江苏养老地产发展的机遇与实践

孟祥远

我国老龄化的不断加剧引发了社会广泛关注，作为先发展地区，江苏省老龄化问题尤其严重，更值得深入研究。我国为应对老龄化进行了许多尝试，各类养老产业的兴起方兴未艾，而养老地产就是养老产业与房地产业相结合的产物。目前，我国养老地产尚处于起步阶段，江苏尤其是南京市在这方面进行了诸多尝试。本文以南京为例，结合养老地产发展的现实案例，深入探究江苏养老地产发展过程中存在的问题，并提出打造政府、企业及社会公众“三位一体”养老发展的新模式。

一、江苏养老地产发展的背景

2016年，“青岛·中国财富论坛”举办，中国社会科学院副院长蔡昉在会上发言：“2030年之后我们几乎是世界上最老的国家之一了，这是一个变化的趋势。所以老龄化应该是我们应对的头号挑战。”据统计，2015年中国60岁及以上人口达2.22亿，占总人口的16.1%，老龄化进程进一步加快。按国际赡养比标准，目前中国已进入深度老龄化阶段。然而，受子孙绕膝、老有所养等中国传统思想的影响，居家养老的观念依旧长期存在，这在很大程度上限制了我国养老地产的市场化运行和发展。如今，随着二孩的全面放开，老人的赡养压力加上儿童抚养压力，以家庭为主的养老模式难以为继，养老产业面临重大机遇。加之，城市生活圈的不断扩大，人口流动的比例逐年提高，大城市对周边城市人口的虹吸效应加剧，顺应时代发展的现代化养老观念也渐渐为大众所接受。

为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》（国发〔2013〕35号），江苏省人民政府印发了《江苏省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（苏政发〔2014〕39号），提出到2020年，江苏省将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑、信息为辅助，功能完善、服务优良、覆盖城乡的养老服务体系。2017年，推动养老保险制度改革，深化医疗、医保、医药联动改革；支持社会力量提供养老服务+发展医养结合，要加快发展服务消费，开展新一轮服务业综合改革试点[1]，推动服务业模式创新和跨界融合，发展医养结合；继续提高退休人员基本养老金等将成为养老领域的主要工作。

养老地产兼具“地产”与“养老”双重功能，是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合的社会化养老的有效载体和实现形式。[2]自2013年35号文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布以来，资本市场纷纷试水养老产业，一些大型房地产企业陆续开始进军养老地产，并做出了相关尝试，这也使养老地产逐渐成为人们关注的话题。

江苏作为中国经济较发达的省份，其所处的长江三角洲是我国经济社会发达程度最高的地区之一，具备了成为世界级城市群的资格，所以江苏是中国城市社会较为典型的地区。南京作为江苏省会城市，不仅具有完整意义的城市特性，而且在中国经济社会版图中占有重要位置。目前，南京的老龄化进程比全国早了十年，而近年来，南京市房价持续上涨，超出了普通居民的购买力，老年人住房质量较低，养老院床位极其短缺。研究南京养老地产的发展现状及其存在的问题，并提出相关可行性建议，对于广大江苏地区，具有充分的借鉴和示范作用。

二、江苏养老地产发展的现状

养老地产是住宅地产、商业地产和服务业相结合的产物，可以实现从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务。[3]其主要的产品形态包括：一是养老机构，分为普通型和医护型。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。二是开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，这其中有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。养老产业引入房地产行业雄厚的资本，并借鉴其发展模式，支持社会化养老，加快推进我国养老产业化大有可为。同时，养老地产也是地产行业“白银十年”的重要转型方向之一。因此，在养老产业中，养老地产无疑是一个重要的发展方向。

