外来房企很难打开深圳商业地产市场

说起深圳的标志性商业地产项目，万象城、KKmall、COCOpark、益田假日广场、海岸城、海雅缤纷城等会被列入其中。然而这些标志性项目背后的房企，以深圳本地房企和央企国企为主，外来房企尤其是九龙仓、太古地产、丰树、永旺等外资（含港澳台）企业，在深圳至今没有已开业的代表性项目，就连万达也未在深圳开设万达广场。为何外地房企“入深”如此艰难？

外来房企“入深”曲折坎坷

盈石集团研究中心分析了2015年之前企图进入深圳房地产市场的部分外来房企，它们在进入深圳市场时受到不同程度的挫折，最终面临退地、转让项目等窘境。如新鸿基，2007年和龙岗政府签约了4个旧改项目，2008年便传出退地风波。来自新加坡的房企嘉德置地（现为凯德集团），2003年和深国投商用置业（已更名为印力集团）通过股权合作创立了嘉信茂品牌，2007年嘉信茂购物中心（2010年更名为深国投广场）开业，2009年9月便将该项目资产转让给深国投商用置业。美国房企兆华斯坦，2014年与前海国际能源金融中心有限公司組成联合体，以134亿元拿下深圳前海地块，创下当时深圳地王，2015年7月就有新闻报道称，该项目已经转让给深圳恒裕地产。

深圳土地少又贵

深圳国土面积约为1，997平方公里，仅仅是广州的1/4，能够拿出来进行房地产开发的土地本就很少。根据盈石集团研究中心统计，2010年至2016年的7年间，深圳通过招拍挂出让的商业/办公土地总共104宗，其中77%的土地被深圳本地公司竞得。同期，北京、上海、广州通过招拍挂成交的商业/办公土地均超过200宗。

不仅如此，深圳通过招拍挂出让的商业/办公土地楼面地价，也从2010年的6，136元/平方米上涨至2016年的20，936元/平方米。外资（含港澳台）在深圳这7年间通过招拍挂竞得的土地多在2015年和2016年，这些地块多位于前海，竞买限制条件较多。而且这段时间正是深圳楼面地价处于高位的时期，此时进入深圳，开发商须承受更大的土地成本。

城市更新本地房企占主导

2013年，深圳市国土开发强度接近50%，不仅高于北京（21.3%）、上海（35.76%），而且超过30%的国际警戒线。同时，深圳早在2005年就将974.5平方公里土地划入基本生态控制线，禁止建设。因此，深圳能够新增的城市建设用地非常有限，通过获取城市更新（旧城改造）项目成为当下深圳土地供应的主要方式之一，且仍然以深圳本地房企为主。

近年来，一些外来房企则通过拿地、合作、收购等方式打开深圳市场大门。广州房企来势汹汹，富力、恒大、碧桂园、奥园均进入深圳市场。恒大地产在2011年通过竞得深圳建设集团71%的股权正式进入深圳。2016年4月，奥园地产通过收购深圳一住宅项目70%权益，正式布局深圳，2017年2月又收购了深圳两个项目。碧桂园在2016年5月通过招拍挂竞得光明新区一宗商业/办公土地。富力地产在2016年上半年通过收购一个深圳地产项目公司权益，获得两个旧城改造项目。除此之外，2016年，融创中国、万达、华夏幸福基业也进入深圳。endprint