商业地产投资风险分析及建议

摘 要：随着经济市场化对商业地产业市场化发展的不断影响，中国的商业地产行业步入了快速的发展的通道并得到了极大的提升。作为国民经济新的增长点，商业地产业为中国经济的快速增长做出了贡献。与此同时，商业地产业与金融业的发展关系比较复杂，而且商业地产开发缺乏稳定的资金来源。商业地产属于高风险行业，依赖金融市场的信贷支持。本文从商业地产金融投资的角度，针对投资的优劣势展开分析并进行个人商业地产投资风险规避对策研究，以期实现商业地产行业的持续繁荣发展，从而带动经济的稳定增长。

关键词：个人；商业地产；投资风险；分析；建议

一、引言

投资分为固定资产投资和流动资产投资，但是真正对国民经济增长发挥关键作用的还属于固定资产投资。而商业地产投资在固定资产投资中占有绝对重要的位置，不仅具有位置的固定性和不可移动性，而且属于长期性投资且影响因素比较多。商业地产作为实体经济的主要载体，大量企业的商业地产投资已成为典型事实。2016年，全国商业地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占商业地产开发投资的比重为67.0%。由于我国商业地产的发展历史相对较短，相关的监督管理力度有待进一步地提高，市场仍然面临着很大的潜在风险。近年来，商业地产投资过度膨胀而超过市场的购买力，从而使得商业地产泡沫严重。随着投机炒商业现象的严重、商业价的持续上涨、消费者按揭还款的不确定性、增加的楼盘空置率等，商业地产行业蕴含潜在的金融风险。而一旦商业地产市场出现问题，将会对经济发展带来重要影响。来自内部和外部环境的综合影响，使得商业地产投资风险变得相当复杂。国家出台调控措施，如提高商业企贷款利率，限制贷款额度，租购同权等政策措施等，使得商业产投资风险增加。本文对商业地产投资的优劣势和风险来源进行分析，提出风险管理建议，对商业产投资者具有重要的意义。

二、相关文献回顾

有关商业地产金融投资的研究，国内学者已经作出了一定的贡献。李畅，谢家智（2013）搜集中国1999年～2011年31个省的面板数据，运用参数方法和非参数逐点回归方法，实证检验商业地产投资对制造业动态影响。结果显示，商业地产投资在全国范围内促进制造业的发展，但促进效应表现为“倒U型”且逐渐趋于临界值，商业地产投资的影响有显著的地区差异和产业差异。刘贞平（2014）利用1995年～2011年的数据，通过协整检验、格兰杰因果检验及脉冲响应等计量方法验证，得出中国城市化水平与商业地产投资额的长期均衡关系，城市化水平的提高是商业地产投资增加的格兰杰因，且城市化对商业地产投资的影响比商业地产投资对城市化的作用要大的多。刘亚臣，方媛（2015）以沈阳市为例，通过计量方法验证商业地产投资增长和GDP增长在长期内存在的均衡关系，即商业地产投资增长对GDP增长有一定影响。最后，针对结果对沈阳市商业地产市场的投资与发展提出几点建议。全诗凡，黎绍凯（2016）通过空间计量经济方法，搜集我国290个地级市2000年-2013年面板数据考察商业地产投资及其空间效应对城市化的影响。结果表明，城市化存在空间相互作用和空间溢出效应；商业地产投资不仅对本地城市的城市化有促进作用，还会促进相邻城市的城市化，即存在商业地产投資对城市化的空间溢出效应用。罗斌元（2017）根据资本投资效率的经典文献和中国独有的会计披露制度，分别从是否存在商业地产投资、是否新增商业地产投资两个维度展开研究。另外，考虑不同产权背景下企业控制权和实现方式的差异，分别考察其商业地产投资对资本投资效率的影响。

显然，大部分的研究都是注重于研究商业地产与经济的关系，对个人住商业贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践。此外，还忽略了商业地产信贷风险分析。而本文正是从商业地产投资风险角度出发，分析个体购商业者买商业的优劣势，以及风险规避问题。

三、商业地产投资优劣势分析

综上所述，商业地产投资是经济发展中重要的一环。它存在一定的优势，同时也伴随着一定的劣势。从优势角度来看，商业地产的价格在大城市呈现长期下跌的可能性并不大，因此投资商业地产获得的收益非常可观而有保障。相反，长期的增长趋势反而是比较常见的。各种际遇和优势资源聚集在大城市，会吸引各行各业的人。大城市的人口一旦密集，就会产生乘数效应。而且，一般而言全球人口的急剧减少发生概率很低，绝大部分的原因也只会是疾病或自然灾害。其次，拥有多个商业屋可能会产生一些附加效应如非货币福利。比如说，它可以有效提高一个人的信用评级等级，从而更容易地以较低的利率获得银行贷款。而且，地理位置相对优越的商业子或公寓，可以让孩子接受更好的教育。最后，即使商业地产的价格呈现下跌，但也不至于低于零。这种投资会存在一个安全的投资净额，一些家庭可能无法卖更多的钱，但是他们可以拥有属于自己的商业子，并利用商业子从事公用事业。这样，就可以增加家庭收入。

当然，投资商业地产也会存在一定的劣势。对于一个普通家庭而言，投资商业地产需要相对大量的资金作为初始投资，机会成本就会比较大。这就需要进行决策权衡，意味着前期必须顶着一定的经济压力。此外，投资商业地产的流动性不大，而卖商业却需要相对较长的时间。从资金流动性的角度考虑，当然是流动性越低越好，不然投资回报期长。最后，对于经济条件不太好的家庭而言，定期付商业款会在短期内大大降低收入，严重影响一段时间内的生活水平。

