河北省农村土地流转信托化中介服务平台的构建与长效机制研究

张杨+贾建楠+刘伟娜

[摘 要]河北省土地流轉信托化改革对土地流转的有效实施具有重要意义。实践证明，土地流转信托化改革除了完善法律法规、监管和保障体系、地方金融机构等基本要素体系之外，政府应该把农村土地流转中介服务平台的建设作为构建土地流转长效机制的核心。该平台应致力于农业的集约化发展，并具备从信息发布到政企对接的七大主要功能。该平台有利于在“互联网+”的经济发展新业态背景下加速河北省农村土地流转信托化改革以及现代化农业的发展步伐。

[关键词]土地流转；中介服务平台；信托化；长效机制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.044

为了整合闲置的土地资源，提高土地资源的利用率，培养新型职业农民，推进土地的信托化进程，河北省依照国家政策开始通过土地出租、转包、入股、转让等方式进行土地承包权流转。土地流转信托化改革离不开服务平台的建设，充分发挥平台的信息公开、资源共享等功能，可以最大限度地实现土地资源的有效配置。

1 我国土地流转中介服务组织的发展现状

在当今“互联网+”和“大数据”的时代背景下，土地流转工作更需要畅通的信息和便捷的服务支持。中央政府顺应互联网时代需求，在政策上逐步升级对土地流转服务体系的建设，至今已经完成了重要的“三步走”。首先，2014年2月24日农业部以农经发〔2014〕1号印发《农业部关于促进家庭农业发展的指导意见》中提出“健全土地流转服务体系，为流转双方提供信息发布、政策咨询、价格评估、合同签订指导等便捷服务”。其次，2014年11月20日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中也提道“加强土地流转管理和服务。有关部门要研究制定流转市场运行规范，加快发展多种形式的土地经营权流转市场。如依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台，完善县、乡、村三级服务和管理网络，建立土地流转监测制度，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务”。最后，2016年1月4日国务院办公厅印发《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》又进一步明确要求“搭建公共服务平台。以县（市、区）为基础，搭建农村综合性信息化服务平台，提供电子商务、乡村旅游、农业物联网、价格信息、公共营销等服务”。

在我国，运行较为成功的土地流转服务平台——“土流网”是24小时在线的土地中介服务机构。从2009年创立到2016年，实现了线下土地经纪人1万人，建立土地流转公司157家，挂牌农村承包地3.4亿亩、成交9600万亩的业绩。“土流网”的成功运营也从侧面展现了农村土地承包经营权流转市场巨大的活力与潜力。

2 河北省土地流转中介服务组织的发展现状与不足

当前，河北省土地流转中介服务平台共有两种类型：一种是政府作为牵头人，涵盖县、乡、村三级服务和管理的区域性土地流转互联网信息平台，例如唐山各地搭建的信息平台，为本区域农户提供土地流转信息服务；另一种则是覆盖全国土地相关信息的服务网站平台，如土流网、土地资源网、聚土地等。

根据土流网数据服务中心所发布的土地流转数据，区域发布面积河北省位列全国第二，土地成交面积位列第三。但通过实地调研发现，省内土地流转服务水平与数据排名不相符。多数农户的土地承包经营权流转仍然属于自发行为，通过中介服务组织统一流转并集中土地进行集约化发展的较少，而且中介服务组织发育的滞后性暴露无遗，严重抑制了土地流转市场。虽然省内部分地区尝试建立了一些土地流转中介服务组织，但是存在数量少、规模小、信息闭塞以及服务功能不完善等严重不足。因此，搭建农村土地流转中介服务平台在河北省形成土地流转信托化长效机制方面显得尤为重要和迫切。

