廊坊市城中村拆迁整体运行模式初探

王倩

（廊坊师范学院，河北 廊坊 065000）

廊坊市城中村拆迁整体运行模式初探

王倩

（廊坊师范学院，河北 廊坊 065000）

结合廊坊市现状，以“政府主导，部门配合，全企参与，基层做起”为思路，通过文献研究、理论推演、综合分析的方法，确定城中村小规模渐进的整体运行以及“阳光+民主”的拆迁方式，最终建立了“阳光+民主”渐进型拆迁运行模式。

廊坊；城中村；整体运行；拆迁

0 引言

近年来廊坊市一直致力于“三个中心”（包括以明珠与周各庄商业区为主的综合商业中心和以廊坊大剧院为主的文化休闲中心）、“两大片区”（包括光明片区、北史家务片区）以及龙河水系生态景观带的建设，以“宜居、宜业、宜商、宜游”的生态休闲商务名城为规划目标。目前与廊坊市总体规划相比较，城中村建筑老化失修，人文景观差，与城市整体规划格格不入，城中村改造工程迫在眉睫。

1 城中村改造的现状与困难

在廊坊2016年10月挂牌6块土地以及新增的城中村改造项目基础上，2017年又有新增，包括广阳道与东安路、广阳道与裕华路、金光道与东安路、建国道与和平路、汇源道与建设路交口在内的大部分区域。刘贵文[1]曾指出，旧城改造面临巨大资金需求和政府财政力量不足。彭恺[2]认为，由于选址问题涉及自然、社会、经济等多层次的因素，是棚户区改造的关键环节。曹涵[3]分析得出旧城改造拆迁中个别或少量拒不拆迁的“钉子户”将成为工程建设的“拦路虎”。黄崇明[4]提到平衡好拆迁过程中的利润分配是城市建设规划需要解决的现实问题。廊坊市之前在光明片区改造过程中转变思想，走“以政府为主体进行市场运作、综合开发”的路子已有成效。但目前就城中村改造项目来看，仍存在资金紧缺，选址与拆迁困难，利益分配尚不清晰等问题。结合这些问题，考虑到城中村改造是关系城市发展与民生利益的大事，改造需要求稳求准，基本从两个方面着手：一是整体规划、整体打造，逐步推进，谨慎试点；二是解决拆迁户的安置和补偿问题。在此基础上确定拆迁运作模式的思路，如图1所示。

图1 建立拆迁运作模式的思路

2 城中村改造的指导思想

城中村改造离不开政府的作用与开发商的参与，但尤其要注意的是如何让被拆迁户实现态度与角色的转换。以2017《廊坊市城中村改造暂行规定（修订稿）》为依托，以“政府主导，部门配合，全企参与，基层做起”为思路，确定城中村改造由廊坊市人民政府统一组织领导并协调，规划、财务、土地、审计、综合执法部门全力配合，依靠国内外有实力的房地产企业竞标开发，以基层逐层建立城中村改造领导小组的方式展开。

廊坊不适合大规模全盘否定开发模式，应该本着小规模渐进的运作模式，结合廊坊市整体情况和总体城市规划目标，规划出一批需要改造的城中村项目，依据被拆迁人自主自愿的原则，增强居民幸福感，给予所获所得分散拆迁阻力，在规划区设立拆迁委员会来了解居民拆迁意愿，最终实现拆迁难度的选址排序，由拆迁积极性高的村子着手建立试点，分享经验并扩散展至整体，由此建立“阳光+民主”的渐进型拆迁运作模式。

3 “阳光+民主”渐进型拆迁运行模式

3.1 “阳光+民主”拆迁方式

解决拆迁户的安置和补偿问题是拆迁改造的重中之重，其中拆迁户的态度与意见是关键。由经济学效用的角度看，拆迁户是拆迁工作的对立面，拆迁工作让其产生了负效用，从而成为了改造的阻力。然而效用完全取决于个人感受，负效用产生的原因很多，廊坊市的拆迁工作一直以政府为主导，但多数情况下政府都是以一个“家长”的姿态，不够了解群众、尊重群众而引起排斥，此外也包括一些个人因素如安置的方式、利润的分配、对拆迁的认识、个人感情等，采用适当的方式实现负效用向正效用的转化将使拆迁工作的难题迎刃而解。

（1）实现安置方式多样化。就安置方式而言，廊坊市多使用就地安置，居民生活质量改善度不够。安置方法应多样化，实现就地安置、货币安置、半就地半货币的安置方式三足鼎立的新局面。就地安置可以缓解有恋旧情结居民的失落，就地安置在设计时可广泛征求意见，户型上充分考虑居民的实际需要；货币安置可以给居民有更多的选择去购买更适合自己生活的小区，同时也可通过买房人的行为激活房地产市场；就地货币并存的方式可达到中庸的效果。无论采取何种安置方式，最终的效果都必须保障居民生活质量。

（2）确定利益合理分配的格局。政府、群众、开发商是旧城改造项目的利益主体。廊坊城中村项目目前以公开招标为主，但这种方式政府损失了土地收益，居民无法参与，开发商改造拆迁难度大、利润低。民间资本融入的说法一直在倡导，鉴于实施的难度大，融资方式仍以房地产开发模式为主。在这方面，可参照外地成功经验如佛山禅城石头村[5]实行的村民以宅基地或村集体土地为资本入股，旧城镇改造以股本分配项目利润的方式。廊坊城中村改造可以尝试拆迁区域拆迁户以土地为依托进行项目股本投入，以合同方式去界定最终利润分配的方式。

