对我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范的探讨

施磊

摘要：随着社会经济的发展，在影响社会经济以及社会发展的所有风险当中，金融风险占据一个较大的比重。而在金融风险中，随着社会住房制度的不断发展与改革，个人住房贷款日益受到更多的关注与重视，这种备受关注的发展趋势，也让个人住房贷款成为金融风险的一个重要内容之一。下面笔者对我国商业银行个人住房抵押贷款，在风险防范方面进行几点简要分析与探讨。

关键词：商业银行；个人住房抵押；贷款风险防范；分析探讨；

1.我国商业银行个人住房抵押贷款相关概念

1.1个人住房贷款业务分类：

政策性个人住房贷款业务、商业性个人住房贷款业务和个人住房贷款业务。

1.2银行选择开展个人住房抵押贷款原因：

银行回笼资金，将资金进行分配，进行小额贷款或者再投资，产生经济效益，带动资金流动，推动社会经济发展。虽然我国社会经济正在突飞猛进的向前发展，但是随之而来的经济活动所要承受的风险，也变得越来越大。面对这种社会经济发展趋势，由于个人住房贷款业务风险相对较小，收益相对较高，已经成为各大银行争相研究、开发的重点项目。

2.我国商业银行个人住房抵押贷款现状，季在风险防范方面存在的主要问題

2.1我国个人住房抵押贷款现状：

现阶段，我国个人住房抵押贷款发展正处于迅速发展的阶段，据不完全统计：仅2003年，我国在个人住房方面的贷款数额就已经超过1万亿元，历经五年，在2008年我国在个人住房贷款数额方面又上涨了2万亿元，突破3万亿元大关，到了2014年已经到了10万亿元。面对市场需求如此巨大的诱惑，我国各大商业银行也都摩拳擦掌，跃跃欲试。但是，物极必反，伴随着个人住房抵押贷款规模的不断上涨、扩大的社会发展趋势，个人住房抵押贷款潜在的风险也在不断变大。

2.2我国商业银行个人住房抵押贷款，在风险防范方面存在的主要问题

（1）贷款还款周期较长；

（2）款项流动性较低；

（3）缺乏良好的社会信用环境；

（4）国内在此方面相关的法律法规不够健全；

（5）国内相关的金融产品有待提高，不够完善；

（6）国内在此方面的风险管理明显存在经验不足；

（7）银行间为了业务水平的增长，采取了不合理的恶性竞争手段；

（8）抵押物风险在还款周期内价值变幅较大；

（9）贷款人以及被贷款人存在信用风险；

（10）承受利率的风险波动；

（11）无法预先评估的国民收入水平变化；

（12）社会经济周期潜在影响；

3.对我国商业银行个人住房抵押贷款进行风险防范的几点建议措施

3.1人为操作可控方面的风险防范对策

3.1.1结合信息技术，建立健全完善的个人信用管理制度，加强风险管理

我国在信用管理方面信息技术起步较晚，只是在面对个人住房贷款业务社会需求日益扩张的情况下，为了保障我国商业银行的安全才开展研究起来的。虽然近年来已经逐渐成形，并取得了一定成效，但是与国外那些信用管理机制已经研究100多年的情况相比，在个人信用管理方面的科学性、法律性、科学性、规范性等方面还有待研究。为了解决我国内需不足的问题，迫切需要结合我国基本国情，在参考国外各种成功经验基础上，构建具有我国特色，适合我国基本国情的个人信用管理机制。这不仅是商业银行开展个人住房抵押贷款的技术保障，也是降低风险的环境保障。

3.1.2加强参与银行个人住房抵押贷款人员的专业性训练，保障信息的安全，避免内部操作带来的信息漏洞风险问题

银行在开展个人住房抵押贷款的过程中，要历经申请-审核-审批等过程，在此期间，要经过抵押物价值评估、信用考核、手续审批等一系列流程，这期间需要房产评估人员的参与，需要保险公司人员的参与，需要担保公司人员的参与，由于人员各尽其职，但各为其主的矛盾，导致个人住房抵押贷款存在潜在人员内部操作带来的风险，所以，为了降低风险，需要加强人员的合作，加强人员的专业性训练，只有这样才能保障信息的安全。

3.2非人为可控方面的风险防范对策

3.2.1加强国内房屋抵押相关的法律法规，通过法律手段保障信用环境

法律作为保护保障人们生活行为的强制手段，由于法律法规的惩戒，在一定程度上可以威慑具有不法行为的人员，构建完善的法律法规体系不仅仅是帮助推动我国房地产金融健康发展的手段，还是帮助创造良好信用环境的必要途径，同时也是，打击银行恶性竞争的指导依据。就现阶段来看，我国在房地产金融方面的法律法规还不够健全，想要保障银行个人住房抵押贷款的安全稳定，不仅需要加强监管力度，从而提高我国对商业银行个人住房贷款的管理以及监管力度；而且，还需要第深化我国现行“证券法”的相关法律法规条款，只有这样才能保障银行可以通过债券形式，分散风险；除此之外还必须加强对我国“担保法”“保险法“个人住房贷款操作规程”等相关规章制度的研究，做到科学、完善，从而实现对我国住房抵押贷款保险类别的增加，以及减轻个人住房贷款申请人所承受的压力与负担。

