对房地产企业并购法律模式的分析

摘 要 房地产是当今比较热门的一个产业，房地产企业的并购在实际生活中也比较常见。本质上来说就是吸收被收购企业的房地产项目。房地产的并购通常以两种模式进行，第一种是收购房地产企业的项目，还有一种就是房地产股权的收购，后者的收购形式更为常见。因为相对于项目收购，股权收购具有更加便利和快捷的特点。无论是哪种并购模式，都存在一定的法律风险。笔者结合自身的工作经验，就房地产企业并购中的法律模式谈一谈自己的思考和看法。

关键词 房地产 企业 法律模式 并购

作者简介：潘启，保利地产法务高级经理，研究方向：投资并购、公司治理。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.041

房地产企业并购现象在日常生活中比较常见，但是并购实际上是一个非常复杂的过程，牵扯了很多的利益问题和法律问题，尤其是法律问题，一旦处理不当就会造成企业的经济损失和信誉损失。因此，房地产企业在实行并购的时候应当进行全面细致的考虑，找出并购过程中蕴含的法律风险，并采取有效的措施进行结解决，保证并购过程的顺利进行。

一、房地产企业并购的模式

（一）部分在建工程的转让

转让在建工程是房地产企业并购过程中比较常见的一种方式，主要指在房屋建筑工程还尚未正式竣工之前，工程的權利人向购买单位进行房屋以及所在土地使用权的部分转移或者全部转移，一般要严格遵守以下几个条件：

第一，土地的使用权已经按照法律程序及要求登记，并且取得房地产权。

第二，通过出让的方式获得在建工程占用土地的使用权，并且根据实际情况要求已经支付土地使用权的部分转让金。

第三，房屋建设开发投资额已经超过25%。

第四，已经取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证 。

转让在建工程需要办理相关的批准手续，首先，在建工程的转让方要去相关部门就转让批准手续进行申请，工程方只有获得批准之后才能进行转让，否则视为无效转让。其次，在建工程转让方要签订有关的转让合同。最后，在合同签订生效一个月之内，在建工程的转让方还要房地产交易中心办理相关的过户手续 。只有完成上述几步操作，才能实现在建工程的有效转让。

（二）整体工程项目的转让

在实际生活中，整体工程项目的转让也是房地产企业并购中一种常见的处理方式。房地产企业的开发项目主要指已经取得完整的土地使用权证、获得批准立项，并且已经对土地进行了一定的投资，同时还完成了土地涉及、勘查等基础性的工作，获得了施工许可证，而且也具备了动工条件的建筑项目。

由此可见，房地产开发项目转让说到底就是转让土地使用权，包括建设工程施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证等。

第一，工程转让方已经通过合法的途径取得了土地的使用权，而且也完成了土地出让金的交付工作。假如是划拨土地，应该要办理相关的手续，尤其是批准手续，并且要将土地的出让金补上。

第二，受让方和转让方都要具备开发房地产的经营资格，有一种情况例外，就是受让方在受让项目之后并不是用来经营开发而是自用。

第三，项目使用权的取得是通过出让的方式，而且房屋建设的开发投资已经超过了25%。

第四，转让方已经取得建设工程的施工许可证和建设工程规划许可证 。

（三）合作开发

顾名思义，合作开发主要指双方当事人通过合作的方式对某个房地产进行共同开发，一同承担风险，一同分享利润，一同提供资金的一种开发方式。这种并购方式可以实现优劣互补，从而实现双方共享。通常情况下，合作的双方一方提供劳务、施工技术以及建设资金等，还有一方主要提供土地，对土地进行共同开发，在此基础上进行房屋的建设，并且在项目开发结束之后按照事先制定好的比例对利益进行有效的划分。

