房地产业步入智能人居时代

文/文博

房地产业步入智能人居时代

文/文博

纵观当前的房地产市场，在城市版图扩张和城市改造提升中，正在经历着深刻的变革。如果要用一个时代来衡量变革的脚步，当前的房地产行业正在向智能人居时代迈进。十五年前的房地产，大多只为满足人们基本的居住需求；十年前的房地产，则增添了停车位和物业等方面的内容；而五年前的房地产，则增添了洋房、别墅等各种业态以迎合需求；如今的房地产，正在与智能接轨，重新定义人居标准。

城市规划建设要凸显“城市为人而建”

2017年7月21日，国际城市可持续发展高层论坛在蓉启幕。此次论坛主题为“‘一带一路’与城市可持续发展”，中外多位城市市长、各领域相关专家、多家国际机构和企业共聚蓉城，在这一高端交流平台上，共同就如何破解城市发展过程中面临的种种难题展开讨论，共同展望世界城市可持续发展的前景和路径。值得一提的是，主办方联合国人类住区规划署与中国城市和小城镇改革发展中心联合发布了国际可持续发展试点城市名单，其中包括成都市、嘉兴南湖区、阆中、荔波、长白山池北区等地。

成都作为试点城市之一，为落实《新城市议程》，推动城市可持续发展，在论坛上重磅发布了《成都宣言》，明确将努力构建包容开放的城市发展环境，推动持续稳定的城市经济发展，践行绿色低碳的城市理念，完善科学合理的城市规划，实现城市治理的共享与创新，并选取各国代表性城市，构建世界城市可持续发展合作机制，确定重点领域和行动计划。《成都宣言》所宣告的主要精神是：构建包容开放的城市发展环境，为所有城市居民提供基本公共服务，改善居住条件；保障不同人群在城市居住和发展的机会；为劳动力提供技能和教育的机会，使所有人都能平等地获得经济资源；确保所有人公平享有发展机遇和成果；加强城市的社会凝聚力。

推动持续稳定的城市经济发展。营造良好的城市商业环境，实施有利于就业的城市发展政策；努力增加城市就业，消除城市贫困人口；抓住新工业革命的发展新机遇，培育城市经济新业态，保持经济增长活力；优化城市创新创业生态链，使创新成为城市发展的主动力，释放城市发展新动能；践行绿色低碳的城市理念，倡导绿色、低碳、循环、可持续的城市生产生活方式和城市建设运营模式；加强城市发展与环境保护之间的协调关系，集约高效利用土地和资源，推广清洁能源，鼓励可持续消费，构建韧性城市；按照绿色循环低碳的理念对城市交通、能源、给排水、供热、污水、垃圾处理等基础设施进行规划建设。

完善科学合理的城市规划。遵循城市发展规律，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变；加强对城市的空间、平面、风貌、文脉等方面的规划和管控，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格；增强城市内部布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力；延续城市历史文脉，保护好城市文化遗产；实现城市治理的共享与创新，推动互联网、物联网和智能技术在城市治理中的应用，充分运用网络空间和互联互通优势，加强对市民的社会化服务和城市精细化管理；提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市的建设与管理，真正实现城市的共治共管、共建共享。

城市建设重在规划，城市规划核心在人。人居城市的建设，是要在城市规划建设上凸显“城市为人而建”这一核心思想，统筹考虑城市交通系统、商贸业态、生态环境、城市文化等方面的均衡融合，妥善处理好长远规划与当期安排、整体规划与局部建设的关系，变“水泥城市”为绿色城市，使城市的特色在城市细节上得到体现，真正使市民生活得安心、省心、舒心。而城市更新则是城市发展的重要一环，它不仅是城市面貌和功能的升级，更是生态环境的改善和人们生活质量的提升。因为在城市更新进程中，无论是在城市交通系统、商贸业态、人居价值等方面创新突破，还是在更新中打造城市人居新核心，其中所发生的每一个变化，都牵动着城市发展的神经，吸引着市民的关注。

生态引领的城市发展模式切合未来方向

中国EOD生态引领的城市发展模式课题研讨会近日在北京召开，来自国务院发展研究中心、住建部政策研究中心、国家发改委宏观经济研究院、国土资源部、科技部评估中心、中国科学院、北京大学的20多位专家以及中信国安集团的相关负责人参加了研讨。有关专家表示，EOD模式是供给侧结构性改革的积极探索。传统的房地产开发模式已不能满足人们对健康、对生态、对环境的需求，供给侧的创新能更好满足居民消费升级的需要，而生态开发模式下发展的产业不同于传统城市开发模式的产业发展，有一定的特殊要求，这些都需要认真研究和规划。

2015年底以来，我国建筑发展方针被修改为经济、实用、美观、绿色，EOD模式切合今后发展的主导方向，这样的创新和升级对未来整体协调发展是非常有意义的。专家认为，创新城市开发模式是实现绿色城镇化的必然手段，各个地方土地不集约、城市同质化、产业同质化、建设模式单一等各种问题，大多是由于没有提前做好城市规划。无论是未来城镇化的增量部分，还是改造部分，有创新的绿色发展城镇化模式才是至关重要的。目前，中国的快速城镇化进程中存在不可持续等问题，需要用新的发展模式来突破。而EOD模式则是以生态文明建设为引领、特色产业运营为支撑、城市综合开发为基础、可持续发展为目标的城市发展模式。

