价，是更加科学的处理方式；③由于调查受到很多因素的影响，因此，调查结果并不完全准，先验概率也不可完全相信，而贝叶斯方法则是将调查结果与先验概率所提供的信息相结合，充分利用所收集到的信息，使得决策更加实际可靠，大大降低项目风险。

贝叶斯方法的原理，是以新出现的信息为依据，对先验概率做出合理修正，从而得到更有价值的后验概率，已知：

上表所列出的描述市场前景的概率均为先验概率，未曾考虑可能出现的其他状况，这就使得方案的优选不够稳定，具有很大风险，若某状态的概率发生变化，优选结果也必将改变。在获取大量信息后，可降低预测结果的不确定性，期望损益值也就更加可靠。该公司打算请咨询公司做市场调查，得到更多信息数据资料用来预测市场前景，确保投资决策的准确性。但是，咨询公司的市场调查是需要一定费用的，这笔费用在什么范围内是合适的，有价值的。利用贝叶斯方法，对各种状态下的先验概率做出修正，以得出可靠决策。

调查公司给出的关于市场前景的数据资料如表2。

利用贝叶斯方法，可得出，在咨询公司预测市场前景良好的前提下，市场实际前景为较好的概率为：

同理，可得出其余修正后各状态的概率，如表3。

在已经掌握“市场前景良好”这一决策条件的基础上，可得各方案的期望收益为：

E（U1）=0.538×700+0.385×300+0.077×（-300）=469.00（万元）；E（U2）=303.75（万元）；E（U3）=150.00（万元）。

同理，在已经掌握“市场前景一般”这一决策条件的基础上，最优方案为一，期望收益为283.40万元；在已经掌握“市场前景较差”这一决策条件的基础上，最优方案为三，期望收益为150万元。

利用贝叶斯原理，可得到修正后预测前景良好的概率为P（R1），即：

同理可得，P（R2）=0.36，P（R3）=0.36

所以，在掌握全部信息后可得期望收益為：

E（U2）*=469×0.39+382.4×0.36+150×0.25=322.40（万元）

则有E（U2）*-E（U1）*=22.4（万元）

由以上计算结果可知，当咨询费用不超过22.4万元时，地产商请咨询公司做市场调查是有利的。

4 决策建议

在发达的现代化市场经济体中，地产项目规模更大，所需的建设内容也纷繁复杂，要求的技术含量也越来越高，各方合作密切且关系也错中复杂，这就要求决策者必须排除个人主观因素，广泛采纳各方面专家学者的意见，集思广益，合理采纳，定性结合定量，以严密的逻辑思维，科学的分析方法为依据，结合实际，反复验证，最终做出客观的投资决策。地产项目不仅要创造社会效益，更要为企业带来一定的经济效益，所以要充分考虑投资收益，尽力为企业创造更大收益。

5 结语

利用贝叶斯方法对项目进行风险分析，是通过收集大量信息，并及时掌握其变化规律，即各种状况的概率分布，当信息量越大越充分时，市场环境的不确定性就更好掌握，期望损益值最大原则得到的最优方案才是最合理的决策依据。

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