不动产登记房地数据整合技术探讨

黄锦凤

(湖南省国土资源规划院，湖南 长沙 410007)

0 引 言

由国务院颁布并于2015年3月1日正式实施的《不动产登记暂行条例》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构的登记信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产统一登记前，土地、房屋是由不同的部门进行登记，其业务办理流程不一,数据标准不一，基于各自独立的系统进行管理。统一登记后，房屋与土地一并登记，基于《不动产登记数据库标准》建立信息系统。不动产统一登记前，经过多年的积累，国土、房产部门积累了海量的登记数据，这些数据作为不动产统一登记的基础，其整合工作已成为不动产登记机构进行不动产管理、不动产登记等工作顺利开展的重要前提。

近年来，国内关于国土、房产数据整合方法和技术方面的研究较多。蒋海琴提出建立GIS共享平台实现对多源空间异构房产数据的整合[1]；黄华南提出以数据为核心、基于数据自身特点的国土、房产数据整合方案[2]；舒飞跃提出了通过提取国土资源知识与规则，利用语义和组件的方法解决异构国土资源数据整合的方法[3]。这些数据整合技术研究较好地解决了房产、国土数据孤岛问题，值得借鉴。在不动产登记数据整合方面，齐天石探讨了使用XML技术进行房产与土地登记信息资源整合[4]；郑少南提出基于语义的异构数据集成技术，统一接口的地图服务整合技术，以及关系型数据库与文件索引的分布式文件存储技术，将分布在各个应用系统中的业务数据、地图数据以及文件资料等信息资源进行不动产登记数据整合的策略[5]；王履华等提出以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型数据的方式进行不动产数据整合[6]，付丽莉等探索了一种以土地登记数据为基础，基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法[7]。本文结合不动产登记相关工作与研究经验，基于房地分散登记模式下的数据现状及《不动产数据库标准》（试行），探讨不动产房屋和土地（建设用地使用权）统一登记数据整合内容、方法流程及关键技术，具有较强的实践应用指导意义。

1 现状分析

1.1 登记业务分析

不动产统一登记前，房屋、土地登记业务均出台了登记办法。土地登记管理以宗地为基本单元，以土地使用者为主体进行。土地登记的基本程序可分为土地登记申请、土地权属审批、注册登记、核发证书等步骤，类型主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和他项权利登记等；房屋登记管理则以房屋所有者为主体进行，房屋登记类型主要包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、转移登记、预告登记以及注销登记等，登记流程一般包括申请、受理、审核、登簿、缮证、发证、归档。其登记的流程大致相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。而不动产统一登记中所涉及的各类登记基本包括了不动产权利取得的首次登记、不动产权利变动引起的转移登记、变更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等。

1.2 登记数据分析

房屋、土地登记数据是土地登记过程中对房屋土地的权属、界址、用途、面积、等级、价值的调查和登记而形成的各种数据和表格。房屋、土地登记数据的主要内容包括空间信息及其权属登记信息两部分，具体情况见表1。从数据内容的实质上看，房屋、土地登记数据包括产权的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况信息，权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况信息，权属审批、登记、发证、归档等信息。土地登记数据以宗地为单元进行组织管理，通过地籍号关联权属登记信息，房屋登记数据以房屋为单元进行组织管理，通过房屋编号关联权属登记信息。相比较而言，土地登记的空间信息精度要求高，而房屋登记侧重于属性数据的管理，房屋、土地登记信息均分散在多个信息系统和不同介质中。由于土地、房屋登记的程序、类型、内容上的不同，房屋、土地登记数据在数据内容、语义、结构、组织方式上均不一致。同时，房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。但现有的土地、房屋空间数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。

表1 房屋土地登记数据情况Tab.1 The state of land registration data

2 数据整合内容

2.1 房地统一登记数据分析

不动产登记数据由不动产单元、不动产权利、权利人、登记业务数据构成。房地统一登记不动产单元数据是由使用权宗地、自然幢构成的空间位置信息和逻辑幢、层、户等构成的楼盘信息的合集[8]，宗地和房屋的自然幢通过空间坐标建立空间上的关联，通过宗地代码建立属性上的关联，逻辑幢通过自然幢号关联自然幢，层通过逻辑幢号关联逻辑幢，户通过层号关联层，最终实现宗地-自然幢-逻辑幢-层-户之间的有效衔接。不动产权利数据包括建设用地使用权、房地产权、地役权、抵押权，通过权利类型和登记类型加以区分。登记业务数据包括登记受理申请与登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记归档等。不动产权利以不动产单元号与不动产单元关联，以业务号与登记申请受理关联；权利和权利人以不动产单元号关联；登记业务通过业务号与权利关联[9]。不动产登记房地数据内容分类及数据之间的关系如图1所示。

