“五限”政策下，楼市“金九银十”在分化

易宪容

从去年的930楼市调控政策出台到现在，这一年来，国内已在55个城市出台超过160次强有力的行政性调控政策，而且到现在为止这种行政性楼市调控政策并没有停止。当然这些城市行政性楼市调控政策出台，名义上是遏制楼市泡沫，实际可能是另一种房地产市场饥饿性的营销。比如，最近武汉及长沙等正在出台的楼市调控政策就是如此。

国内各城市这一轮出台了160多次楼市调控政策，主要是以行政性的方式为主。有限购、限贷、限交易、限价及限制“商改住”。至于这“五限”中，估计限制交易最能够满足政府所要达到的目标。因为这样可以把城市的房价固定在某个价位上。所谓限制交易就是指住房购买完成过户登记之后，政府要求一定时间内不得再进行转让交易，目前国内有30多个城市出台房地产限制交易政策，其中福州、厦门、青岛、广州、东莞等都规定，住房交易完成过户登记后两年内不得再次进行市场转让交易；珠海、惠州等城市，限制交易年限高达三年；杭州则是对企业购买区域内的住房，依照规定在取得产权证后的三年内不得交易。河北保定部分地区在未来5年内购买的住房不得交易，而在雄安新区内部分住房则限制十年内不得交易。但北京、上海、深圳等一线城市至今则没有出台住房的限制交易的政策。

可以说，这些行政性房地产调控的“五限”政策，除了限制交易很难找到规避的方式之外，只要房价在上涨，住房投资者都能够找到规避这些行政限制的方式。所以，在“五限”的房地产调控政策下，只有少数的一线城市“金九银十”难以为继。比如，在北京，无论是房地产开发商推出楼盘，还是二手房的交易都会不及去年的疯狂。但是对于其他城市来说，特别是对于一些三四线城市来说，其“金九银十”的态势则会空前。

其表现为，一是国内房地产开发企业，无论是上市公司还是非上市公司，特别是房地产开发企业的上市公司，今年上半年的业绩增长基本上都表现为十分惊人，其增长幅度大多已经创历史最好记录。

二是今年上半年的房地产市场景气指标还在增长。尽管有些指标增长幅度有所减小，但整个增长态势并没有改变。比如，绝大多数城市的房价还在上涨，住房销售金额及销售面积还在增长，特别是中部地区，其销售面积增长达到30%以上，住房销售金额增长达到40%以上。所以，就当前国内房地产市场态势来看，今年国内住房销售面积及销售金额增长基本上仍然要创历史记录。

三是由于住房销售增长还在持续，不少城市的住房库存已经回到4年前的水平。新浪财经报道，截至7月底，80个城市新建商品住宅库存问题40211万平方米，按月减少0.5%，按年减少11.1%。这个库存数目相当于2013年9月的水平。也就是说，这些城市的现有的住房库存规模回到了4年前水平，住房市场不存在去库存问题了。所以，当前不少三四线城市的住房市场不是去库存的问题，而是加快增加土地供给，加快房地产开发的问题。所以，对于这些城市来说，正在出现历史上最辉煌的“金九银十”。

四是正因为不少城市住房市场繁荣，房地产开发热火朝天，地方政府也在快速增加土地供应，尤其是今年房价在持续上涨的三四线城市。中原地产研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%，土地市场平均溢价率为40%，刷新历史记录。

五是当前国内房地产市场繁荣的根源还得回到国内银行信贷增长这个源头上来。可以说，2016年国内房地产市场价格上涨的疯狂，房地产市场的繁荣创历史最高水平，完全是通过国内银行住房贷款快速增长来推动的。而2009年之前，国内居民住户贷款增长每年不会越过2万亿元，但仅是2016年国内居民住户贷款增长5.9万亿元，住房按揭贷款增长幅度达46%以上。对于这种情况，2017年并没有因为出台一系列的房地产市场调控政策有所收敛，反之局面更为严峻。

2017年1-6月底国内居民住户贷款余额达到36.7万亿元，净增加3.1万亿元。其增量不仅没有低于2016年，而且住房贷款结构也发生了较大变化。也就是居民短期消费贷款，2016年全年增长8000亿元，但今年上半年就增加8100亿元。这意味着什么？意味着在一些城市住房按揭贷款首付比例上升，按揭贷款利率上升的情况下，特别是第二套住房按揭贷款首付及貸款利率快速上升之后，一些城市居民正在通过“房抵贷”涌入房地产市场。这种情况在一线城市及二线热点城市开始普遍流行。也就是说，只要房价还在上涨，住房投资者总是能够找到规避这种行政性限制的房地产市场调控政策，只不过增加住房投资者些许投资成本而已。这也意味着政府的房地产市场调控政策企图既要挤出房地产泡沫又要稳定房价这样的政策目标是不可能同时达到的。

正是从这几个方面来看，尽管一线城市房地产市场的“金九银十”今年将有所淡然，但对国内绝大多数三四线城市来说，房地产市场的“金九银十”真正到来，这些城市的房地产市场繁荣正在创历史最好水平。而且，对于许多地方政府来说，一旦看到住房市场销售有所下降，或是会出台另类的对房地产调控松绑政策，或是又会出台名义上是房地产市场调控实际上则是房地产饥饿营销政策。endprint