房地产开发项目管理的质量控制分析与对策

刘伟

摘要：房地产行业作为我国国民经济体制中的顶梁柱和生力军，是各行各业的领路先锋。我国经济总量的快速增长，离不开房地产行业的蓬勃发展。而控制房地产开发项目的质量也日益重要。鉴于此，本文首先阐述了本行业的开发项目管理质量控制的必要性，并详细剖析了项目开发的各个阶段的具体措施。

关键词：房地产开发；项目管理；质量控制

1房地产项目管理质量控制的必要性

通常情况下，房地产项目最关键的部分，即建筑工程的质量，最根本的决定方即为开发商。开发商能否保证房地产项目的质量从根本上决定了工程的种种方面。具体一点阐述，如果开发商有着出色的质量管理意识，那么就能保证在工程施工的每个阶段进行良好的质量控制。首先，在施工的设计阶段，能积极的参与到设计方案中，对设计方案提出建议并加以监督，其次在施工的准备阶段，能够控制建筑原材料的质量，确保没有粗制滥造、通工减料等现象。再次，在施工的实施阶段中，要身体力行的参与到施工的现场中，时刻保证每个现场、每道工序都有专门的技术人员监督和指导。最后在工程施工完成后，要从每个细节出发，检验施工的质量，完美收尾整个施工项目。总而言之，开发商不能一味的追求更大的经济效益，从而节约原材料的成本：不能一味追求工程效率，从而过分压缩工期：不能无视项目的管理质量，从而将工程的质量工作全部交给施工方处理。所以说，房地产项目管理的质量控制是非常具有必要性的。只有做好质量控制工作，才能保证建筑行业整体环境的良性发展，保证人民群众的生活需求，提升建筑工程的总体质量。

2当前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建没方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

3房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟定开发项目的前途和命运。个人建议应从以下几点着手：

3.1建立开发项目质量管理责任制，项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况；对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

3.2制定开发项目的质量计划，充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施给予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

3.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度，建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔菲法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。

4房地产开发项目管理的质量控制措施

4.1项目前期质量管理

房地产项目前期的质量管理首先需要制定一套项目的质量和进度计划，定位建筑工程的质量标准，完善质量管理的体系，把计划分解成若干个细小的目标，逐一实现。除此之外前期的质量管理还包括工程项目质量监管小组的建立。将施工中的骨干力量和技術人员组织成项目的质量监管小组，采纳每个人合理的建议，用科学的方法进行评审，可以有效保证工作质量。

4.2施工阶段的质量管理

（1）建筑材料的质量管理。建筑材料的质量会从根本上决定整个工程项目的质量，所以说施工阶段中，建筑材料的质量管理是必不可少的。在材料的采购过程中，要从正规的厂家购买质量合格的原材料，细致检查，严禁出现有瑕疵、不符合标准的残次品，或者是与施工所需的规格不符合的材料。材料的运输过程中，不能放松警惕，以免在运输途中出现原材料的破损。对于已经存放于施工现场的材料，要定时采用抽样调查的方式，确保原材料的质量合格率。（2）开展技术交底工作。对于施工人员来说，技术的交底工作是至关重要的。技术人员要有序的开展技术交底工作，具体将项目的基本施工方法、新型材料的功效、引进的新技术的运用以及容易出现质量问题的环节细致入微的、全方位的传授给下面的工程施工人员。因为技术交底工作能让施工人员对项目的要求、工程的施工技术有具体的学习，所以说项目管理的质量控制是离不开技术交底工作的。（3）着重新技术的开发与应用。现在越来越多的新型技术、材料等被相继开发和应用。与传统的施工技术相比，新技术有着多种优点，比如说材料成本的节省、施工效率的提高、施工质量的提高等。因此，我们要重视各种新型技术的开发，并有效应用到实际施工过程中，做到与先进工艺技术及时接轨，攻克传统的技术难关。

4.3竣工阶段的质量控制

工程项目整体竣工后，依然要严格做好竣工阶段的质量控制。对于整个工程项目来说，要分部、分项的根据相关质量标准进行评定和验收。在验收过程中，必须完全按照标准要求检查每个细节，重点关注易发生质量问题的部分，确保工程的质量能满足合同的相关要求，达到相应的合格率。对于涉及到施工机密的资料文件要严格复查，确保其完整性，这是为了信息的安全保密性和工程的重视程度所做的必要阶段。抽样调查工程的主要功能的实用性，因为工程项目的实用性是人民群众最重视的内容，也是工程项目施工的意义所在。抽查工作要保证合理、随机和严谨，不仅要对整个工程项目进行全方面的检查，也要分部、分项的检查验收。通过对分部、分项验收的结果，与相关技术标准相比较，综合评判出工程项目是否达到合同规定的要求：建筑是否安全、功能是否完善、造型是否美观等。最后，组织召开质量评定会议，由参加工程验收的各部门人员组成，排除个别不同意见和主观看法，综合讨论来确定工程的最后评定结果和质量评价。

5结语

房地产的项目管理需要理论上项目管理的相关知识和实际中的项目管理经验，这样才能是项目管理工作更科学、更合理、更有效。在当今时代，房地产开放行业的竞争颇为激烈，优胜劣汰，适者生存，只有抓住机会，做好项目管理的质量工作，才能为国家的经济建设贡献力量。

参考文献：

[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011.

[2]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011.

[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨[J].中国房地产业，2011endprint