农村土地资产评估存在的问题及对策研究——以庐江县为例

杨卉，吴红玲

（皖西学院经济与管理学院，安徽六安237012）

农村土地资产评估存在的问题及对策研究
——以庐江县为例

杨卉，吴红玲

（皖西学院经济与管理学院，安徽六安237012）

随着农村土地“抛荒”问题的逐渐加重，越来越多的农村土地进入流转的过程中.合理的开展农村土地资产评估可以有效地规范土地流转过程，保护农民和企业的权益.文章以庐江县为例，对农村土地资产评估存在的问题做出一定探讨，在对庐江县农村土地评估的现状分析等基础上，着重讨论庐江县农村土地评估存在的问题及原因，并据此提出规范庐江县农村土地市场的对策和建议，以期对未来庐江县农村土地评估工作的具体实施起到参考作用.

农村土地；资产评估；庐江县

20世纪80年代末我国进行了土地使用制度改革之后，国家开放了土地流转制度，国有土地也陆续地进入了流转的范畴之中.与此同时，一些土地流转使用问题也逐渐暴露出来，在农村集体土地中，集体土地使用权和归属权相关的法律法规相对缺失，没有形成一个合理而完备的体系.2014年，庐江县在政府的相关政策中成了全省中少有的二十余个农村改革试点，也是全国最早一批进行农村土地承包经营权改革的试点.在这样的背景之下，逐步开展庐江县农村土地资产评估，通畅庐江县农村土地流转市场的相关信息，对于维护庐江县农民在土地流转过程之中合法合理的利益，推进庐江县农村城镇化进程，具有重要意义.

1 调研区域概况和样本选择

1.1 调研区域概况

庐江县属于亚热带季风气候区，夏季来自太平洋的暖湿气流带来了丰沛的降水，且山地降水也较为充足，年降水量较大，适合农业种植.在2014年庐江县进入农业改革试点之一，受到了安徽省乃至全国的关注与扶持.由于农田较多且肥沃，农民人数较多.

自庐江县划归合肥市管辖之后，其土地价值也有了较大的提升，越来越多的土地进入了土地流转市场之中.并且2016年以来受合肥整体房价暴涨的因素影响，很多工业企业由于受到地价和合肥市政府的相关政策的影响，将企业从合肥市迁出，向周围城镇（如庐江县）进行转移[1].

1.2 样本选择

根据本次调研的具体需要，笔者调查并走访了庐江县的多个城镇如庐城镇、冶父山镇、汤池镇、金牛镇、同大镇、盛桥镇、矾山镇、泥河镇、罗河镇、乐桥镇下的农村的100多个农户.因为调查选择的都是拥有土地使用权的对象，大多均为纯农户，所以采用了以调查问卷和走访当地村委会的方式进行实地调研.

2 庐江县农村土地资产评估现状分析

表1 庐江县农村问卷调查统计表

由表1能够看出，40.38%的农户拥有者参与了农村土地流转，占近被调查农户的一半左右，表明庐江县已存在农村土地流转市场，79.81%的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在庐江县社会保障体系的漏洞已经不断的补全完善的条件之下，土地使用权的转让不仅不会对他们的生活造成负面的影响，而且会给庐江县的农民带来更多的经济收入.

通过与农户的沟通，很多农户对于土地承包法了解甚微，部分地方进行土地流转，仅仅依靠口头上的交流就确定了土地的价值，没有纸质版的合同书，哪怕是有合同，合同的内容也不够完备，没有专业人士的指导，很有可能没有充足的法效益，有的还没有经过村委会等组织机构审查同意.并且，在土地流转的过程之中，有些合同并没有经过公证机关公证、审查等[2].

最重要的一点是，当笔者和他们解释了土地资产评估这个概念时，也仅有24.03%的农户觉得进行土地资产评估是有必要的，调查之后的分析数据表明，庐江县农民很少有人能够较为清晰的了解农村土地相关资产评估工作的必要性和现实意义，庐江县的农村土地评估的思想教育和基础知识的宣传和普及亟待开展.

近些年来，庐江县大多数村庄在进行土地流转时并没有进行土地资产评估，笔者当地的村委会问明缘由，村委会的主任解释，目前还没有他们村关于土地评估的档案，而在庐江县他们也找不到专门的人员和机构来对庐江县农村土地来进行资产评估，一般在土地流转时，都是按照国家的有关规定进行征地补偿，但是大多数农户对征地补偿并不是很满意.

通过以上调查，让笔者了解到，庐江县农村土地市场之中实际的土地流转价格波动较大，缺少比较具体、合法合理的对农村用地进行资产评估的严格标准，因此造成了庐江县农村土地市场发展情况不尽人意，从长远来看，较为严重地阻碍了庐江县农村土地市场的持续的良性的发展.

在现今的市场经济体系之中，我国一直使用的家庭联产承包责任制的制度已经随着生产力水平的提高而存在一定的缺陷和问题，在农村土地流转的过程中逐渐暴露出来.通过本次调查问卷发现，大多数农户对土地的使用权、所有权的相关知识缺乏基本的认识，对土地流转与土地评估问题没有清晰的认知，以及流转过程中程序的执行和保护自身利益的渠道架空甚至缺失保护意识[3].因此，稳定和完善庐江县农村土地评估制度，引导和规范庐江县农村土地有序合理进行流转，成为保护农民利益的关键.