总之，如果你具备更加广泛的选择和更优秀的投资技能，那么机会成本和流动性应该会降低商业地产投资需求，从而转移到股票或债券等流动性高的投资领域。

四、商业产投资风险来源

个人商业产投资存在一定的风险，为了规避风险从而合理进行投资风险，必须先对风险来源进行分析。endprint

政策风险。我国商业地产行业发展迅速。国家缺少相关的政策制定，法律法规相对不完善。对于商业子需求较大的是刚需族，但是从政策上来看，我国对低收入者缺少在住商业供给上的金融支持。特别是政策性住商业金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我国还没有完整的住商业金融政策，缺乏相关的财政支持。然而，国家在严格执行信贷政策的差异化和限购政策，从而抑制投资投机性需求。地方政府也出台了一系列的政策，以支持合理的改善性需求。在政府和供给的双重作用下，不断刺激刚性需求的释放。这大大推动了城市的商业屋成交量增加，而且商业地产价格一直保持上升态势。

利率风险。商业地产市场的利率变化风险，就是利率的变化对商业地产市场造成的影响以及和可能给投资者带来的损失。随着利率的上升，商业地产的开发商和经营者的资金成本会增加，而这些又会转移到消费者身上，从而降低了消费者的购买欲望。因此，利率对于整个商业地产市场的影响是相当重要的，不仅会导致生产成本的增加，而且会使得市场的需求降低。对于投资者而言，也将是一系列的损失。

资金变现风险。商业地产的投资固定持久，流动性相对较低，因此资产变现的能力就有限。资产证券化的发展还未完全成熟，而商业地产投资基金、住商业抵押、保证券等产品少之又少。在商业地产的交易过程中，如果因为变现的进间和方式发生变化，而导致商业地产商品不能及时变成货币或无法变成货币，那么个人投资者将会面临损失。

五、商业地产风险管理建议

根据个人商业地产投资的风险来源，提出以下几点政策建议，使得商业地产行业更加健康地发展达到商业地产市场繁荣。

首先，政府应该借鉴国外的成熟商业地产市场，建立更加健全的法律法规来规避商业地产金融的风险。从个人信用、住商业抵押，到商业地产担保等各个方面入手，加强法律监管，保障各方的利益。只有相应的法律法规加以制衡，才能够产生一种良好的投资氛围，打击一切违法恶意投机行为。

其次，商业地产投资者应该创新开拓多元化的投融资渠道，采取投资组合策略。依据商业地产投资的风险程度和年获利能力，恰当搭配投资各种不同类型的商业地产以降低投资利率风险。此外，集中的银行贷款融资模式转化为商业地产信托、资产证券化等多种融资渠道模式，扩充融资渠道以便化解商业地产金融风险。此外，进行商业地产投资，采取投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，将商业地产投资分散到不同区域，从而避免一定的风险。

最后，政府应该不断激发市场的活力，进行商业地产金融创新，有效进行风险转移。伴随着商业地产资产证券化的展开，信贷资产的流动性大大提高，这对银行进一步扩大信贷规模也是相当有利的。一旦良性的贷款循环形成，银行资产负债结构也可以进行改善，并且能够降低资本金需求。此外，商业地产投资者可以购买保险，转移或减少商业地产投资风险。保险对于减轻或弥补商业地产投资者的损失，实现资金循环运动具有十分重要的意义。

六、结论

商业地产投资风险就是在商业地产投资过程中存在损失的可能性，包括投入资本的损失和没有达到预期的损失。对于投资者而言，商业地产投资具有一种诱惑力。风险利益会导致风险选择，从而导致风险行为。然而风险利益不是当前的利益，而是未来利益。本文从个人商业地产投资角度出发，对国内目前的商业地产投资的优势和劣势进行分析，根据风险来源提出相应的政策建议以规避风险促进商业地产市场。商业地产行业的发展，可以带动一系列的其他行业，如钢筋水泥等。但是商业地产行业的大量泡沫会影响人们的正常生活和经济的健康发展，当然这泡沫大部分都是由于惡意投资投机行为导致的。如果商业地产市场能够进行合理健康的投资，不断发展金融创新产品，拓宽投融资的渠道，那么泡沫一定会慢慢消失。前些年商业地产行业带来的产能过剩问题，也会随着一带一路政策慢慢解决。因此，未来商业地产行业发展一片大好前景。

参考文献：

[1]李畅，谢家智，吴超.商业地产投资与制造业：促进效应还是挤出效应——基于非参数逐点回归的实证分析[J].金融经济学研究，2013，28（05）：39-48.

[2]刘贞平.商业地产投资与城市化水平实证关系研究[J].兰州学刊，2014，（10）：186-191.

[3]刘亚臣，方媛.商业地产投资与经济增长实证分析-以沈阳市为例[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2015，17（02）：160-164.

[4]全诗凡，黎绍凯，罗宏翔，李诗元.商业地产投资、空间效应与城市化[J].投资研究，2016，35（08）：19-28.

[5]罗斌元.会计信息质量对投资效率的影响研究[D].天津财经大学，2012.

作者简介：周艳（1992- ），女，宁夏中卫人，安徽财经大学在读本科生，研究方向：投资学endprint