图1 房地数据内容及关系Fig.1 Data integration content and relationship

根据数据内容及性质，将不动产房地登记数据内容归纳为不动产单元数据、权属登记数据、档案数据三类数据。不动产单元是不动产登记、管理的对象，以不动产单元编码为载体，记录不动产单元从产生到灭失生命周期过程中所产生的所有权利登记信息。因此，不动产单元数据整合是数据整合的基础与核心，不动产单元数据的质量关系到数据整合、数据管理与应用的成败。

2.2 数据整合工作内容

根据上述分析，无论是分散登记还是统一登记，登记数据均是由权利客体、权利主体、权利、登记业务要素组成。因此，数据整合要做的工作是将分散的、不同数据组织形式、不同数据结构、不同语义、不同格式的房屋与土地登记数据进行整合，形成符合不动产登记要求的数据。即通过统一数据语义、数据模型转换、数据关联、数据补充等操作实现不动产登记数据的标准化。

统一数据语义是通过分析源、目标数据库的数据字典，将房屋、土地登记数据库与不动产登记数据库中同名异质、异质同名的情况消除。数据模型转换是将房屋、土地登记数据内容与《不动产登记数据库标准》中对应的数据内容逐项进行对比分析，编制字段对照表，形成转换规则，将房屋、土地登记数据转换映射到不动产数据库对应内容中，并重建逻辑关系。数据关联是建立房屋与土地空间位置和属性上的关联形成不动产单元，同时将相应的土地、房屋权利登记信息与不动产单元关联。数据补充是对某些可能无法从源数据系统取得的数据属性进行补录。房地数据整合工作内容如图2所示。

图2 房地数据整合工作内容Fig.2 The content of real estate data integration work

3 数据整合方法

3.1 数据整合流程

房地登记数据整合按照先建规范化的原始库，再按《不动产登记数据库标准》（试行）整合成中间库，最终建成用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库的流程进行[10]。房地数据整合流程如图3所示。收集房地登记数据，包括宗地、房屋测绘数据，房地登记属性数据、档案数据。对资料进行完整性、规范性、一致性等分析，按照现行房屋、土地登记数据库规范进行整理，消除数据语义、数据类型、小数点位数、数量单位不统一、同名异质和同质异名等情况，建立数据之间的关联，形成全面、规范、信息化的原始数据库。对整理后的空间数据和属性数据进行整合关联、冗余数据剔除、信息补录，宗地代码编制，不动产单元编码，形成符合不动产登记数据库标准要求的中间数据库。按不动产登记数据库标准的要求入库，形成不动产登记成果数据库。

图3 数据整合流程Fig.3 Data integration process

1）数据分析

数据分析是按数据管理方式分阶段对土地、房屋登记数据的完整性、规范性、一致性、合法性等进行分析，并找出数据存在的主要问题，如缺少房地空间数据、缺少房地空间位置信息、房屋缺少楼盘信息、登记发证信息不完整、登记发证信息与客体不对应的情况等，掌握数据的整体情况。

2）规范化整理

规范化整理是在地籍子区范围内按年份以宗地为单位梳理建设用地使用权宗地信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息；按年份以户为单位梳理房屋自然幢信息、楼盘信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息；将宗地、自然幢空间信息落实到图上，并通过宗地代码、房屋编码、自然幢号、证书号、业务号等字段建立对应信息之间的关联，补充缺失信息，形成包括空间权籍图、登记属性信息和登记档案信息等内容的规范化的原始数据库。把已注销的权利登记信息转入历史库管理。

3）数据整合关联

数据整合关联是对基于分散登记的多源异构房屋、土地登记数据进行抽取、转换、关联、清洗、补录处理，形成房地合一“图、属、档”一体化管理新模式。数据整合关联包括不动产单元空间数据、楼盘数据的整合，权属登记数据，档案数据的整合及数据之间的关联。空间数据整合关联是将整理好的宗地、自然幢空间数据进行图层合并、冗余数据剔除、数据补录形成宗地、自然幢空间数据集，经坐标转换、格式转换后进行叠加，建立空间和属性关联关系；楼盘数据、权属登记数据整合关联是根据源数据与整合目标数据内容的比对分析，建立对应数据内容之间的映射关系，并进行信息抽取、转换，通过不动产单元代码和不动产单元建立关联，通过宗地代码和宗地建立关联。档案数据整合是按房屋、土地档案数据建档要求建立电子档案，通过权利编号、地籍号关联与权属登记信息建立关联。房地数据整合关联如图4所示。

