保障性住房电梯问题与管理策略研究

任诗波，李爱民

（1.南京市特种设备安全监督检验研究院；2.南京市质量技术监督局，江苏 南京 210019）

保障性住房电梯问题与管理策略研究

任诗波1，李爱民2

（1.南京市特种设备安全监督检验研究院；2.南京市质量技术监督局，江苏 南京 210019）

本文从一栋刚交付使用的保障房电梯问题投诉入手，通过数据分析保障房电梯在规划、使用和管理中存在的问题，提出了解决问题的对策。

保障房；电梯；投诉；规划

随着保障房规划和建设楼层的增高，配套使用的电梯，是使用最频繁、感受最深的附属设施，电梯规划和建设、使用单位的管理、维护保养都直接影响着电梯的质量，影响居民的出行。

1 问题提出

近两年来，电梯投诉的主要问题是困人、电梯损坏无法使用、修复慢、影响居民出行等。以下以一栋刚交付的保障房小区为例，分析保障房电梯交付后使用中存在的问题。

案例：交付时间：2013年5月26日；电梯数量：58台；楼层：33层；住户情况：每单元6户；房型：60～100m2；电梯品牌：国产外资品牌；配置：电梯2台；额定速度：2m/s；额定载重量：800kg/10p。

表1为交付使用后3个月内12345、12365的投诉举报情况统计。

从表中可以看出，29次投诉中，存在同一问题多人投诉，如因6、7月份暴雨导致电梯井道灌水，电梯集中停用不能使用。这些投诉仅仅是电梯问题的一部分。

2 数据分析

电梯故障记录显示，电梯投入使用3个月累计发生故障590次，平均每台电梯发生故障10余次，表2所示电梯故障统计表。电梯停用后，普遍存在恢复运行时间长，修复时间基本在24小时以上，最严重的达7天，平均修复时间超过2天。大量的电梯停用造成了每个单元实际使用电梯只有1台，甚至部分单元2台电梯同时停用，严重影响居民的使用。

表1 12365及12345电梯故障居民诉求统计

表2可以看出，造成电梯故障停用的主要原因如下：

（1）人为因素是电梯故障的主要原因，随着房屋的交付，野蛮使用造成了大量电梯部件的损坏（表3），引起了电梯停用。

（2）由于配套电源的不稳定，电源跳闸导致了电梯停电无法使用。

（3）6、7月份的暴雨造成了电梯底坑大规模进水，自来水管爆裂，水从厅门灌入电梯井道造成电路进水导致电梯停用。

（4）小区安保松懈，电梯主板、厅外召唤面板等被盗导致了电梯停用或部分楼层无法使用电梯。

表2 电梯故障和停用因素统计分析表

表3 人为因素造成的电梯故障分析表

（5）由于对电梯基础知识的不了解、电梯状态差也导致了一定比例的故障误报。

3 问题分析

通过故障记录分析，现场调查和电梯检查，小区电梯存在的问题主要表现在以下方面。

3.1 电梯规划配置不足

电梯规划数量不足，导致电梯等待时间过长。通过现场实际乘用，在2台电梯都正常运行的情况下，平均候梯时间AWT=10min，远远超过候梯时间不超过40s的要求。

3.2 电梯对外投诉渠道不畅

（1）紧急报警装置无效。电梯投入使用后，开发商还在对小区弱电系统进行调整，致使紧急报警装置无法使用，应急对讲系统形同虚设。

（2）未张贴《电梯使用标志》。电梯发生困人/故障时，乘客找不到《电梯使用标志》，无法通过“应急救援电话”联系电梯维保单位。

上述两种法定要求的对外联系渠道不畅，电梯发生困人/故障得不到解决，是导致12345、12365投诉的直接原因。

3.3 电梯管理不到位

房屋交付时，门岗、电梯紧急报警装置值班室没有移交物业，开发商又没有切实承担起电梯管理的主体责任。由于电梯无人管理，装修工人野蛮使用电梯，导致电梯门系统、轿厢壁被撞变形，轿门、厅门、防夹人装置、门锁、门刀、门球损坏严重，影响电梯使用。

