外国人居住圈

◎ 欧成效

外国人居住圈

◎ 欧成效

在海外，90%的中国留学生喜欢居住在唐人街沿线或者是华人聚集区。因为这样不仅更安全，还能交到更多的朋友，更有生活气息。外国人也一样，他们在中国选址居住，考虑更多的并不是房屋租金，而是熟悉和抱团。外国人喜欢集中居住，喜欢一眼看上去全是酒吧和比萨店的地方。外国人还有一个很大的特点——“肯花大价钱租房子，却不愿意买房子”，他们以占城市人口2%的比例，影响了80%的城市人口对租金的印象。

在外国人落脚点的辐射范围内，房租都会暴涨，远远高于正常的租金水平。以上海中环以外的古北新区为例，古北新区远离市区，在改革开放之前，古北新区根本没有人居住，那里的房价和房租都很低。可是外国人来了以后，其租金是市中心的5倍。

在这里，我们要花点篇幅讲讲“租金幻觉”的事。

假设给你一套 1000万元的房子，合理的月租金应该是多少呢？是房价的0.6%、0.8%，还是 1%？炒楼的会告诉我们一个最棒的月租金——房价的 0.6～0.8%。这是把你带到沟里去了。真相就是除了古北新区，我们在其他地方租不出这么高的月租金。在其他地段，1000万元的房子的月租金远远不到 5万元，有 2.5万元都算不错了。

楼市客户分为外国人、外地人和本地人三种。本地人是不租房的，外地人通常喜欢租最便宜的房子，真正租好房子的只有外国人。我国的高端租赁市场几乎是由外国人支撑起来的，月租金在3万元以上的用于居住的房子95%都是由外国人租赁的。

在没有外国人的二线城市，无论你的房子值多少钱，你都租不出高价。

1000万元的房子有很多种，但并不是每一种都适合租赁。真正能租出高价的房子只有坐落于“外国人居住区”半径圆的范围内，去做外国人的生意才行。

本地人的房子地段好、户型大，能租个好价格么？不能。在郑州、长沙和西安，哪怕你的房子再好，1000万元的豪宅能租出高价么？不能。江西上饶的别墅，有人去买，可是有谁会去租呢？

我们在售楼处听售楼小姐作推荐时，她往往会说一个预估租金，这个租金数字99%是售楼谎言。真实的情况是只要你的房子不在外国人居住圈，月租金就是房价的0.2%左右。0.2%才是常态，而不是0.6%、0.8%或是1%。（摘自《中产阶级如何保护自己的财富》 中国友谊出版公司 图 /Nick Matej）