江苏省是全国老龄化最严重的省份之一，多年来一直致力于发展养老产业，截至2015年底，全省已有2122家养老机构，但远远不能满足市场需求。这两年，江苏一些地方的楼市推出了养老楼盘，受到了许多人的关注和追捧，这说明养老地产相当有前景。就南京市场而言，目前养老地产的发展主要有都市圈养老和市区养老两种模式，代表的产品分别有金陵饭店打造的金陵天泉湖养生养老社区和银城君颐东方综合社区。金陵天泉湖养生养老社区位于淮安盱眙县，其养老模式采用了医养结合的方式，以便入住老人就医。项目打造过程中十分注重生态环境，以金陵天泉山庄为重点的养生度假区最先发展起来，吸引了许多南京人来此度假，随后社区公寓与各类服务配套同步开建。目前，一期房源已经交付。而银城地产打造的君颐东方综合社区，位于紫金山南麓，该社区由会员制的活力型公寓、月租制的养护型公寓及东方会馆三部分组成，其中活力公寓分为单室套、一室一厅、两室一厅，养护公寓分为品质单人间和温馨双人间，项目采用美式持续照料养老服务理念，旨在满足老年人多样化需求。目前，项目仍在筹备完善期。

三、江苏养老地产存在的问题

虽然南京两大地产企业打造的养老产业正在持续发展，但就整体地产行业而言，江苏乃至全国养老地产开发的现状并不理想。具体表现为政府针对这一领域没有进行有效的规范，社会对于养老地产的发展前景和发展优势并不了解，地产商对养老地产开发的方向较为模糊，投资商数量有限，基本上处于试探状态，养老地产开发进展缓慢。需要深入地探究养老地产开发过程中产生这些问题的原因，进而提出解决的对策，实现开发的顺利进行，实现养老地产的运营模式不断完善，发挥养老地产的实际作用，切实地解决养老问题。具体来说，江苏养老地产的发展主要存在以下问题：

政策扶持力度保障不足，缺乏明晰的产业规划。政府不同于以追求自身经济利益最大化为最终目标的参与主体，兼具“经济人”和“社会人”的双重特征。在养老地产发展的过程中，具有政府机构利益和社会利益两方面利益诉求。[4]由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以政府的扶持对其发展至关重要。虽然目前不少政策都鼓励房地产开发企业进驻养老地产，并承诺有一定的补助，但是有关养老地产开发过程中的土地获得、税收、贷款方面的优惠政策仍然太少。[5]近年来，虽然政府越来越重视养老问题，在2014年、2015年密集出台鼓励养老产业的政策，但大多是“意见或办法”，其法律约束力较小，对产业的支持保障力度較小，落实到居家养老、社区养老或是机构养老中都存在着或多或少的问题，许多政策落空的可能性较大。对于养老地产开发前景没有较为明确的描述，也没有明确养老地产开发投资的优势，以及能够给予的便利。过高的建设成本与目标客户群体的单一性，使得养老地产比传统的房地产项目风险更高、投资回报周期更长。[6]因此，在缺乏相关产业政策支持和明晰的产业规划的情况下，很多开发商对于进入养老地产行业持观望态度。endprint

配套设施不完善，规划缺乏科学合理的建设标准。养老产业目前主要存在于一、二线城市，高昂的地价加上养老地产项自身投资资金需求量大、占用时间长，为了降低项目的开发成本，往往考虑将项目地址选择在郊区。这样就难以享受到城市里成熟的医疗配套设施，新建的医疗等配套设施需要一定的时间才能运营成熟，加上周边的交通不发达，缺乏必要的生活配套设施，新建小区的配套设施在数量和功能上都无法真正满足老年客群的生活和养老需求。比如南京金陵饭店打造的天泉湖养生养老社区，虽然社区内设施基本能够满足老年人的日常生活，但就地理位置而言，远离南京市区，老年人进城交通不是特别便利，子女前去探望也需花费不少路程时间。此外，由于养老地产入住人群的特殊性，养老地产项目的整体规划和建设要求具有很强的专业性。例如，在户型设计上，要求综合考虑老年人的行为特征，照顾他们对生活、娱乐和社交等的特殊需求。[7]而我国目前还没有完善的老年住宅设计标准，各开发项目在进行适老化时没有统一的参照标准，主要依靠借鉴日本、美国等国外先进经验，缺乏对本国市场的针对性调研，导致开发的养老地产项目水平不一，难以保障老人居住的安全性和舒适性。