水泥、沙子和装修垃圾没有做好袋装化运送，抛撒严重，电梯厅轿门下端滑块导向槽堵塞，阻挡电梯正常关门；水泥沙子通过轿厢渗漏进入井道，造成门锁触点吸合接触不良，导轨、导靴上布满沙子，15天一次的维修保养不能及时清理水泥、沙子等异物，影响了电梯运行。

综上所述，使用单位缺乏管理、电梯无序使用、应急通话无人职守、电梯故障不能及时修复，导致了投诉的居高不下；专用电梯部分乘客人为阻止电梯关门、撬开轿厢控制盒将电梯打到专用，恶化了电梯使用环境。此外，电梯规划配置少，致使候梯时间长，部分乘客为了情绪宣泄，破坏电梯，加剧了电梯的损坏，恶化了电梯使用环境。

4 对策分析

4.1 加强规划

电梯规划就是要合理配置电梯数量，合理确定电梯额定载重量/载人数量、额定速度等重要技术参数，根据保障房住户情况、人员数量，规划电梯数量。根据经验估算和通过参数计算表明，近100米高33层1单元6户的保障房应该配置4台电梯才能保证良好的电梯服务质量，满足居民的正常使用。

4.2 抓好管理

4.2.1 确保电梯对外联系渠道通畅

使用单位要及时张贴《电梯使用标志》，确保紧急报警装置对外呼叫有效，值班室24小时有人值守。在南京，电梯被困人员还可以通过96333呼叫“南京市电梯安全运行应急处置中心”，由中心组织快速救援。12365、12345电话诉求是事后问题处理，可以敦促使用单位加强电梯管理，不能确保电梯困人/故障得到快速解决。

4.2.2 做好电梯管理移交

保障房在交付使用前，要明确电梯的使用单位和安全管理人员服务电梯使用人员。电梯交付时，保障房的开发商要确保电梯具备使用条件，物业要提前做好电梯安全管理人员培训，确保能胜任电梯的管理。电梯移交时，物业要充分检查电梯状态，做好资料交接，并由双方签字确认，同时填写电梯使用单位变更申请，加盖双方公章，携带电梯安全管理人员证书，到电梯主管部门登记备案。

4.2.3 落实电梯管理主体责任

使用单位是电梯管理的主体，要对电梯安全管理切实负责。保障房交付初期，装修建材运输考验着电梯的管理，使用单位要建立《岗位责任制》，落实电梯管理有关岗位职责，做好装修材料的运输管理和登记，有条件的可以安排专人服务材料运输。为不影响电梯使用，指定电梯服务装潢材料运输，做到人物分流。做好电梯轿厢防护，如用木工板保护轿厢，杜绝人力车或重物撞击电梯门系统；沙子、水泥和装修垃圾要做好袋装化运输，及时安排人员做好电梯保洁，防止异物漏入井道和阻挡电梯关门。做好电梯每日巡查，确保紧急报警装置有效、《电梯使用标志》已张贴，发现电梯异响或部件损坏及时报维保单位处理，同时做好故障记录。

5 结语

保障房电梯问题不单纯是电梯本身的问题，是开发商赶工期不能确保电梯等辅助设施随着房屋一起交付，保障房物业力量薄弱且疏于管理，推卸责任，导致了电梯问题频发。电梯规划配置不足是保障房建设的先天缺陷，管理不到位、使用频率高、无序使用和人为破坏，加剧了电梯问题的恶化。

[1]电梯交通分析和选型——配置系列专题(4).电梯选型与配置计算机辅助设计软件的开发.中国电梯,2006.21.16～20.

[2]朱德文.电梯运行周期对于建筑物层数的关系的研究.基础自动化，1995（6）.

[3]任诗波等.保障房电梯交付问题分析与对策研究[J].中国电梯，2014(4).

F299.233.47

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