3 构建河北省农村土地流转信托化中介服务平台的长效路径

土地流转中介服务平台作为各个利益群体的中间桥梁，具有良好的市场前景，在保障土地流转工作规范且顺利展开以及提升土地流转成功率方面会发挥重要作用。通过平台的初步实施，其效果也会日益得到体现，其预期可达到的效果分别是：平台通过减免固定资产税、土地赠与税、不动产取得税等税收以及发放协助金等手段，使出租土地的农户收入稳步提高；把低效率的分散土地整合成高效率的集约土地，进而提高农业企业的经营效率，实现土地的集约化发展；推动平台与土地所有者以及经营土地的中坚力量通过洽谈、协商的方式来实现土地的顺利流转。借鉴国外和其他省市经验，无论是哪种服务平台，都应当进一步在以下四方面得到完善，形成流转信息与土地资源信息共享的合作机制，最终形成土地流转信托化的长效机制，以推进河北省土地流转事业的发展。

3.1 大力巩固信息发布和咨询服务的基础功能，实现土地资源的有效配置

作为中介平台，其最基本的功能应当是收集和储备土地流转信息并建立信息数据库，定期汇总发布并更新供求信息，既帮助农户这一供给方及时掌握市场信息，也为农业投资者这一需求方提供土地资源信息。另外，作为推介载体，还应当设置土地流转相关法律法规和政策解读的宣传模块，设立专业的法律团队，为双方提供法律咨询服务等。目前，在省内，这一基本功能在各个平台上得到了不同程度的完善，给供求双方带来了便利，然而土地不同于其他商品，土地流转也是一个极为复杂的过程，仅仅提供相应信息而无后继评估、甄别、担保交易和售后监督调节的服务是满足不了双方需求的。因此，中介服务还应拓展土地评估、交易服务、争议处理等相关功能。

3.2 强化土地评估服务和流转交易服务，提高土地流转的效率

土地流转中介服务平台应保证土地流转信息层面的真实性、可靠性，高度重视土地的评估服务工作。如果只有信息收集和储备功能而无辨别信息的真伪、勘察与评估土地的价值，任一平台都有可能充斥虚假或无价值信息的可能。因此，服务平台有必要聘用专业人员负责审核流转的土地，实际看地评地，拍摄实景照片，并出具书面报告。在此基础上，平台可以推出土地估价服务，采用各种指标反映该土地的现状和价值，让客户全面了解土地的详细情况。总之，通过强化土地评估服务，平台的信息发布会更公开、更透明、更精准、更有效，可以进一步规范土地流转行为，保障交易各方的合法权益。

3.3 完善价格精算、争议处理等功能，打造全程跟踪服务

土地流转中介服务平台可以在流转双方间充当稳定的交易价格、使用权限、争议处理的媒介。流转双方应通过平台避免关于土地价格精算等利益问题的直接交涉，这样最为受益的是由于收入水平、文化程度而受限的农户。另外，一旦出现售后交易纠纷，该服务平台有责任跟踪处理，按照事先签订的合同和平台争议处理规则来协调交易双方的利益，调处双方纠纷，维护受害方的利益。平台还应允许在出租者、承租者、服务平台三者达成共识的前提下，由出租土地一方提出中止合同的请求，但需要根据违约程度缴纳手续费以及退还租金等。

3.4 地方政府功能、企业功能、服务平台功能相对接，三位一体协调发展

政府把土地流转中介服务平台的建设应作为地域农业发展的核心工作。土地流转后的使用对象主要倾向于具有规模化农业生产实力的企业。河北省该平台的构建和完善离不开地方政府、农业合作组织、农业企业的大力支持。政府有必要提供更多的优惠政策，对非法流转进行更完善的监督和处理，面对对于“互联网+”时代稍显陌生的农民有责任对其进行电子商务操作技术和土地流转相关法律法规的培训活动，帮其融入信息化时代的大潮中。另外，为进一步完善土地承包经营权抵押贷款的风险防控机制，平台还可以同保险公司签订协议，探索信托担保等土地流转的新型模式。

参考文献：

[1]刘振国，李军晶.土地流转中介服务平台市场前景看好[N].中国国土资源报，2016-03-23.

[2]刘琳.构建土地流转网络平台[J].中外企业家，2016（12）：258.

[3]唐朝光.农村土地流转中信息服务平台建设研究——以广西为例[J].中国农业信息：上半月，2014（12）：145-146.endprint