传统物业服务企业绿色化转型路径研究

王建廷+申慧娟+程响

摘要：加强供给侧改革，是保持我国经济稳定持续增长的重大举措。以物业管理行业为研究对象，针对传统物业管理存在的现实问题，基于供给侧改革的理论与方法，明确了传统物业管理向绿色物业管理转型的目标，研究了物业服务企业向绿色物业管理转型的发展路径，提出了加快传统物业管理向绿色物业管理转型的对策建议。

关键词：供给侧改革，物业服务企业，绿色物业管理，转型

中图分类号：F272 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2017）09-0074-80 收稿日期：2017-06-06

1 物业管理行业供给侧改革的特殊性分析

1.1 物业管理行业的服务业属性

行业属性的不同决定供给侧改革的重点不同。物业管理属于生活性服务业范畴，服务业提供的是多功能、全方位的有偿服务。服务业作为第三产业与其他产业相比具有无形性、不可储存性、生产与消费同时性等特点。物业行业除具有服务业的共同特点外，还具有以下自身属性：（1）服务的公共性，物业管理的重点是物业的公共部位和共用设施设备，而物业的公共部位和共用设施设备不为单一业主所有，而是物业管理区域内全体业主或部分业主共同所有；（2）受益主体的广泛性，物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性，物业服务合同中服务内容、服务期限、双方权利义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意；（3）服务的长期性，物业服务提供的是一个持续的不间断的过程，物业服务合同的期限较长，这就要求物业服务企业必须一直满足业主与时俱进的物业服务需求，同时在长时间内接受业主的监督。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》明确提出，针对生活性服务业发展仍然相对滞后、有效供给不足、质量水平不高等问题，要增加服务有效供给，扩大服务消费需求，提升服务质量水平。

1.2 物业管理行业供给侧改革的重点方向

供给侧改革的目标是优化调整结构，提升供给质量，其主要内容是“六去”和“六培育”，即“去产能、去库存、去超建、去僵尸、去成本、去风险”“培育新技术、新产业、新业态、新区域、新品牌、新模式”。不同行业由于供给内容、服务对象、发展阶段等差异，供给侧改革的方向和任务将各有特点，不尽相同。首先，从“六去”的要求来看，加快出清过剩产能主要是重化工业的任务，去库存主要针对房地产业，去超建主要针对基础设施建设，“去僵尸、去成本、去风险”则是各个行业面临的共同任务；其次，从“六培育”的要求来看，创新是各行各業发展的原动力，从创新入手培育新产物，提供更优质的供给。

目前，物业管理行业整体处于较低水平的服务状态，盈利空间相对狭窄，服务质量和内容未能达到广大消费者的预期要求。从总量上来看，物业服务不存在过剩产能，但存在低端供给能力相对过剩、中高端供给严重不足的结构性失衡，需通过改革淘汰僵尸企业或重组负债企业。传统物业管理要素投入比例不合理，能源、劳动力、资金等一般要素比重偏高，人才、技术、信息等高级要素比重偏低。

因此，物业管理行业的供给侧改革应从引进新技术、新模式、新方法，提高物业管理的品质入手，通过培育新技术，形成新业态，打造新的企业品牌，探索新发展模式来提升服务品质，重新整合资源配置以提高供给体系的质量和效率。实现从传统物业管理向新型绿色化服务业的提升演变，其重点在于“培育”方面。

2 向绿色物业管理转型是物业服务企业的必然选择

2.1 绿色物业管理是物业行业未来发展的必然趋势

“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念是一个具有内在联系的有机整体，是指引我国各项事业发展的总体思路和理论依据。创新性提出绿色发展理念，表明国家政府对绿色发展的重视程度。绿色发展体现人与自然和谐共生的美好追求，注重解决环境污染问题，就物业管理行业而言践行绿色发展理念的核心任务是推行绿色物业管理。

《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》中也指出，在建造环节要加大绿色施工技术和绿色建材推广使用力度，在建筑运营环节推行绿色运营模式，发展绿色化物业管理，明确了物业管理行业的未来发展方向。

2.2 绿色物业管理是绿色建筑健康发展的需要

当前绿色建筑进入全面发展阶段，《能源发展战略行动计划（2014-2020年）》着力实施绿色建筑行动计划，指出“到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比例达到50%”。