（3）把握改造的时机与机会。城中村改造需要把问题集中在事前，实行事前控制。改造开发需要做好四方面的工作：首先，改造建设必须符合城市规划思路；其次，基层领导班子能够理解改造政策；再次，具备改造所需的经济实力；最后，大多数拆迁户同意和支持。在符合政策、拥有资金的基础上，站在群众合法权益的角度强化群众思想工作的广度和深度，给群众一个思想缓冲的时间，实现“要我拆”到“我要拆”的重大转变。

（4）多举措并行化解矛盾。钉子户、顽固派在拆迁工作中不可避免。相关部门要设身处地，动之以情，晓之以理，做好思想教育，使被拆迁群众能较全面了解拆迁情况。同时可通过引用试点成功案例，表扬优秀居民事迹，形成积极向上的舆论宣传氛围。

3.2 渐进性运行方式

改造不能简单地理解为“拆围墙”，不能“一刀切”，更不能“一哄而起”。具体实施中要制定细则，根据廊坊市实际情况，整体规划并制定具体办法，成立市拆迁委员会。拆迁政策是关系民生的大事，可以先拆一两个试点，让大家看看效果，然后再继续扩大规模推行。渐进性运作模式实施有以下几个步骤。

（1）形成整体规划。结合廊坊现状和城市规划目标，确定所拆区域并确定主次关系。

（2）了解居民需求。以基本建设为切入点，引起居民注意并赢得好感。以设施投入为契机，建立与区政府、村集体乃至居民的合作机制，在此基础上最终建立基层委员会。基层委员会负责拆迁信息的导入。基层委员会汇报本区域内居民的生活现状与经济发展情况，采用调查的方式客观了解居民的意愿，包括同意拆迁的居民数量，不同意拆迁的原因，最终对拆迁难易做出自我评价并形成报告。

（3）确定拆迁试点。根据基层委员会上交的报告，按照难易程度排序，综合考虑区域的人文、大小及规划的轻重缓急，同时根据居民需求以“阳光+民主”拆迁思路确定设计方案、安置方式、利润分配方式，最终确定试点。

（4）推动整体运行。在试点营造一个优雅、适宜、现代的居住新环境，组织参观并进行舆论报道。然后进行民意调查，确定新试点，继续推行。

3.3 “阳光+民主”渐进型拆迁运行模式

要解决资金紧缺、选址与拆迁困难、利益分配问题，旧城改造应由政府出面组织，基层委员会全力配合，开发商以参建者方式融入展开。拆迁工作政府应该做到循序渐进符合城市规划，划出地块营造拆迁契机，由易到难确定试点逐步推进。政府应建立以人为本的拆迁补偿办法，实现安置多样化、补偿多样化；进行事前控制，做好拆迁工作宣传，使被拆迁群众感受到规划合理、利益最大化；同时建立信息沟通机制，做好风险预警，出现拆迁钉子户时保证第一时间进行思想教育，多措并举。具体运行模式如图2所示。

图2 “阳光+民主”渐进型拆迁运作模式

4 结语

城中村改造模式的建立有利于加快廊坊市旧城改造的步伐。如何使相关居民获取准确真实的政策法规、信息，了解最新廊坊市旧城改造信息及利润分配的具体方法，是建立具有针对性和可操作性模式的关键。模式设计是否能够应用于廊坊目前的旧城改造工作中，模式的实践性是个难题，希望本文设计的城中村拆迁运行模式有助于加快廊坊市旧房改造、改建工作脚步。

［1］贝贝．旧城改造模式研究——基于重庆市江北区旧城改造项目［D］．重庆：重庆大学，2009．

［2］彭恺，周均清，杨俊雷，等．基于AHP与 GIS整合的棚户区改造选址评价——以邯郸市峰峰矿区为例［A］．转型与重构——2011中国城市规划年会论文集［C］．北京：中国城市规划学会，2011．

［3］曹涵，张国华．旧城改造强制拆迁中应注意的法律问题［J］．城市规划，2003，2（11)：57-59．

［4］黄崇明．旧城改造房屋拆迁中的利益冲突与平衡——以南宁市龙腾路片区为例［D］．南宁：广西大学，2013．

［5］亓霞．国内外民间资本参与旧城改造融资模式比较研究［J］．价值工程，2013，（13）：163-164．

A Preliminary Study on the Overall Operation Model of Urban Village Demolition in Langfang

WANG Qian
(Langfang Teachers University，Langfang 065000，China)

Based on the current situation ofLangfang City，with the idea of“government leading，department cooperation，full enterprise participation，grassroots start”，through literature research,theoretical deduction and comprehensive analysis，the paper comes up with the overall gradual operation of villages in small scale and the“sunshine+democracy”demolition model，aimingtoeventuallyestablish the“sunshine+democracy”progressive demolition operation model.

Langfang；village in city；overall operation；demolition

TU984

A

1674-3229（2017）03-0101-03

2017-04-12

廊坊市社科联哲学社会科学研究课题“廊坊市旧城改造开发模式探究”（2017044）

王倩(1986-)，女，硕士，廊坊师范学院建筑工程学院讲师，研究方向：建筑经济与项目管理。