星级酒店旅游住宿资源调查分析及调整建议——以沈阳星级酒店为例

◎刘红春 靳 莹

星级酒店旅游住宿资源调查分析及调整建议
——以沈阳星级酒店为例

◎刘红春 靳 莹

2013年至今，传统住宿业（星级酒店）市场依然低迷，房价、入住率、客房收益都较低，住宿资源大量闲置。本文以沈阳星级酒店为例，通过对沈阳星级酒店资源进行调查与分析，并提出调整建议，以期为沈阳星级酒店的结构性调整乃至政府相关管理部门作出合理指导提供理论依据。

沈阳星级酒店 旅游住宿资源 调查分析 调整建议

据国家旅游局统计，2016年我国国内旅游44.4亿人次，同比增长11.0%；入境旅游人数1.38亿人次，同比增长3.8%；预计2017年全年国内旅游人数48.8亿人次，同比增长10%；入境旅游人数1.4亿人次，同比增长3.5%。旅游市场持续火爆，因此我国已有31个省区市把旅游业作为战略性支柱产业予以优先发展，而与之连体关系的旅游住宿业与之相比却是冰火两重天：传统住宿业（星级酒店）市场仍处于低迷中，而另一方住宿业市场因需求结构的调整，消费主体、消费诉求的变化与升级，尤其是互联网已渗透到人们的消费习惯和消费方式中，催生了住宿业态的多元化发展，于是短租公寓、客栈民宿等非标住宿强势进入了住宿业市场。有数据显示，2016年有23.5%的用户外出时入住过非标住宿房屋，严重冲击着传统旅游住宿业的市场。星级酒店何去何从？本文以沈阳星级酒店为例，对沈阳星级酒店资源及空间分布情况进行调查与分析，提出相关整改建议。

一、沈阳星级酒店资源调查

据调查，目前沈阳市拥有传统星级酒店128家，客房28604间，床位40665张（见表1）。

（一）沈阳星级酒店空间分布情况

表1 沈阳星级酒店资源状况

沈阳星级酒店分布在市内外12个区县，但数量、客房数、床位数空间分布集聚度极高，主要集聚在和平区、沈河区（见图1和图2）。

图1 沈阳星级酒店数量空间分布图

图2 沈阳星级酒店客房数、床位数空间分布图

（二）沈阳星级酒店类型

根据客人来源标准划分，沈阳星级酒店有商务型、会议型、度假型、旅游型、机场酒店等；根据酒店所有权标准划分，有公司制、私营制和国有制饭店等。其中，国有制饭店包括军企饭店（见图3和图4）。

图3 沈阳星级酒店客人来源类型图

图4 沈阳星级酒店所有权划分类型图

（三）沈阳星级酒店发展历程

沈阳第一家星级酒店应为辽宁宾馆，最初称为“大和旅馆”，建于1927年，使用于1929年，是一家百年老店。可见，沈阳星级酒店有着悠久的发展历史。本文将沈阳星级酒店的发展划分为五个时间段：一是1978年以前；二是1979年至1988年；三是1989年至1998年；四是1999年至2008年；五是2009年至2017年10月（见图5）。

图5 沈阳星级酒店发展历程图

二、沈阳星级酒店旅游住宿业资源状况分析

（一）资源供求状况分析

据沈阳年鉴数据统计，2014年沈阳接待入境旅游人数为8306万，2015年为9219万。2017年沈阳市政府工作报告有关数据显示：2016年沈阳接待国内外游客人数为6457.7万。如果按照2015年沈阳接待入境游客最高数值计算，假设这些客人都选择星级酒店入住，则每天需要25258间客房，这样沈阳星级酒店每天还要剩余客房3346间、床位15408张，而且沈阳住宿业还有经济型酒店和民宿等业态。两种住宿业态客房总数37616间，床位52934张。占沈阳旅游住宿业客房和床位总量56.8%和56.6%。实际上，沈阳旅游住宿业每天都要有56.1%的客房或55.7%的床位处于闲置中。加之还有9家高端酒店将在明后两年陆续开业，市场又会增加2893间客房和4156张床位参与竞争。届时，产品过剩比例加大，竞争更加惨烈。具体数据见表2。

表2 沈阳9家高端酒店将在2018—2019年陆续开业有关数据

（二）资源闲置状况分析

据调查，沈阳旅游住宿业拥有客房66220间，床位93599张。而星级酒店客房和床位数占总量43.9%和44.3%，已经超出了30%的合理值。

1.酒店兴建节奏过快，市场遇冷。从1999年开始，沈阳新开业的星级酒店98家，占总量73.7%，并以高星级为主。五星级酒店开业时间主要集聚在2011年（6家）和2013年（7家）。2009年、2010年是沈阳星级酒店经济效益最好时期，只要加强科学管理，开业就赚钱；四星级酒店没有出现集中情况，但2013年仍开6家；三星级酒店新开2家。

酒店兴建节奏过快，是因沈阳2010年承办了全国糖酒展览会，参展人数达10万，当时沈阳星级酒店没有承接能力，因此兴建酒店就势在必行了；还因沈阳2013年承办十二届全运会出现的效应，也引起了投资热。但是，2013年全国酒店业受到国家政策影响，沈阳酒店市场预测遭遇失败，没有出现预期经济效应。市场遇冷，酒店兴建过快，大量资源只能闲置。

