刍议房地产业在农业人口往城市转移中的作用

文/王喜峰

刍议房地产业在农业人口往城市转移中的作用

文/王喜峰

随着农业对工业资本积累的逐步完成和国家工业化的发展，世界各国在其经济发展过程中都会有不同程度的农业人口转移问题发生。改革开放以来，我国农民自主选择的空间进一步增大，农业人口往城市转移的进程也随之加快。在这一过程之中，房地产是农业人口往城市转移的载体，也是农业人口往城市转移的见证。一定程度上来说，农业人口往城市转移速度的快慢与房地产发展的快慢成正比。但同时也应该看到，房地产在农业人口往城市转移过程中，也面临着许多迫切需要解决的问题，能否科学解决这些问题，直接决定了农业人口往城市转移的进程，进而决定着新型城镇化战略能否顺利实现。

一、房地产业与农业人口往城市转移的关系

（一）房地产业与农业人口往城市转移是双向互动的关系

随着城镇化进程的加快，农业人口往城市转移的速度也在加快，转往城市的农业人口对城市住房具有刚性需求，从而催生了我国房地产市场的飞速发展。全国房地产固定投资快速增长，地方政府出于种种目的，大力扶植房地产市场发展，房地产投资占全国GDP的比例逐年上升，在国民经济中占据了重要地位。而房地产市场的繁荣反过来又进一步加快了农业人口往城市的转移，在这一双向互动过程中，中国经济实现了快速发展，城镇化进程加快推进。由此可见，房地产业和农业人口往城市转移是一个双向互动的关系，农业人口往城市转移的速度会影响房地产的发展速度，房地产市场的发展速度也会影响农业人口往城市转移的速度。

（二）房地产业与农业人口往城市转移的异向选择性

房地产的发展促进了农业人口转移，农业人口转移也带动了房地产业的发展，但是，房地产与农业人口往城市转移具有一定的异向选择性。所谓异向选择性是指二者在发展方向的选择上是相反的。房地产的发展一般会选择在大城市或中型城市，而农业人口转移的去向一部分是小城镇。二者在选择时的差异和错位一定程度上正是房地产市场面临的问题的根源，也就是当前房地产业面临的供给和需求不匹配问题。具体表现就是房地产市场供给过剩与供给不足同时并存。一方面，政府大力推动房地产业的去库存；另一方面，在大城市又出现了房地产市场有效供给的不足。

二、去库存背景下发挥房地产业在农业人口往城市转移中的正面作用

据统计，截至2015年12月底，房地产尚有7.2亿平方米的商品房待售面积。从以上分析可以看出，之所以有如此多的房地产市场库存，是因为房地产与农业人口往城市转移的异向选择性，也就是说房地产市场的库存更多存在于中小城市，大城市根本不存在房地产市场库存。从2016年房地产市场的现实表现来看正是如此，在中央提出房地产去库存的大背景下，大城市房地产市场非但没有出现人们预料的房价下降现象，反而从2016年起，大城市房地产市场逆市而动，掀起了一轮又一轮新的涨价高潮。个别城市，包括河南省会郑州在内，一方面，房价高不可攀，另一方面，新建商品住宅却出现抢购风潮，甚至就连二手房市场都出现了持续的火爆现象。其中原因何在？就是因为没有将房地产市场的发展同农业人口往城市转移统筹起来考虑。

房地产去库存的重点在中小城市，房地产去库存的解决之道在于满足往城市转移农业人口的住房需求。房地产业不加区分地去库存，非但没能解决中小城市的房地产库存问题，没能满足新转移到城镇的居民的住房需求，反而进一步推高了大城市的房价，抑制了真正的刚需阶层的住房需求。要有效解决房地产去库存问题，必须着眼于新型城镇化的战略部署，着力于农业人口往城市转移的去向和轨迹，将房地产业的发展同农业人口往城市转移统一起来。虽然说新型城镇化不是房地产化，但是要推进城镇化肯定离不开房地产业的支撑。新型城镇化的战略布局为房地产市场去库存提供了得天独厚的条件。李克强总理在2014年政府工作报告中指出，今后一个时期，我国新型城镇化的推进需要着重解决好现有“三个1亿人”问题，即“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。房地产业要紧紧抓住这一战略机遇，将去库存重点放在中小城市，将去库存之道瞄准于从农业人口转往城市的居民。

要充分发挥房地产业在农业人口往城市转移中的积极作用，抑制其消极作用。当前，要将房地产市场去库存同农业人口往城市转移对接起来统筹考虑。正如2015年中央经济工作会议提出的“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。”

（作者单位：河南财政金融学院）