另外，我国已有部分省市出台强制政策要求新建建筑100%为绿色建筑。关注全寿命期是绿色建筑有别于传统建筑的显著特征，涉及规划、设计、材料设备供应、施工、竣工验收、运营、拆除等各个阶段和环节，绿色建筑“四节一环保”目标是各阶段共同作用的结果，绿色建筑节能、减排、环保的效用只有通过运营实践才能获得检验。因此，只有通过运行评价的绿色建筑才能真正称之为“绿色建筑”。

由于当前建筑市场重设计、轻管理的问题严重，我国绿色建筑大多数取得的是设计标识，运行标识相对较少，表明绿色建筑的运行管理阶段相对薄弱，严重影响了绿色建筑的健康发展。

2.3 绿色物业管理是既有建筑节能减排的保证

目前我国建筑能源消耗非常高，据《中国建筑能耗研究报告》发布，2014年建筑能耗占我国能源消费总量的19.12%。我国的既有建筑面积已经超过600亿平方米，其中 95%的建筑属于高能耗建筑，二氧化碳间接排放总量近20亿吨，在运营阶段的碳排放量占全生命期的80%-90%，既有建筑的高耗能和高排放给生态环境造成一定程度上的压力。解决既有建筑高耗能的问题是可持续发展的一项重要任务。

截止到2015年底，全国实施物业管理的面积仅为180亿平方米，且主要提供保洁、绿化、秩序安全维护、设施设备维修等基础性服务。这一方面表明，物业管理市场发展的空间较大，另一方面表明通过实施绿色物业管理，实现既有建筑节能、减排的潜力巨大，绿色物业管理是既有建筑节能减排的保证。endprint

2.4 绿色物业管理是传统物业服务企业解决发展瓶颈的关键

2016年上半年物业服务星级评价结果表明，先进企业物业服务价格有所增长，但是物业价格增速仍处于低水平，提价困难一直是物业服务企业面临的重大难题。物业服务企业与业主缺乏有效沟通且矛盾纠纷不断，物业服务企业运作不科学、技术水平较低、管理人员专业素养不高，行业整体的物业费收缴率不足80%，一些中小型物业服务企业由于收费问题面临亏损甚至破产的局面。传统物业管理面临瓶颈，严重制约了物业管理行业的良性发展。

物业管理正处于转型升级阶段，《2015全国物业管理行业发展报告》提出，国家政策的叠加效应，帮助物业管理逐步实现“互联网+”，充分利用网络资源使其服务更加先进、便捷。孙宝连从企业实施主动绿色管理战略动因视角分析绿色管理战略为企业带来的生存与发展价值，郑德凤等在研究综述中总结绿色发展是基于人本自然观的新理念，绿色转型是适应居民消费模式的高效、可持续的转变。绿色物业管理兼具以上优点，并与绿色发展理念相呼应。因此，向绿色物业管理转型成为解决传统物业服务企业发展瓶颈的关键。

3 物业服务企业向绿色物业管理转型的路径研究

3.1 绿色物业管理理论分析

3.1.1 绿色物业管理定义与内涵

绿色物业管理是指依据“可持续发展”的理念，在建筑或设施的运行过程中，采取先进、适用的管理手段和技术措施，实现最大限度的节能、减排、环保等各项管理活动的总称。

可持续发展是绿色物业管理遵循的基本理念；以人为本是绿色物业管理的宗旨；实现“四节一环保”是绿色物业管理的主要任务和价值所在。

3.1.2 绿色物业管理的实现目标

绿色物业管理既包括对绿色建筑的物业管理，也包括对普通建筑的绿色化管理。

第一，对于绿色建筑，绿色物业管理的目标是确保绿色建筑“四节一环保”预期指标的实现。绿色建筑是指在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑在设计和建设阶段为运营阶段的绿色物业奠定了基础，物业服务企业充分利用已有先进设备设施和智能化信息系统，节约能源、提高水利用效率、合理安排利用土地、使用绿色可再生材料，为业主创造舒适、健康的生活空间。

