公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策

刘俊杰

摘 要 会计环境发生变化对历史成本计量方式提出了挑战，公允价值计量模式应运而生，这一新的计量模式会对上市公司财务状况产生许多影响，而在实际应用中也存在很多的局限。该准则实施至今已有十年，公允价值在投资性房地产中的应用仍然只占很小的比例，这说明实施公允价值的过程中存在很大的问题，如当前市场环境尚不成熟、不易获得公允价值以及相应的成本高等问题。因此，本文主要阐述了当前投资性房地产中公允价值应用的状况，详细说明存在的问题以及提出相应对策。

关键词 公允价值 投资性房地产 会计准则

作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不理想，社会对公允价值的计量充满怀疑，多数企业处于观望。因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出了相应的对策。

一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题

第一，在我国，公允价值的运用条件不够完善。张甜（2011）认为，目前我国房地产市场还不够完善，难以获得可靠的公允价值。池昱萍（2017）认为，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都比较活跃，房价也一直居高不下。尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。

第二，利润波动较大，风险较大。魏玄（2017）认为，在我国当前的房地产市场中，规范性和稳定性较为不足，对于很多利益关系人，可能会产生误导，从而给企业的市场形象造成了不良影响。因此，对于投资性房地产这种模式的计量方法的选择，不得不有所顾虑。龙露（2010）认为，企业若采用公允价值，毫无疑问会加大企业经营活动中的风险。

二、公允价值计量模式的应用现状

《会计准则》规定，投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采用两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。通过对上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模计量属性，而且这一现象在金融行业中表现更明显。截至2013年4月30日的数据显示，深市482家上市公司中，有239家公司拥有投资性房地产，占比49.59%。239家拥有投资性房地产的公司中，有225家上市公司采用了成本计量模式计量投资性房地产，占比94.14%，仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%，这说明《新会计准则》在实行阶段困难重重。

三、投资性房地产采用公允价值计量模式应用现状分析

第一，《会计准则》的条件限制。由于《会计准則》的条件限制，很多公司管理者过于谨慎，所以都没有将公允价值计量模式应用到投资性房地产中，如谨慎的选择是《会计准则》的要求之一，因此通常会选择成本模式进行后续计量。由于《会计准则》中限制了上市公司这种模式的计量方法的使用条件，因此很多企业过于谨慎，不得不采用成本计量模式。

第二，操作难度增大。采用公允价值计量模式对投资性房地产进行评估操作的难度较大，主要表现在技术因素、人才因素、成本因素三个方面。运用公允价值计量模式需要有活跃的交易市场作为定价基础，进行市场定价需要专业评估人员利用先进的模型和现行市场要素进行准确的预测和判断。要获得这些可靠的相关数据，需要建立强大的信息技术和数据库支持系统，这就需要有各种高素质人才作为支撑。而目前高素质人才的匮乏，使公允价值计量模式应用的可操作性难度增大。除此之外，投资性房地产公允价值进行初始及后续计量，都要在每一会计期末重新评估该资产的公允价值，进而加大了会计计量和财务管理的操作成本。

第三，公允价值导致利润波动，不确定性大，企业的经营风险就会加大，如果企业采用公允价值模式计量的话，那么公允价值受到了市场环境的影响，企业的经营也会被影响。近几年，我国房地产市场走势不明确，国家出台了严厉的调控政策，特别是限购来遏制房价上涨。如果房价出现转折点，公允价值下降而导致的变动损益将影响本年利润，从而导致利润的波动，势必影响投资者的信心。

第四，为盈余管理创造空间。成本模式下以历史成本来计量投资性房地产的账面价值，每期还要计提折旧和摊销，账面价值逐年减少，但其实际的价值却在不断上升，这部分升值被上市公司隐藏了。上市公司或许是在等待一个时机，当有需要的时候，如存在融资需求或者经营业绩不好出现连续亏损时才会选择采用公允价值计量模式，将隐藏的增值部分释放出来，以此改善财务状况和经营业绩，甚至解除退市危机。由于已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式，利用投资性房地产公允价值增值来美化业绩的机会只有一次，所以大部分上市公司不会轻易从成本模式转为公允价值模式。

四、在投资性房地产中应用公允价值的必要性

第一，提高了会计信息质量。投资性房地产与固定资产、无形资产、存货等其他资产不同，它具有高风险高收益的特征，若把它等同于传统的固定资产，则不能真实地反映其价值，不利于投资者作出正确的决策。《新会计准则》在我国准则体系中首次引人投资性房地产，对其确认、计量、披露等各个方面进行规范，并在后续计量模式上给予企业选择权。计量模式的选择结果可以反映企业管理层的意图，公允价值的使用可以提供更为可靠的会计信息。

第二，体现了与国际趋同。投资性房地产采用公允价值模式体现了与国际财务报告准则的趋同。与国际会计准则的趋同，有利于我国企业走出国门，降低了在国际市场上的融资成本。但我国《会计准则》并不是完全照搬国际会计准则，而是根据我国国情进行了适当的修改。由于我国市场经济还处于发展的过程，完全执行公允价值的条件还不成熟，但有条件地采用公允价值，可以防止企业利用其操纵利润。

五、完善公允价值在投资性房地产中的应用及对策

第一，规范公允价值运用范围。如果企业应用公允价值计量模式，之前购入的投资性房地产价格上涨，账面收益和净资产也会极大地提升。所以，应用这种投资性房地产计量模式，必须循序渐进，必须加以考虑体系现状，细化会计准则中规定的运用范围，在条件不够成熟的情况下，保证会计信息可比性的提升，最终降低公允价值的应用风险。

第二，完善公允价值在投资性房地产中的相关建设，房地产市场只有在活跃的、成熟的市场环境下，公开报价才能被市场参与者获得并验证，公允价值才能可靠获得。因此，加快各级房地产市场发展，建立公开、公正的市场机制，完善相关数据信息库对形成统一、开放的房地产市场，方便企业取得房地产市场价格以及降低获取信息成本很有必要。我国政府相关部门可以利用互联网技术，联合公证、税收、财政部门以及房地产中介，建立一个完整的房地产交易网络系统，以便收集交易信息、手续办理、管理服务和监管监督。

第三，加管监督。公允价值成为一些上市公司进行盈余管理的手段，被用来操作利润、粉饰业绩。监管部门应该对上市公司披露的相关信息进行全面审查，发现违规情况，必须严厉地处罚。另外，要加强外部审计机构的独立审计，审计师在审计过程中恪守职业道德，用于揭露企业利用房地产进行盈余管理的行为。

（作者单位为西南民族大学）

参考文献

[1] 张甜.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D].厦门大学，2014.

[2] 魏玄.投资性房地产公允价值计量模式研究[J].金融经济，2017.endprint