图4 数据整合关联Fig.4 Data integration and associating

4）数据入库

将整合后的宗地、自然幢空间数据入库，按照《不动产登记数据库标准》（试行）要求进行属性值代码化、表达标准化，空间数据入库后必须满足空间数据的质量要求，并生成标识码。将整合后的逻辑幢、层、户等不动产单元信息，权利信息、权利人信息进行标准化、代码化，并导入到对应的数据库属性表中，属性数据需满足数据完整性、逻辑关系一致性及语义一致性的要求。

3.2 数据整合关键技术

1）ETL技术

ETL 技术是对需整合的数字资源进行抽取、转换、清洗和装载的技术[11]，是数据规范化整理、数据整合过程中采用的关键技术。数据抽取通过分析，建立抽取规则，提取符合规则的源数据，并对提取的数据进行分类标识，此过程通过人工分析的方法完成。数据转换包括数据变换、数据分割和数据转换。数据变换是针对数据格式、标准的整合处理；数据分割是把具有多重语义和被多种系统公用的数据进行分割。在房屋登记数据整合过程中，需要将分散在房产测绘库、权属库中的楼盘信息分割出来。数据转换是对提取后的源数据内容与目标数据内容的映射。数据经过提取、转换到目标数据库表中之后，需要对数据进行进一步的清洗，以确保数据满足成果数据库对数据的要求。数据清洗主要对数据的一致性和完整性进行校验和调整。数据的装载是利用GIS 和数据库技术，把已经清洗的数据按照设定的数据库组织方式加载到目标数据库[12]。

2）数据落宗技术

在房、地分散登记模式下，土地登记以宗地为基本单位进行登记，房屋按房屋的基本单元进行登记，房屋数据与土地数据是分开独立的。不动产统一登记后，以不动产单元为单位进行登记，对于房屋而言，不动产单元由宗地和房屋组成，因此，要实现房地统一登记，必须先进行宗地、房屋数据关联，生成不动产单元，关联已有的土地、房屋登记信息，这个过程也称为数据落宗。

数据落宗包括自然幢落宗、户落幢、不动产单元编码、权利登记信息关联四个步骤。幢落宗是根据自然幢和宗地的空间信息、坐落、权利人匹配房屋所在宗地，统一自然幢、宗地的空间参考，将自然幢落入宗地的正确位置。户落幢是将整理好的逻辑幢、层、户等楼盘数据挂接到相应的自然幢，通过上述两个步骤，在时空上确定不动产客体——不动产单元，并编制不动产单元代码。权利登记信息关联是通过房屋编码关联房屋登记信息，通过地籍号关联土地的权利登记信息数据，以权利登记时间顺序为轴线，记录登记业务的上下手关系。数据落宗技术流程如图5所示。

在实际工作中，针对房屋登记数据缺少自然幢空间数据的情况，可以使用项目的规划平面图，通过项目用地红线与宗地红线的同名点进行图形配准处理后，规划平面图中的自然幢数据可正确落入宗地红线数据中，通过目视对比的方式并结合权利人指认，完成自然幢与幢号的匹配，实现自然幢落宗。对于不能落宗、跨宗等信息重叠、信息不全的情况，开展实地调查，实现幢落宗、房地关联。

图5 数据落宗技术流程图Fig.5 Data related technological flow chart

4 结束语

不动产数据是开展不动产统一登记工作以及政府管理不动产和进行宏观决策的依据。本文通过对统一登记前后登记数据内容、数据组织形式、数据特点的分析，得出数据整合工作内容，提出不动产单元数据整合是房地数据整合的基础和核心，并对房地数据整合流程、关键技术进行详细阐述，为各地房地数据整合工作提供借鉴，也为承包经营权、林权数据的整合提供了思路。目前，关于房地统一登记及数据整合技术应用取得了很大的进展，而承包经营权、林权、土地所有权数据的整合工作相对滞后，应加强土地所有权、承包经营权、林权等其他不动产数据整合研究，为不动产登记发证的全面开展奠定数据基础。