第二，对于既有建筑，绿色物业管理的目标是使传统建筑最大限度的节能、减排。通过绿色化管理制度和先进的技术手段最大化节约能源资源，减少碳排放，产生环境效益。绿色物业管理注重垃圾分类回收利用，采用节水灌溉方式，减少噪声污染，选取适宜的清洁能源（太阳能、风能、地热能等）加以利用，围绕客户需求延伸服务内容，相对传统物业管理减少能源的消耗，净化空气质量，提高用户生活品质。

第三，对于企业自身，绿色物业管理的目标是提高服务供给质量，增加自身收益，保证企业的可持续发展。物业服务企业通过制定绿色物业管理发展战略，树立以人为本的服务理念，调整人力资源结构，学习先进技术，从而提高企业服务供给质量，增强市场竞争力，创造更多价值，实现提升自身服务品质和供给侧改革的双重目的。

3.1.3 绿色物业管理与传统物业管理的比较

绿色物业管理是传统物业管理的转型升级。绿色物业管理与传统物业管理既相互联系，又有所区别，正确认识和处理两者的区别与联系，以确保物业服务企业转型过程中行动、方法的适宜性与科学性。

3.2 物業服务企业绿色化转型路径研究

3.2.1 定位企业战略发展方向

明确企业战略定位是物业服务企业转型升级的首要任务。思想决定行动，企业发展方向决定企业的物业管理活动。由上文分析可知，向绿色物业管理转型是现代物业管理的必由之路。绿色物业管理具备绿色、创新、以人为本、可持续发展的特点，实行绿色物业管理的可以拓宽企业经营范围，提升企业社会认知度和品牌绿色度，形成可持续发展模式，保证公司持久稳定运营，同时为社会创造价值，实现经济效益、社会效益、环境效益的最大化。物业服务企业要结合自身实际情况和面临外部环境，明确企业绿色化战略发展方向，制定企业转型行动计划，向着专业化、品牌化方向发展。

3.2.2 明确绿色物业管理工作

绿色物业管理的管理目标、管理观念、管理方式、管理内容和管理时期与传统物业管理有所不同。管理目标上，绿色物业管理不仅要做到保值增值，即保证设备设施的正常运转和及时维护从而延长使用寿命，还需要创造价值，主要是创造社会价值和环境价值；管理观念上，纠正传统物业管理的错误观念，物业服务企业定位是服务者，融入以人为本的理念；管理方式上，通过调整企业要素结构，提高人才、技术、信息等高级要素所占比例，变劳务密集型为智力密集型企业；管理内容上，绿色物业管理需要在传统的基本服务上加入“四节一环保”的内容，根据用户需求延伸个性化服务；管理时期上，绿色物业管理需要参与到全寿命期的各个阶段中，前期介入可以为后期绿色物业管理奠定基础，物业服务企业重点在运营时期发挥管理职能。

3.2.3 物业服务企业转型的方法手段

3.2.3.1 学习借鉴国内外先进经验

学习国内外绿色物业管理的先进管理方法和实践经验是企业转型升级的一个捷径。国外物业管理的一个普遍特点是市场化程度高，大多物业服务企业或者机构都是自主经营、自负盈亏的经济实体，竞争激烈。根据市场的需求表现最突出特点是专业化管理公司盛行，即业主根据自己需求，自由选择某种专业物业管理公司为其服务。国内部分大型物业服务企业已经进行了绿色物业管理的探索实践，深圳、北京等地也积极引导绿色物业管理。通过企业交流、参观学习、博览会、论坛等方式带动绿色物业管理的交流促进，吸收借鉴先进经验。企业之间还可通过兼并、重组、加盟等合作方式整合市场资源，达到优势互补，利用先进技术和科学管理手段推进绿色物业管理的发展。endprint

3.2.3.2 培育企业核心竞争力

与传统物业管理相比，绿色物业管理对物业服务企业的专业性技术提出了更高的要求，“技术+管理”是绿色物业管理的显著特征。要达到绿色物业管理的标准，必须培育绿色技术形成核心竞争力。一方面，企业可以通过学习、培训等方式，了解绿色物业管理过程中所需的“四节一环保”技术，使各领域技术员工掌握节能、节水、垃圾回收利用、植物灌溉、中水回用、新能源利用等专业技术技能；另一方面，企业应加强技术队伍和创新能力的培养，通过企业自身科技研发、产学研合作、相关科技企业之间合作等方式，结合不同性质管理对象的特点，进行技术创新，开发绿色物业管理相关管理平台或产品，培育企业的技术核心竞争力。

