德国：房屋租赁市场法规相当完善

文/高荣伟

德国：房屋租赁市场法规相当完善

文/高荣伟

发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。德国的住房租赁市场特别发达，其租赁住房率为58%，高于自有住房率的42%。为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法制建设。

细化租房合同及相关程序

德国的《民法》是住宅政策的法律基础。它规定了居住权是公民权利的重要组成部分，明确了德联邦与各州政府在住宅建设与住宅保障方面的职责，以法律的形式保障公民的基本居住条件。此外，《住房租赁法》、《住宅促进法》、《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相关法规，对德国住房租赁政策进行了拓展和补充。

为了避免承租者和房东的纠纷，德国政府除了通过制定各项法规严格控制租房市场外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免可能出现的风险和分歧，从而保护房客和房东双方的权益。其中非常值得一提的是，德国房屋租赁市场实施了有利于承租人的“退租保护”制度。

“退租保护”，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人只有在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。根据德国法律，房东无权随意终止租房合同，除了几种特殊情况，比如，承租者不按时缴纳房租，或者房东能够证明其本人或直系亲属需要此住房。此外，在符合上述规定的前提下，房东若想终止租房合同，通常要提前3个月通知对方。租期越长，提前通知对方的时间也越长：租期5年以上的必须提前6个月通知，租期8年的需提前9个月通知，租期10年以上的要提前1年通知对方。房东与房客作为合同的双方，在法律上是平等的。房东要解除合同，房客需要一定的时间，与之相对应，房客要解除合同，房东也同样需要这么多时间。

在德国，租房合同分为有限期和无限期两种格式。《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，出租者不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。无限期合同保证了房客能够长久租住一处房产而不被中途“撵走”——即使出现租房者没钱支付房租这样的特殊情况，房主也不能将其赶出去。德国法律规定：“即使租客有欠租违约等行为,房主也要出示足够证据,然后由执法人员实施收屋。”为了防止房东收回再租,法律规定“执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租”。

为了保护房东的利益，德国法律规定，房客在签署租房合同前，必须向房东出具信用等级证明（即此前支付租金的记录）、详细的工作情况和财务状况证明。出于维护房客权益的需要，德国政府建立了住房安全与健康标准评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准，控制出租房屋的质量。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修，而现在，这一义务已经取消，但房客可自愿对房屋进行维护。

租房合同通常还规定，房客交房时须按入住时原样交还房屋，租房期间对房屋所作的改变必须全部恢复，以最大限度地保护房东的合法权益。

房东不得随意上涨房租

德国的《民法》等多项法律对房租进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护。《民法》规定，合同一经签订，房东不得随意上涨房租。《租金水平法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%，2015年又调整为10%。原有租房合同到期，房东收回住房后再次出租，通常会上调租金，按照2015年6月生效的《租金刹车法》，房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。对于新签订的合同，允许租借双方进行议价，但是租金要参照已有同等质量和位置的房屋的租金水平来确定。

对于一个地方同类住房的通常房租水平，德国法律还特别规定，设立专门机构，定期制定“房租合理价格表”。一般情况下，政府制定的租金价格低于由供需关系决定的市场均衡价格。按照规定，各大中型城市每年应更新“租价表”,而房东要根据“租价表”制定“合理房价”。按照《住房租赁法》，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则以“房租超高”论，根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。遇到这种情况时，房客可以与房东进行协调，也可以向法庭起诉，“不仅房租会立即降到最多达20%，而且房东将受到最高10万马克的罚款”。有知情者指出。如果房东所定的房租超出“合理房租”50%，则以“房租暴利”论，根据《刑法》，这已构成了犯罪行为，如不及时更正，房东将面临高额罚款，甚至有牢狱之灾。

在德国久居的一位华裔人士列举了一个自己切身经历的案例：这位华裔人士曾住在法兰克福附近的一个小城，其所租房子约60平方米。起初净房租是980马克，高出法兰克福地区“合理房租”32%——这就已经到了“房租超高”的程度。3年后他与房东谈判，降到850马克，还是高出了15%，但已到了法律容许范围。搬到法兰克福后，他租了83平方米的房子，净房租980马克，但已经低于法兰克福地区“合理房租”4%——当然，这位华裔人士就无须与房东再费口舌了。