在原来的城市发展模式中，产业、城市、人口、文化是四个核心因素，现在又增加了绿色生态文明，这是未来发展的代表和方向。所以说，城市开发模式需要体现创新，一种是思维模式的创新。另一种是生态资产增量的创新，把绿水青山变成金山银山，是思维的转变和创新，把生态资本增量作为投融资模式也是一种创新。因此，EOD模式要尊重自然发展，统筹生态、产业、生活服务等内容，将土地市场、开发市场和存量市场对应到消费升级、供给侧结构性改革的方向，融入大数据技术，从而实现智能化人居时代的升级创新。

众所周知，联合国十七个可持续发展目标中的第十一个目标是可持续发展的城市和人居。虽然绿色化、生态化会吸引高端的产业，但这需要一个过程。由于EOD模式是将城市的规划、建设、管理、运营各阶段融为一条完整的生命周期链条，使生态建设、产业建设、综合开发和投融资模式形成完整的体系，最终建设可持续发展的发展模式。所以，追求房地产智能化人居时代的过程中，建设可持续发展的城市将是确保今后实现永续城市发展、提升人民生活质量的重要因素。

现在，国内各个城市和各级政府已经意识到人居城市核心是以人为本，涵盖宜居、宜业、宜游等多个指标，所以在城市规划建设中纷纷采取“配套先行，城区融合”的思路，着力优化空间布局、完善功能设施、创造优良人居环境等，通过城市主干道的贯通，实现丰富的城市生活资源共享。具体而言，一个城市，一座好的建筑，不仅要美观，更要经得起时间的考验。因为城市建筑需要的是长久的生命力，50年、100年后还能保持原先的样貌。当建筑牵手文化与生态的时候，房屋已经不只是居住空间。时代需要将更好、更以人为本的理念注入城市发展更新之中，在着眼于区域和城市发展、尊重城市发展规划的前提下，通过整合城市空间和生态文化资源，最终提升居民生活品质，改善城市面貌，实现城市功能的转型升级，打造出具有高端人居标准的现代、智慧、宜居新城。

智能型宜居环境是城市最重要特性

2016年10月，在厄瓜多尔基多召开的联合国住房和城市可持续发展大会上，通过了《新城市议程》这一里程碑式文件，其中有五大主要内容，即国家城市化政策，规则和法规，城市规划和设计，城市投资和融资与地方执行力。在2017年7月21日举行了国际城市可持续发展高层论坛，新城市议程市长对话是其中一个重要环节。据了解，《新城市议程》是联合国指导世界各国未来20年住房和城市可持续发展的纲领性文件。新框架规定了应该如何规划和管理城市，做好可持续的城镇化工作。在有关专家看来，城镇化和发展之间的联系显而易见，城镇化创造价值主要通过两大渠道：一是地点和位置的价值，良好的空间设计能够提升城市价值；二是聚集的价值，即规模效应，通过聚集生产要素提升城市生产力。

所以，在城镇化的进程中，《新城市议程》有五大支柱。据有关人士介绍，首先是国家城镇化政策，在城镇化规划中要进行全国范围的整体规划。第二是规则和法规，城市规划要符合相关规则和法规，通过法制处理立法问题、法律纠纷。第三是城市规划和设计，不能依靠直觉设计城市，不同的城市要因地制宜地作出城市设计方案。第四是城市投资和融资，城镇化会创造价值，要善于抓住这些价值，作出具有可持续性的融资方案。第五是地方执行力，如果不把这些城镇化理论付诸实践，只是纸上谈兵，则没有任何意义。

当然，在智慧型宜居城市建设中，面对历史遗留因素，必须做到包容性开发和建设。例如，南非在城市化发过程中就将包容作为重中之重。其综合城市发展框架，明确了四大战略目标，即包容、综合、增长、治理，并明确了九大政策。例如，在综合交通方面，以公共交通为导向促进城市发展；在居住区投资方面，由综合的基础设施网络、有效的土地管理进行支撑。

宜居，看似只是简单的两个字，却是一座城市魅力值的高度浓缩，它是一座城市提升发展的能量源泉，也是每个城市追求的目标。社会在向前发展，人居环境在不断优化，这已成为城市变革的规律。尤其随着各地宜居城市建设的加快，人们能够真切感受到城市建设发生的变化：从简单的钢筋水泥到运动、教育、消费等配套齐全的高端人居标准的“宜居城”，有远见的开发商在开发楼盘时正在积极引入全新人居价值理念，使生态型智慧型新人居标准成为现实。因此，在当前的城市房地产开发中，要充分认识到当前的问题，吸取传统和西方的精髓，抛却无用的外形和困囿我们的框框，用更国际化的新人居文化，创造更有精神有品质的生活，使房屋承载真实的居住艺术和生活快乐。

当年小平同志视察北京前三门的高楼住房时，提出将层高降到两米七，多盖几层，解决空间不足的问题。如今密密麻麻的火柴盒，已经成了城里人见惯不惊的风景。但在今天，这样压缩空间的方法还合适吗？任志强认为，中国要提升生活品质、居住艺术，取中西之精髓、兼容并蓄是方法。例如放弃中式传统住房的防御心态，建房和住房都可以更开放、更通透，这样也便于利用自然光线，节约能源。基于此，在未来城市发展进程中，房地产开发商作为推动者，应积极助力城市发展及区域功能转型，积极完善市政配套设施建设，实现城市的可持续发展和智慧型人居环境建设水平的提升。