3.2.3.3 试点先行，以点带面

物业服务企业转型初期不适宜大规模直接转变为绿色物业管理模式，可以采取试点先行、以点带面、稳步前进的有效工作方式，在管理过程中探索完善，吸收经验，逐步成长为专业化绿色物业管理团队。根据业主要求或在自身承包业务范围内选择合适的项目优先开展绿色物业管理，通过实验项目，为公司创造绿色物业管理经验，获取绿色物业管理业绩。从试点项目到示范项目再到全面实行，逐渐形成可复制的管理模式和管理制度。

3.2.3.4 加强绿色物业管理的宣传引导

建立绿色物业教育宣传机制，积极引导用户参与。企业鼓励业主参与到物业管理活动中，便于及时了解业主需求和對管理服务效果的评价，不断改进工作质量和服务水平，提高业主满意度。物业服务企业可以与业主委员会通过有效沟通达成合作，充分利用业主委员会的作用引导用户支持和聘用绿色物业管理团队。绿色物业教育宣传机制包括制定绿色物业管理宣传计划，传播绿色物业管理知识、编制发放绿色设施使用手册、开展绿色生活方式教育、进行绿色管理成果展示等，使业主理解配合物业服务企业的工作，引导用户行为节能、行为节水和保护环境，激发业主积极参与的主观能动性，例如提倡建议用户在维修更换设备器材时使用环保材料、节能电器、节水器具等。

3.2.4 物业服务企业转型的重点任务

3.2.4.1 制定绿色管理制度

根据绿色物业管理的要求制定企业绿色物业管理制度，利用内部工作标准规范和引导员工绿色物业管理活动，提高服务质量和管理能力。内部工作标准可以按技术标准和管理标准分类设置，也可针对不同项目在公用制度基础上加入各项目专有制度。工作标准应对共有部分设立统一的管理要求，对特殊建筑区域或设施设备设立特殊条款，便于区分管理。

3.2.4.2 创新管理模式

对原有经营模式进行创新改善，探索适合绿色物业管理的管理模式。一种是对于有实力的大中规模企业，全面发展绿色物业管理所需的专业技术，依靠自身力量可以对整个项目进行绿色化管理，建立企业绿色物业的新管理模式；另一种是对于发展中企业，自身不能达到具备绿色物业管理各方面专业技能水平，可以采取合同能源管理模式或外聘专业公司的方式弥补自己专业技术弱项，而物业服务企业则负责整个项目的统一管理工作。

3.2.4.3 获取绿色物业管理相关资质

资质与认证是物业服务企业进行绿色物业管理的基础和保证。与绿色物业管理相关的认证包括ISO14001环境管理体系认证、ISO9001质量管理体系认证、GB/T23331能源管理体系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系认证等。绿色物业管理是现代物业发展的新方向，深圳市绿色物业管理项目评价办法中包含了对企业资质的评分，全国性绿色物业管理评价与评级制度的编制也将提上日程，并且企业资质会成为其中一项评价内容。企业应把获取企业资质等级作为一项重点任务，同时获取星级物业服务，证明自己的综合实力，依法运行，使经营活动更为标准化、法律化。

3.2.4.4 培养绿色技术专业人才

人才是企业的支柱，绿色物业管理需要引进或培养兼具理论和专业技术的全方位人才。传统物业服务企业员工学历层次较低，人员流动性大，正式工、合同工、临时工并存。企业必须变革人力资源结构，增加高级专业知识型人才，减少普通劳务人员，增加经营管理人员的数量，减少一线操作人员的数量。

建立绿色运营管理培训制度，培养绿色运营管理人才。针对新入职的员工，对绿色物业管理理念、绿色物业相关标准等进行岗前培训；针对在职员工，对绿色建筑运营管理制度和专业技能等进行岗中培训；针对专业技术人员，对“四节一环保”关键技术和智能化设施设备使用等进行专业培训，使绿色物业管理工作更加高效率、科学化和专业化。