合作开发是一个比较常见的房地产企业并购方式，房地产企业选择这种并购方式的时候需要注意以下几点：

第一，合作的双方至少有一方具备房地产开发经营的资格。

第二，建设项目已经得到了立项批准，也有合法的手续，而且也获得了相应的报建许可。

第三，提供土地的一方必须要有对于该土地的使用权，并且办理了土地使用的批准手续或者交纳了土地的出让金，具备转让的有效条件。

第四，应当办理土地使用权变更登记和合建审批手续等。

第五，合作的双方要遵循一同承担风险、一同提供资金、一同分享利润的原则，这样就可以在一定程度上防止一些不承担亏损的现象发生，从而实现经济效益和社会效益的最大化。

第六，在合作开发协议当中，应当结合实际情况将利润分配比例、建筑面积增加或者减少的分配处理以及增加投资数额分担比例等纳入其中。针对这些情况提前做好详细且具体的约定，这样就可以有效避免纠纷的发生，促进建设项目合作的顺利开展 。

（四）转让股权

转让股权是房地产企业并购中应用最广泛的一种形式，主要有两种，一种是转让部分的股权，还有一种是转让所有的股权。股权转让由于开发便捷并且可以节省费用，在房地产行业当中受到很多房地产商的青睐，在企业并购过程中人们往往最先想到的并购模式就是转让股权，主要指项目开发的所有人，即项目公司或者房地产开发企业，利用股权的转让来达到控制改房地产开发项目的目的。

股权转让最大的特点就是手续非常简单，受让人只需要按照相关法律条例规定进行转让协议的签订，并且按照有关规定要求办理转让股权的变更登记手续就可以对整个项目进行管理和控制。而且受让方可以不具备房地产的开发资质，这种并购模式给很多房地产企业以外的其他企业投资房地产项目提供了可行的条件。

除此之外，这种方式还可以针对房地产项目必须且已经投资25%的障碍进行有效的规避。但是有一种情况除外，即转让方或者受让方是外资企业者。因为转让股权必须要经过外资委的批准，而外资委提出的转让基本条件就是已经完成的25%投资额。endprint

股权转让是房地产企业并购采用最广泛的一种方式，但是也存在一些问题，导致风险因素增加，尤其是法律风险。比如对于房地产开发项目持有人的所有债务都要承担偿还的责任，但是受让人往往对于项目持有人的债务无法做到全面的掌握，导致在实际工作过程中经常出现受让人违约等情况。尽管如此，股权转让仍然以开发快捷、费用节省以及手续简单等优势在房地产行业占据较大的比重，既受到轉让方的喜欢，也让受让方非常青睐，是目前房地产企业并购中应用最广泛的一种模式。

二、房地产并购过程中存在的法律风险

（一）房地产项目存在的法律风险

第一，项目开发风险。任何项目的开发都存在一定的风险，尤其是一些高利润的项目，往往伴随着高风险，房地产项目更是如此。房地产项目的开发风险主要指项目资产权属是不是不存在任何瑕疵，具有清晰性和明确性。有关审批手续是否经过有关部门批准且齐全。例如，施工许可证、建筑工程的规划许可证、建设用地的规划许可证等。除此之外，还要仔细观察建设工地项目相邻关系有没有存在一些潜在的危机或者纠纷，常见的危机主要有建设工地噪音、通风、光照以及日照等原因造成的诉讼事件或者纠纷。同时，还要查看项目的规划是否超过规划情况，以及其是否具有合理性等。

第二，土地使用权的瑕疵风险。这是房地产项目中不可忽视的一项重要风险，主要指目标公司所拥有的土地使用权是否是通过正当的法律途径获得，使用的年限、土地的用途、获取的方式以及支付出让金的时间等是否符合受让方投资的需求，转让方是否隐瞒了该地限制转让、禁止转让、有被抵押或者查封等情形等。

（二）目标公司存在的法律风险

第一，仲裁和诉讼的法律风险。众所周知，仲裁案件和诉讼案件最大的特点就是不稳定性，如果目标公司有与此有关的案件，将会给企业造成无法预料的经济损失以及困难，因为仲裁案件以及案件的不确定性，导致公司的资产随时都面临着贬值的风险。在仲裁案件或者诉讼案件中，转让方土地使用权、资产以及股权往往处在诉讼保全状态，在诉讼之后，法院很可能强制执行这些已经被冻结的资产很有可能在诉。另外，受让方还要让转让方将所有签订的协议与合同列出来，并且要仔细弄清楚这些合同和协议目前的具体履行情况。