3 农村土地资产评估存在的问题

3.1 庐江县农村集体土地所有权在法律上不完善，土地制度供给不足

庐江县土地的所有权问题在国家制度层面可以依靠的政策、法律法规较少，缺乏相应层面的土地制度的供给，农村农民的集体用地的开发、使用以及流转都缺乏法律与制度层面相应的保障，企业在购入或开发集体用地缺乏信心，致使庐江县农村土地价格一直被低估，也妨碍了庐江县农村土地入市.

3.2 庐江县农村土地评估机构良莠不齐

庐江县农村土地评估事务所之间的规模、综合能力、业务水平等，均存在着较大差异.而就整个中国的资产评估机构而言，安徽省缺乏具有大量优秀评估人员的资产评估机构.根据近几年中评协公布的相关数据，全国前100家资产评估事务所之中，安徽省仅有一所入榜.而庐江县更是没有一家实力较强的评估机构，不仅如此，在庐江县的资产评估事务所之中，专业人员的数量和专业能力也存在着较大的差距，很可能导致多家机构对同一块土地的估价存在较大的差异，这也给其农村土地的评估工作带来了不便.

3.3 政府信息不畅，基础设施不够完备

庐江县农村经济欠发达，网络信息技术覆盖面积和普及力度不够，基础服务设施建设缺乏.评估机构及其工作人员在评估的过程之中难以通过网络或实体资料查询到充分的、具有一定参考价值的信息.而政府和村民委员会只有关于土地的基础信息，缺乏关键性的交易信息.而信息的不畅通，给庐江县土地资产评估的实际操作带来了较大的压力.

4 评估问题的对策研究

4.1 完善农村土地资产评估的法律法规，明晰产权界限

2016年7月2日新颁布的《中华人民共和国资产评估法》已经给资产评估机构及相关工作的发展与运行指明了方向，但仍然需要不断完善相应的法律法规及其评估细则，建立健全相应的法律体系，进行资产评估的基础准则、具体准则、指南、指导办法以及相关的职业道德准则建设，以明确农村土地所有权究竟归谁所有.避免在庐江县农村土地评估过程中出现纠纷时不知如何依法行使权利，切实做到有法可依[4].不仅仅可以给农民提供切实的法律支持，也能让企业主和政府在土地使用权转让的过程中受益.

4.2 建立农村土地资产评估体系，统筹城乡一体化发展

在第十八届全国人民代表大会中，明确了要深化经济体制改革，健全现代土地市场.而想要一个合理而完善的农村的土地市场，需要建立配套的农村相关土地资产评估体系，加强对资产评估机构综合实力的提升以及评估人员的培训，提升资产评估人员的专业素养.同时应该加强农村城市化的不断推进，完善农村基础设施的配备，推动城乡一体化进程，有利于庐江县农村土地的市场的发育，市场信息完善通畅[5]，为庐江县农村土地资产评估的具体实施提供充分的依据.

4.3 规范农村土地估价机构，提升从业人员的素质

确立中介机构为农地估价机构，由非集体经济组织的、专业的土地评估机构对农村土地进行评估.政府可以为专业人士的培训提供一定的补贴，鼓励高校建立相关专业课程，招聘时应严格设立准入门槛，尽可能地招聘具有较高专业素养的工作人员.与此同时，专业性的资产评估机构也应该提供比较专业性的资产评估培训，以期提升资产评估从业人员的专业水准，使从事资产评估工作的在职人员能够与时俱进[6]，根据庐江县农村的具体实际，提升自己的资产评估业务能力.

4.4 进一步完善政务信息公开，加强庐江农村基础设施建设

农村土地的评估较大的依赖于充分的政务信息，而现行的资产评估方法也很大程度上参考了政府公布的土地基准地价信息.所以，需要政府更加完善和发展农村或基层的政务信息公开制度，进一步加强政府相关的服务职能，使政府的相关信息更加公开透明.同时，应进一步加快农村的基本的基础设施建设，保证其市场交易信息的传播更加迅速、准确.

〔1〕合肥市政府招商引资项目报告.庐江县概况[R].庐江县政府，2016.

〔2〕杨夕,邱道持,蒋敏.农村土地资产评估面临的挑战与政策研究——以重庆市为例[J].湖北农业科学,2014，53（15）:3683-3687.

〔3〕赵梓琰,邱道持,王静,蔡进.农村土地资产评估研究进展[J].中国土地科学,2013（7）:86-92.

〔4〕甘璐.枣庄市农村土地流转模式研究[D].山东农业大学,2015.

〔5〕丁明.农地流转价格形成机制研究[D].安徽大学,2016.

〔6〕谭文兵.构建城乡统一土地市场的新制度的经济学研究[D].中国地质大学，2015.

F301.3

A

1673-260X（2017）11-0095-02

2017-09-19

2016年皖西学院校级哲学社科项目：提升地方政府融资创新能力研究——以“六安茶谷”建设中的资金需求为背景（WXSK201603）