2.国有酒店数量多且房价低，拉低沈阳星级酒店平均房价。2013年，中国星级酒店业进入寒冬季节，持续至今，似有回暖。但是，权贵消费市场的消失给沈阳星级酒店营收带来严重创伤，43%的国有酒店，其权贵消费市场目标非常明确，面对突变的外部环境，平时缺少产品创新、缺乏应急措施，不能对变化了的市场及时调整经营战略。从调查数据来看，5家五星级国企酒店，其平均房价400元、RevPAR（每间客房收益）223元、入住率51%，完全低于沈阳其他产权所有的五星级酒店平均数，拉低了沈阳整体星级酒店经营数值。

3.酒店集聚度过高，空间分布不均。沈阳星级酒店主要集聚在和平区和沈河区，各为35家，占总量的54.7%。和平区是沈阳市中心区域，辽宁省委、沈阳军区司令部、美、日、韩、朝四国总领事馆等所在地；又是东北电业、邮政、铁路等行业枢纽，该区以发展第三产业为主，经济综合实力较强。沈河区则是沈阳市的政治、商贸、金融、文化中心，著名景区景点所在地，也是全国城区中第一个国家级可持续发展实验区。

不难理解，这种高集聚度是因两个区域在城市中的政治、经济、文化、交通的中心地位与地理位置所决定的。但是，沈阳经济发展需要全方位、全区域、全产业的带动。这种高集聚度势必影响区域酒店业的经济发展。此外，其还存在空间分布的极不均匀。如浑南区、于洪区、沈北区、苏家屯、新民市等区域，星级酒店共占总量18.1%，而法库县作为国际飞行大型会展中心，其星级酒店为零。

4.旅游型酒店和机场酒店数量不足。沈阳的酒店类型分为商务型、会议型、度假型、旅游型和机场酒店等。其中，商务型酒店91家、会议型酒店28家，分别占总量70.1%和20%；度假型酒店9家，占总量7.1%；旅游型和机场酒店各1家，各占总量1.6%。商务型和会议型酒店占比合理，旅游型和机场酒店数量略显不足。

沈阳毕竟是“一朝发祥地，两代帝王都”，具有“国家森林城市”“国家园林城市”称号，旅游价值较高；而作为商务城市，出入境客人较多，只有一家机场酒店是不合理的。另外，沈阳度假型酒店主要建在棋盘山旅游度假区、沈北区方特游乐区、浑南区，都存在交通不便、周围商业配套不全等劣势，导致房间价格和用餐标准较高，这些因素也影响了这类酒店的经营发展。

三、沈阳星级酒店旅游住宿资源调整建议

（一）放缓酒店建设步伐，更新改造老酒店设施设备

沈阳星级酒店产品已大量闲置。目前的沈阳经济形势、旅游资源、人口红利等还无法带动旅游住宿业的蓬勃发展，而陆续开业的9家高端酒店，又让已“供大于求”的酒店市场雪上加霜。另外，开业超过10年的星级酒店，其硬件设施设备老旧，给客人造成许多不便，降低了酒店形象和营业收入，必须抓紧时间更新改造。

（二）合理调整酒店等级结构、类型结构

1.合理调整全市各区域酒店等级结构。沈阳27家五星级酒店，和平区、沈河区和浑南区，已占其总量70.3%，而即将开业的8家五星级酒店，6家依旧建在这三个区域。这不利于其他区域高端商务活动开展，使其接待力不足，无法带动当地高端消费。

2.合理调整全市各区域酒店类型结构。沈阳星级酒店类型单一。商务型、会议型酒店集聚度过高，占酒店类型总量90%。其余机场酒店、旅游酒店、度假型酒店、酒店式公寓，占酒店类型总量10%，比例显示极不合理。市政府应加强调控，进行充分评估，避免投资重复性，致使酒店总量、布局、档次、类型等方面失衡；控制商务型和会议型酒店建造数量，增加旅游酒店、机场酒店兴建数量；随着中国老龄化进程的加快，可增加酒店式公寓数量，这类酒店可开发养老项目产品；作为国际飞行大型会展中心的法库县可建造主题型酒店；康平县拥有辽宁省唯一的“金沙滩”国家级沙漠公园，拥有独特的大漠风情，可在此可建造旅游酒店；短途自驾游成为人们节假日主要旅游活动，目前沈阳还没有出现自驾游酒店，这是个很有潜力的市场，市政府可以引导投资者开发兴建；现有的度假型酒店要有清晰定位，突出休闲、娱乐功能，要在山水和文化方面下工夫，凸显精致、个性、宁静的风格，还要提供便利交通，改造或升级现有设备，注重服务质量，将产品价格控制在合理范围内；沈阳不同的行政区都有其突出的功能与资源，有比较固定的商务客人、旅游者等，可以根据往来人员的特征，有针对性地进行酒店类型和等级的建造。

3.控制国有酒店类型建造。沈阳国有星级酒店占总量43%。如今外出公干人员减少，权贵消费消失；交通工具快捷与便利，多数公出人员选择当天往返等，致使这类酒店客源骤降；更有管理方式、服务质量、品牌形象落后，竞争力弱。鉴于这类酒店的数量过多、市场已饱和，不适宜再增加投资建设，政府以及各国有企业应予以控制。

（作者单位：沈阳职业技术学院）

责任编辑：司 斯

注：本文系沈阳市旅游委员会2017年旅游与研究立项课题（一般性课题—19）