论我国土地增值税存在的问题及其税收模式改革方向的思考

朱聪颖

【摘要】土地增值税是国家在宏观方面调控房地产行业的税种之一，对调节房地产开发企业具有一定影响，是地税的重要组成部分。为了加强对我国土地增值税的征收管理，本文在分析当前土地增值税征管中存在问题的基础上，提出相应的改革建议。

【关键词】土地增值税 征收模式 问题及措施

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。计税依据为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。其主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。我国的土地增值税政策是基于1992～1993年间房地产泡沫的现实需要而出台的，其制度设计的直接目的是抑制房地产投资过热，打击房地产投机行为，而在汲取财政收入和促进社会公平方面效果并不明显。

一、土地增值税存在的相关问题

（一）税制要素不明确，扣除项目计算繁琐。土地增值税的计税依据是以转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额作为计税据的。纳税人转让房地产所取得的收入形式的多样性加剧了房地产企业收入的核算困难，同时，法定扣除项目冗杂繁多、减免税项目的构成相当复杂，客观上造成了土地增值额无法准确核算。另外，土地增值税具有极强的政策性目的，即控制房地产市场，并未从一個税种设立所要发挥的财政、调节，监督等多方面职能来考量，因此土地增值税存在职能单一化问题。

（二）税率偏高、征税范围较窄。我国目前的土地增值税税率采用四级超率累进税率，对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。税率偏高，税负较重，不利于土地的正常流转，不利于土地资源的合理利用。税范围包括转让国有土地使用权及其地上的建筑物及附着物。土地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：转让房地产；土地使用权及房屋出租；外部环境变化房屋土地产权不发生转让等。我国现行的条例规定对发生在土地使用权和房屋出租或保有阶段产生的土地增值不征税。一方面不符合税赋公平性的原则，另一方面也导致我国在房地产保有环节成本太低，助长了囤积和倒买倒卖行为。

（三）基层征管力量不足，不能适应土地增值税复杂业务要求。房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉；基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足；基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。

（四）税务部门对土地增值税征管不到位。税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。

二、改革和完善土地增值税的对策

（一）合并征税、简化扣除项目。对于可扣除项目的定位应该更符合房地产开发企业的特点，如果房地产开发企业的开发商能提供有效的、合法的工程结算证明，并且原意将这部分款项控制在合理范围内，应该准予计提、并且确认为可扣除项目，因为只有这样，才能合理地确认开发项目的真实成本，准确地确定土地增值税额。

（二）降低税率、扩大征收范围。对原本的土地增值税征收范围进行调整：对于房地产企业开发商首次转让获得的增值额应该不纳入征税范围，这样的决策有利于房地产企业加大投资，有效地遏制囤地行为。土地增值税的税率应作出适当的修改，对于经济适用房免征土地增值税，其他的仍然按照四级超率累进税率进行计征。但应该适当调低，这样的调整可适当的调动房地产开发企业纳税人的纳税主动性、积极性，可为国家增加财政收入，同时，对支持房地产开发企业具有一定意义。

（三）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段。

加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。

（四）规范土地增值税征管模式。由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。规范土地增值税清算单位，按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。同时，实行规范多退少补，将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。endprint