3.2.2提高提前回收贷款资金、盘活信贷资产，号召开展多种商业性住房抵押贷款保险品种，加强扶持住房担保企业

商业银行作为资金回收与再利用于一体的金融机构，为了自身经济活动的流畅，需要及时将不动的信贷资产，通过消费信贷、出债券等方式，灵活运用起来。只有将资产动起来，才能避免不良债权带来的利益损失。我国银行为了保障自身经济利益，通过降利率、延伸贷款时间等多养活形式，鼓励号召贷款人进行房产保险的方式，增加个人住房抵押贷款抵押物的保值。除此之外，政府通过扶持住房贷款担保机构，也可以降低银行的个人住房抵押贷款风险，这是避免由于信用环境不良、还款周期过长，为银行带来的风险，这也是银行合理转移个人住房抵押贷款违约风险的手段之一。endprint

3.3随着社会经济的发展，创新性进行风险防范的相关建议

证券作为一种资产增值投资手段，得到人们的广泛认可。在这种社会形势下，施行资产证券化也是一种降低商业银行住房抵押贷款风险，盘活银行信贷资产、降低抵押物贬值风险、加强资产流动性的一种创新型手段。这种资产变现的融资手段，不仅推动了金融衍生物的发展，同时也间接促进了我国房地产金融的经济发展。可谓是一种既能化解商业银行资金流动性危机，又能利用证券和固定资产的无形转化，获得金融活动收益的创新性手段。

结论

随着我国在政策方面不断加强耕地集中化，农村城镇化的进度，我国金融业伴随着住房需求的扩展，也在不断地发展。近年来我国城镇居民的购房热情，让我国住房金融业务前所未有的发展。面对收益颇高、存在稳定交易担风险相对较低的个人住房贷款现状，很多银行，特别是从事商业经营相关的商业银行，更是不能错过的机会，纷纷开通信贷业务，加强商业银行信贷业务形式与种类研究，在获得巨大经济效益的同时，也一定程度上，通过唤起人们的住房购买力度，推动了我国住房制度改革，提高钱币流通，促进我国经济的发展。然而，为了避免房地产风险带来的金融經济危机，需要全面结合我国经济发展现状，对我国银行，特别是商业银行，进行个人住房抵押贷款风险防范研究，笔者认为有必要针对“贷款还款周期较长、款项流动性较低、缺乏良好的社会信用环境、国内在此方面相关的法律法规不够健、国内相关的金融产品有待提高，不够完善、国内在此方面的风险管理明显存在经验不足、银行间为了业务水平的增长，采取了不合理的恶性竞争手段、抵押物风险在还款周期内价值变幅较大、贷款人以及被贷款人存在信用风险、承受利率的风险波动、无法预先评估的国民收入水平变化”等我国商业银行个人住房抵押贷款，在风险防范方面存在的主要问题进行分析研究，笔者也在前人研究基础之上，结合自身工作经验，总结一些防范我国商业银行个人住房抵押贷款风险的建议，认为：虽然影响我国商业银行个人住房抵押贷款的因素有很多，但是也可以在风险分散方面：通过加强银行与保险公司、担保公司的紧密合作，盘活银行信贷资产；在资产流动性差的问题上可以通过发债券等形式，合理转移违约风险，来解决问题；在管理以及操作方面需要创新，不仅可以利用网络媒体来建立科学、健全的个人信用信息管理体系，还可以结合媒体技术随时密切关注社会经济发展动态，准确捕捉可用信息，进行商业银行个人住房抵押贷款项目的内容分配调整，密切把控商业银行，在开展个人住房抵押贷款业务过程中，所要承受的各种风险，只有这样，才能及时避免，各种潜在的不可预计的因素带来的影响；也只有这样才能确保我国个人住房贷款的发展，险中有胜地增进了商业银行的效益，促进了我国经济的发展。

参考文献：

[1]蒋凤萌.论我国个人住房贷款的风险防范和发展[J].经济金融发展，2014（09）：119-120.

[2]陈俊凯.商业银行开办个人住房贷款业务的制约因素及策略选择[J].中国房地产金融，2016（12）：98-99.

[3]付艳宇，张骏飞.我国个人住房抵押贷款难以深化发展的原因探析[J].中国财经，2014（12）：49-50.endprint