浅议建设用地使用权期限届满后的法律问题

苗小瑞

(西北政法大学国际法学院 陕西 西安 710000)



浅议建设用地使用权期限届满后的法律问题

苗小瑞

(西北政法大学国际法学院 陕西 西安 710000)

我国《物权法》等多部法律从不同角度出发，针对建设用地使用权到期后的续期问题做出了规定，但各条文间存在一些冲突，续期具体实施细则也始终没有出台。如今市场经济蓬勃发展，建设用地使用权到期事件在各地陆续发生，加之用地需求量急速增长，使得解决建设用地期限届满后的问题刻不容缓。本文从住宅建设用地的续期问题、非住宅建设用地的续期问题以及建设用地使用权期限届满后地上物所有权问题三方面进行了探究，提出了相关完善建议。

建设用地使用权;自动续期;地上物;补偿

1 我国现行法律中有关建设用地使用权期限届满规定的现状

1.1 现行法律对建设用地使用权期限届满的规定

我国《物权法》自2007年10月1日起施行，在此之前，我国有关建设用地使用权期限届满后的相关问题主要在《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律中规定。

《中华人民共和国宪法》作为我国的根本大法，明确规定了我国土地国有制和集体所有制形式，为土地使用权概念的存在奠定了基础。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中提出：土地使用权可出让合同规定期限届满、国家征收及土地自然灭失等原因而终止。土地使用权期满后，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

《城市房地产管理法》第22条规定：如出让合同规定年限届满，使用者仍想继续使用土地，应至迟于届满前一年申请续期，有权机关应当批准，根据社会公共利益需要收回该幅土地的除外。经批准续期后，需重新签订土地使用权出让合同并支付出让金。假使出让合同规定年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准，土地使用权由国家无偿收回。”

随后我国《物权法》正式颁布，对建设用地使用权届满的相关法律问题作出了进一步规定。条文中首次提出：住宅类建设用地使用权期限届满后，自动续期。土地上的不动产归属，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”该条文所提出的住宅类用地使用权自动续期与上文提到的《城市房地产管理法》有所冲突，且对于续期的具体实施方案以及期限届满后的地上物所有权归属仍未作出明确规定。

1.2 我国现行法律中存在的问题

(1)住宅建设用地使用权期满后续期的条件、期限及费用不明确

《物权法》虽规定了住宅类建设用地使用权届满后采取自动续期的形式，但对于自动续期本身却没有作出任何的解释。笔者认为“自动续期”应作为一个与“申请续期”相对的概念理解，其所表达的意思是指在使用期限届满后，使用权人不需要重新进行任何手续的申请即自然完成续期。那么关于“自动续期”应为无限续期还是有限续期？使用权人是否需要重新缴纳相关费用？缴纳费用应依照什么标准呢？

(2)非住宅建设用地的使用权期满后续期的期限和费用及救济途径不明确

物权法中规定非住宅建设用地使用权期限届满的，若土地使用权人仍需继续使用土地，需至迟于届满前一年申请续期。由于我国建设用地分类除住宅用地以外还有许多类别存在，且各类别的使用权出让年限各不相同，这就使得非住宅用地的续期期限难以规制。续期后的土地出让金支付标准也尚不明晰。另外，假使在办理续期手续后土地使用期限届满前，地上不动产灭失的，已经缴纳的出让金能否进行退还？

(3)建设用地使用期限届满后的地上物所有权归属争议

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》的规定，土地使用权期限届满后，如果没有被准予续期，则地上物所有权由国家无偿取得。这与国家保护公民合法财产不受侵犯的原则相矛盾，严重损害了公民利益，有违公平。

2 关于完善我国建设用地使用期限届满后相关法律规定的建议

2.1 完善住宅类用地自动续期的建议

(1)设置附条件的无限续期制度。每户人家的第一套住房可以无限续期，该房屋在土地使用权期限内不得买卖、出租、不得改变使用用途，可以继承。对于第一套以外的房屋，设定固定的续期年限。以此来保障“居者有其屋”。

(2)建立梯度续费制度。首先笔者认为住宅类建设用地续期需要收取一定的土地出让金，以此来保证国家利益。其次，应当对续费建立梯度收费标准。对于每户的第一套保障性住房，一次性收取该区域一年平均地价的30%作为土地出让金，第二套及以上房屋的出让金收取比例依次递增。对于城市低保户或者家庭特别贫困的，其保障性住房的土地出让金视情况酌情减免。

(3)建议出台强制性出让金计算标准。采用当地该区域一年内的平均地价作为计算标准。

2.2 完善非住宅建设用地续期的建议

(1)坚持有偿续期制度，申请续期并获得批准后，采用当地当时的同类建设用地土地出让金的支付标准进行计算，再次收取土地出让金。

(2)提供地上不动产灭失后的选择性救济机制。倘若在申请人申请续期获得批准并缴纳出让金后，因不可抗力造成地上不动产灭失的，相关有权机关应当给予申请人选择救济方式即申请人有权选择继续使用该建设用地或者终止其使用权并按照其使用比例退还一部分土地出让金。

2.3 完善期限届满后地上物所有权归属的建议

(1)优先采用约定的方式确定地上物所有权。鼓励合同双方在签订土地出让合同之初就以书面形式明确约定在建设用地使用权期限届满后的地上物所有权归属，在合同约定期限届满后，按照合同约定进行执行。

(2)由法律规定建设用地使用权期限届满后的地上物所有权问题。在合同双方没有进行约定或者达不成协商意见时，由法律规定合同约定期限届满后的地上物所有权归属。笔者认为，为了实现国家利益和个人利益相统一的原则，当双方无法通过意思自治达成合意时，法律可以规定：当合同约定期限届满后，土地使用权人没有申请续期或者申请续期未获批准的，该地上物收归国家所有，并由国家给予一定的补偿。

[1] 杨立新：《70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权》，载《东方法学》，2016年04期。

[2] 孙良国：《住宅建设用地使用权自动续期的前提问题》，载《法学》，2016年第10期。

[3] 张力、庞伟伟：《住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析》，载《法学》，2016年第7期。

[4] 张伟东：《建设用地使用权法律适用与疑难释解》，中国法治出版社2008年版。

苗小瑞(1995-)，女，汉族，辽宁大连人，法学本科，西北政法大学国际法学院。

D923.2

A

1672-5832(2017)07-0187-01