3.2.4.5 建立有效激励机制

激励的方法多种多样，物业服务企业要从现实经营状况出发，建立一套具有自身特色的激励机制。企业激励机制主要是针对员工的激励，包括物质激励、行为激励和目标激励等。根据物业服务内容可以建立能源资源管理激励机制，提高员工节能环保行为的积极性。另外，建立绩效考核制度，管理业绩与节约能源资源的经济效益挂钩，注重节能、减排和环保的效果。

4 物业服务企业向绿色物业管理转型的对策建议

实现绿色物业管理转型，除了要求物业服务企业具有高度社会责任感，还需要政府积极培育和扶持，创造有利于绿色物业管理健康发展的体制机制和环境条件。

4.1 加快制定绿色物业管理标准导则

绿色物业管理评价标准或导则既可以为绿色物业管理的实施建立市场准入条件和技术指标体系，又可以引导物业服务企业的转型升级方向。目前全国性的绿色建筑标准体系已初步形成，但绿色物业管理相关标准规范缺位，地方绿色物业管理导则甚少。相关部门应加快制定绿色物业管理相关标准规范，各地编制地方性绿色物业管理导则，为企业实施绿色物业管理提供理论依据和实践操作上的指导。

4.2 合理调整绿色物业管理收费标准

为调动绿色物业服务企业的积极性，依据价值规律和市场准则，按“收费与服务水平相适应”的原则适当提高绿色物业管理收费标准。充分考虑实施绿色物业管理的人工费增加、新增设备购置费、管理成本上升等增量成本因素，灵活采用酬金制或者其他收费形式，合理确定绿色物业管理的收费标准、酬金数额、交费时间和结算方式等。另外综合考量用户和物业服务企业的双边利益，结合物业费的收缴情况，建立动态补偿机制，对用户和物业服务企业进行补偿，既能够保证物业服务企业持续运营，也可以激励用户积极缴费。endprint

4.3 出臺激励政策支持绿色物业管理

住建部应制定绿色物业管理转型实施计划，建立绿色物业管理准入机制，开展绿色物业管理评价工作。各地政府应加强对绿色物业管理的领导和重视，出台绿色物业管理的激励政策。针对绿色物业服务企业减免税收，免费提供培训等激励方式，调动其向绿色物业管理转型的积极性；针对用户，鼓励支持其雇佣绿色物业服务企业，并设置一定奖励金或物业费补贴。

4.4 广泛宣传引导，提高用户参与度

加快物业服务企业绿色化转型还需要其服务对象——消费者的理解和参与。政府相关部门应利用多类媒介加强城市宣传工作，学校教育增加绿色物业环保内容，社区中定期宣传绿色物业管理，加深人们的生态环保理念，广泛普及绿色物业知识。业主委员会委员应加强学习绿色物业常识，了解相关法律法规，优先选取绿色物业服务企业管理物业。

参考文献：

1.中国物业管理协会.物业管理行业发展报告.中国物业管理.2013.10

2.中国物业管理协会.2015全国物业管理行业发展报告.中国物业管理.2015.10

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4.马玉荣 周姝天.供给侧改革：调整存量，培育增量——专访国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军.中国经济报告.2016.01

5.孙宝连 吴宗杰.企业主动绿色管理战略动因分析与政策建议.科技进步与对策.2010.05

6.郑德凤 臧正 孙才志.绿色经济、绿色发展及绿色转型研究综述.生态经济.2015.02

The Path Research of The Traditional Property

Enterprise Green Transition

Wang Jianting，Shen Huijuan，Cheng Xiang

Abstract：Strengthening the structural reform of the supply side，is a major measure to maintain steady and sustainable economic growth in China.In this paper，the property management industry as the object，in view of the practical problems of the traditional property management，based on the supply-side reforms theory and method，has been clear the goal of the traditional property management to green property management transformation，studied the path of property service enterprises transformation，and put forward some countermeasures and suggestions to speed up the transition from traditional property management to the green property management.

Keywords：Supply-side reform，Property service enterprise，Green property management，Transformationendprint