房地产开发项目的全过程成本控制

陈旭斌

【摘要】房地产行业在近几年迅速发展，竞争压力越来越大，要想在房地产行业脱颖而出，要注重房地产开发项目的全过程的成本控制，它占据了其成本的重要比重，房地产加强项目全过程的成本控制能够有效的发展房地产企业的成本支出赢取利润，在项目开发运作的时候，加强成本的预算，能够促进房地产长远发展，因此，房地产在开发项目的全过程中控制成本管理，虽然，一些房地产企业已经在公司实行成本管理模式，但是目前的成本管理模式还存在很多的问题，需要不断的创新，不断的改进。

【关键词】房地产 开发项目 全过程

一、房地产开发项目全过程成本控制的重要性

近几年，随着我国经济的迅速发展，房地产也随之兴起，更加促进了我国的经济的发展。任何一个房地产开发项目都存在一定的风险，也可以带给企业很大的利润，每一个房地产开发项目的目的都是为了追求最大程度的利润，在企业的房地产开发项目中，每一环都是紧密相扣的，任何一个环节出现问题，都会导致此项目的开发失败。在整个的环节中，成本控制是至关重要的，成本的控制是贯穿房地产开发项目的始终，在项目开发的每一个环节都要考虑到成本问题。在房地产项目开发的前期，要根据选择的地方，建筑的面积以及项目的融资都要进行详细的预算，以保证成本的控制。

在投资金尚俊园一期，开发面积49.06万m2，项目融资8亿，该项目为一级开发与二级开发联动，面型向刚需客户，后期的销售额40.2亿。

在七彩俊园的项目投资中，开发面积39.2万m2，项目融资12亿，该项目主要面向高端客户，并定向开发两栋写字楼（云南省信用联社，交通银行），后期的销售额高达44.6亿。

贵阳滨湖俊园，开发面积22万平方米，项目融资2.5亿，以贵阳市高新区刚需客户为主的住宅及公寓项目，后期的销售额高达12.1亿。

在贵阳俊发城，在这一项目中，房地产开发面积90万平方米，项目融资4亿，贵阳市改善性的住宅项目，后期的销售额高达41亿。

分析这些房地产投资项目，他们的销售额远远高于融资额，销售额与融资额的差价越大，则该项目的利润越高，因此，房地产开发项目的开发过程中的成本控制至关重要，房地产企业在进行项目的开发时要成立自己的设计团队，对该项目进行全面的设计。

二、房地产开发项目的全过程成本控制存在的问题

（一）房地产企业对于成本管理的意识薄弱

成本管理是每个企业都应注意的一部分，它的管理的好坏直接关系到企业的长远发展，好的成本管理能够促进企业房地产的发展，然而，这也是企业往往最容易忽视的一个方面，长期以来，我国的房地产企业整体在房地产项目的全过程中成本控制的意识淡薄，很多房地产企业的领导不重视成本的控制，导致企业没有先进的成本管理体制，不利于企业的成本管理，如果对企业房地产的的成本管理不能进行很好的控制，会在一定程度上阻碍企业房地产的发展。

（二）房地产的成本管理缺少整体把握能力

目前，一些房地产企业为了企业能够更好单位发展，他们意识到了在房地产开发项目的全过程成本管理的重要性，在企业内部建立了一套成本管理机制，然而，他们建立的成本管理体制太落后，她们的成本管理缺乏整体的把握能力，没有引进先进的管理模式和管理方法，会导致工作效率低下，如果对成本不能较好的管理或管理不当，影响企业房地产的发展。

三、房地产开发项目全过程成本控制的要点

（一）投资的决策阶段

投资的决策阶段是房地产开发项目的前期工作，首先，要通过调查国内外的市场，来了解顾客的需求，进而对未来房地产市场的状况进行预测，再通过领导讨论看投资该项目有没有市场，了解该项目的市场竞争力如何，该企业有没有优势可以更大程度的赚取利益。在充分考虑市场需求，企业优势等方面的基础上确定项目的建设规模。

在前期工作中，成本的控制还要考虑建设的标准水平，建设的标准水平应从目前的经济发展水平，来根据消费者的消费理念和消费标准来确定建设标准。建设标准的考虑在房地产的项目开发中显得很重要，根据不同地区，不同规模，不同等级以及不同的消费者群体，确定交涉应购买那种材料，确定应建设哪种房屋，是普通的建筑，还是豪华的建筑，还是普通的豪宅，还是豪华的豪宅。是适用于人们享受的住房，还是适用于做销售的经济适用房。

（二）设计阶段的成本管理与控制

设计阶段的成本考虑以及管理问题是必须的一个方面，在进行项目投资之前要对成本进行预算，确定次项目应融资的金额是多少。在成本的管理控制上，应提倡并积极推行限额设计，每一个房地产的投资项目都面临一定的风险，而这些风险是不可避免的，只能通过一些渠道将风险降低，限额设计就是降低风险的措施，限额设计师按照批准的研究报告和投资估算控制初步设计，在进行预算时要根据所提供的报告，在报告的基础上进行限额预算，以保证风险降到最低。在房地产企业中还应设立审查部门，对报告进行严格的审查，避免一些遗漏，导致不必要的造价浪费。

（三）施工阶段

在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段，也是风险存在的一个阶段，在这个阶段控制工程成本开发阶段的单位的工作人员要时刻提高警惕，注意监工，要多看工程的施工组织方案以及现场的施工的实际情况，在施工过程中遇到的一些疑难问题，如果自己不能很确定的情况下，不能盲目做定论，要谦虚请教，向专业人员和专业的工程师进行咨询和学习，相关工作人员要调查市场上的建筑材料价格，客观的看待建筑材料价格这一问题，在某一时间段市场上的材料价格较高，有可能在购买材料后，它的价格在原价上降低，这在一定程度上造成资金的风险。这是在房地产企业中，随时都存在的一个问题，也会影响房地产的项目的開发。在工程建设中，工程的材料费占工程总成本的一半以上，因此，材料费的高低直接影响着的此项目工程的总成本，随意，在购买材料之前，要建立价格信息网络，保持信息畅通，随时了解市场上材料的价格。

（四）竣工结算阶段的造价控制方法

竣工结算是一项工程的最后一步，竣工结算阶段要组织相关人员对工程进行全方位的审查，确保工程的安全性。相关人员在进行审查时要通情达理，要考虑实际的情况，由于施工条件的不同，在施工的过程中有稍微的调整，因此，可能和施工图纸有一些细微的不同，并不会影响工程的质量，在遇到这种情况时，就要客观合理的审查，不要过于苛刻，同时，不要恶意压价，在审核时，要以良好的职业道德来对待这件事，在审核时要认真仔细，对自己的工作负责认真，对于一些工程质量问题要实事求是，对于竣工时工钱核算也要仔细认真的核算，有验收单，并且验收单中要注明有关问题，在竣工结算时要进行相应的抵扣。

四，结论

我国科技的快速发展，促进了各行各业的经济发展，各行各业的发展也为我国的国民经济的发展提供了保障，房地产的开发也发展越来越发展，房地产行业的竞争越来越大，房地产行业面临的挑战越来越大，对于房地产来说，房地产开发项目的全过程控制在整个房地产开发项目中起着至关重要的作用，成本的管理贯穿房地产项目的始终，现阶段，我国的房地产行业的成本管理还存在很多问题，只有不断提高全过程的成本管理水平，更好的对房地产项目的成本进行控制有利于房地产行业的发展，保证企业的不断发展。

参考文献

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