长期以来，良好的法律法规规范了德国房屋租赁市场。据了解，在现实中，相关机构制定的价格一般也都能得到有效执行。连续而有效的相关政策条例很好地保障了租客与房主的合法权益，使得德国租房市场极为稳定。

政策上积极引导和扶持

从性质上看，德国《住宅促进法》为租赁住房定下了“公益”、“福利”的基调，明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房的建设作为必须履行的职责。

为了保障德国公民充分享受政府提供的租房“红利”，政府在保护承租人利益的同时，还为房屋供给方制定了相应政策，鼓励和培育德国租赁房市场的健康运作。在德国，不管是开发新房还是经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租，过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。据媒体报道，到2016年，德国存量住房4170万套，户均套数约为1.02套。德国家庭小型化，但房屋居室结构偏向3、4、5居室。这意味着尽管户均套数只有1.02套，但人均居住面积达到46.5平方米，人均租住公寓面积达到44.6平方米，高于世界发达国家水平。有这么大的居住空间，德国租房并不困难，租金自然也不会太高。据媒体报道，德国租金占家庭可支配收入比重为27.2%，柏林为28.9%，汉堡为29.4%。

通常，德国政府对投资商建设用于出租的房屋进行免税或者直接补贴，因此，在德国建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多的税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。德国房地产税收制度完善，持有环节的税率达到2.3%，业主需要把闲置的多余房屋拿出来出租，以收取租金来弥补持有税收成本，同时还能享受更大的税收优惠。根据immobilienscout24公布的数据，慕尼黑、汉堡的租金回报率达到3.5%和3.8%，柏林达到4.3%，因此，业主具有足够的租赁积极性，柏林190万套公寓中85%用来出租。

与此同时，对用于出租的住房，德国政府的税收政策规定，其折旧率要高于普通商品住房，例如，规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在这种税收体制下，出租房的投资者和承租者，比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠。因此，这对于刺激德国租赁房市场的投资意义重大。

“适居性”和权益保障到位

就安全性来看，德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可由此获得巨大的安全感。

一般来说，人们寻找租房时要借助中介商，这个时候一旦遇到黑心中介，往往出现“宰你没商量”的结果。不过，在德国不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。根据《租金刹车法》的最新规定，租房市场已经引入“谁委托，谁付费”原则，即租房中介费不再由租客承担，而改由房东承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下，才需要负担中介费用。

租客的安全感还体现在对住房人的保护上。在德国人看来，房东租给房客的不是一台机器，或某个工具，而是住房。住房是给人住的，是一个人或一个家庭生活的中心场所，所以对住房人的保护已经作为基本人权写入了德国《宪法》。“就连警察搜查一个住房都必须事先得到法庭准许，何况你一间房东了。”久居德国的一位人士指出。

为防止住房租赁领域的非法投资，德国法规明确禁止“二房东”现象。而对于众多的租房客，德国政府也制定了许多具体细则予以保护。特别是对低收入人群，政府还给予了各种住房租赁优惠政策，其中“房租补贴制度”便是低收入居民住房保障的主要方式之一。德国法律规定，德国公民中凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，均有权享受住宅补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住宅支付能力。租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。至于具体的房租补贴数额，则根据家庭成员的多少、失业时间长短及房租支出等情况来确定，向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

这个政策的优点在于，对申请人的考核是动态的，有时效性，因为每年都会对申请人进行考核，并不是申请到补助后就可以一直获得。租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期会减少，甚至分割，比如家庭总收入提高超过15%，或者正在找工作的大学毕业生。德国联邦统计局数据显示，至2015年12月31日，德国总人口8217.5684万，其中约46万户家庭获得住房补贴，占所有住户的1.1%。

更为重要的是，德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地所有公共服务。也就是说，在德国租房，不仅“适居性”和权益保障等都非常到位，租房客还可享受与买房一样的“安全感”和“稳定感”。由于德国拥有高度发达的住房租赁市场和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房东就是房客。据说，在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

总体来看，德国关于租房的法律虽然复杂，但对房东，尤其是对于房客的权益保护还是相当全面的。“相对较便宜的房租、健全的租房法规和政府抑制房价的法规等，让德国几乎成了租房者的‘天堂’。”对德国房屋租赁市场有过研究的人如是说。

（作者单位：河南省社旗县县委党校）