第二，人力资源的管理风险。人力资源管理风险也是房地产企业并购过程中目标公司存在的法律风险，适用于企业人力资源管理的法律除了《劳动合同法》、《劳动法》等，还有很多有关于职业病防护、工伤赔偿、安全生产、社会保险、工资支付等有关的法律法规。鉴于此，应当对目标公司存在的用功风险、规章制度等进行认真详细的审查，并且在劳动保障和劳动管理上重点体现。从员工的招聘开始，一直到劳动合同的签订和社会保险的签订，再到劳动合同的解除这一系列流程中，都有着相关法律法规的约束。目标公司是否按照相关的法律法规要求履行相关程序、实施劳动管理，与是否可以成功过避免法律风险以及有效减少劳动纠纷息息相关。

三、法律风险防范措施

从当前的实际情况来看，房地产企业的并购模式最常采用的就是转让股权，虽然这种并购模式具有很多的优势，但是也存在一定的法律风险。必须要对这些潜在的风险和瑕疵进行最大限度的消除和避免，只有这样才能真正达到股权转让的目的。笔者认为，受让方应当做好以下几点，实现对法律风险的控制和预防：

第一，在前期要做好充分详细的调查工作。在正式签订转让协议之前，受让方应当委托会计师和律师等做好各个方面的调查工作，这是最核心的一个阶段，同时也是一个最基础的阶段，把握好这个阶段的工作内容，可以直接决定很多重要的因素，比如如何去防范风险，如何进行股权的对价以及房地产项目以及转让股权的可行性等。

第二，针对风险的管理制定出最优的策略组合。通过前期详细负责的调查，受让方要对已经识别出来的风险进行分类，分类的标准一般是风险的频度和风险的程度，同时根据风险类型的不同采取不同的解决措施，包括转移、消除、分担风险源或者改善、转移、保留和避免风险特征等。并结合实际情况对这些策略进行评价和相应的比较，然后生成最佳的策略组合。

第三，有效运用合同风险管理手段。首先，受让方要经过全面详细的调查，全面掌握目标公司的有关债务情况。另外，受让方还可以利用媒体等途径发布公告，将企业股权变更方面的内容和进行告知。同时，要求债权人在规定的时间内进行债权的申报，通过这种方式全面而详细掌握目标公司真实的债权和债务情况，然后再利用合同的方式对这类风险进行转移。

第四，做好原职工的安排。房地产公司在并购之后，职工也会发生一定的变动，目标公司原来的员工比较熟悉本公司的业务。因此，在并购之后，受让方要最大限度做好原职工的稳定工作，对于与原职工签订的劳动合同要继续履行，并且对于原来的广大职工要进行续聘，这样可以有效降低风险。

四、结论

综上所述，房地产并购是一个非常复杂的工程，并购的模式也是多种多样，其中以股权转让的方式最为常见。无论是哪种并购方式，都蕴藏着一定的法律风险。鉴于当前企业经济活动的多元化和复杂性，笔者认为，无论是受让方还是转让方，在签订转让合同之前都要做好全面仔细的调查工作，最大限度降低法律风险，减少一些不必要的纠纷。

注释：

白金泉.你买的土地合法吗？——分析房地产企业并购中的土地权属审查.中国土地. 2011（5）.23-24.

周霞.内资房地产企业并购重组的历史性机遇及对策建议.中央财经大学学报. 2009（6）.45-46.

张吉.浅议房地产企业并购项目的风险管理.时代经贸（中旬刊）. 2008（S5）.20-21.

郭名宏.房地产企业并购中的土地权属审查.重庆科技学院学报（社会科学版）.2008（5）.33-34.endprint