养老服务专业水平较低，养老产业缺乏相应的社会认同。养老地产的核心在于提供多层次的养老服务，除了为老人提供基础的生活照料外，还要提供医疗保健、生活娱乐以及特殊饮食护理等的服务，迎合老年人的需求，给予他们全面的人文关怀。由于我国养老产业发展起步较晚，国内的养老服务机构在服务理念、服务质量方面还有待提高。[8]目前，我国从事养老服务业的专业人员较少，并且缺乏专业和系统的养老服务培训，难以提供高质量的养老、医疗、护理等专业服务，难以满足老年客群的消费需求，对项目的销售、经营带来很大的影响。加上居家养老传统思想的影响，养老地产的养老方式还未被人们普遍接受，不少子女还是认为，为父母购买养老社区住房并安置，是对父母赡养责任的逃避和不负责，而老年人也认为，到养老社区居住，脱离了子女，会十分孤单，生活上也会失去依靠和情感寄托。总之，许多家庭仍然认为养老产业就是传统的敬老院、福利院，對其存在一定偏见。即便是地产开发商，也未对养老项目的发展加以重视。比如，银城地产在南京的君颐东方综合社区项目，自2015年，银城地产以18亿元高价夺得南京首幅医养结合型养老地块以来，该养老社区项目一直在筹备之中，规划落地太慢，后续配套项目无法跟进，不能尽快进入市场，满足客户需求。

四、打造“三位一体”的江苏养老地产发展新模式

随着社会老龄化的持续发展以及人们生活观念的不断提高，依靠社会力量发展养老产业，建设养老地产是必然趋势。整体来看，养老地产的发展，前途是光明的，但道路是曲折的。面对其发展的困境，需要政府、企业以及社会的共同努力：

政府明确产业优惠政策，制定前瞻性行业规划。养老地产的发展离不开政府政策的支持和引导。随着我国老龄化的日益加剧，养老地产行业的不断发展，政府的主导作用将越来越显著。政府的存在既是导向、激励，又是约束，一方面通过政策引导、资金投入、制度监督来体现政府对养老地产发展的既定目标、行动准则和执行措施，从而实现对养老地产市场的管理；另一方面，通过明确的产业优惠政策和具有前瞻性的项目规划的制定，加强开发商对于养老地产投资的信心和力度，规范行业准入及发展方向。以《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》为纲领的一系列养老行业新政策，在养老设施用地和养老机构税费等方面，提出了许多方向性、实操性的主张与尝试。但是，由于部分细则并未完善，政策的实际效果未能得到充分体现，未来养老政策的制定需要更具前瞻性，兼顾新政策带来的连带效应，完善相关规定、措施，并就一些发展中可能遭遇的瓶颈问题，提前做出预判和政策支持。

企业建立完善服务和运营体系，增强社会责任意识。逐利是企业不可避免的商业行为，但养老产业的特殊性决定了房地产开发商在运营养老地产的过程中，要增强社会责任意识，将商业行为与社会责任相结合。民政部中益老龄事业发展中心主任、老龄化与养老产业相关问题专家焦国翔在接受《中国经济信息》记者采访时曾指出，要想有效解决老龄化社会问题，养老产业就不能偏离公益型和服务型的发展思路，民间资本涉入养老产业不能一味追求利益而忽略服务，企业要以利益最小化的思路来维系自身发展，取之于公益的收入要最大化再用之于公益，做到以利养利。[9]企业逐利行为下的信仰失真现象时有发生，养老地产的发展举步维艰，只有转变逐利的发展思路，真正做到想老年人之所想，思老年人之所需，全面建立完善的服务和运营体系，将自身项目做大做强，才能真正在养老地产的行业中有所收获，赢得社会的肯定。

转变养老观念，发展专业服务型人才。传统的家庭养老观念是阻碍养老地产发展的思想层面问题。应当大力宣传和普及社会养老的先进性和可行性，运用现代化的宣传方式，如微信、微博、电视等，全面宣传养老地产在养老上的先进性，加深老人及子女对市场化养老模式的正确理解，让人们在选择养老方式时，能正确区分养老地产和养老福利机构，这样才能加强人们对养老地产的认可度，切实转变人们的思想观念。此外，现在我国从事养老服务业的专业人员较少，导致护理服务团队无法提供高质量的养老、医疗、护理等专业服务，难以满足老年客群的消费需求。因而，加快发展专业服务型人才，是强化养老地产发展内在驱动力的重要举措。要加强对养老行业服务人员的专业性教育，大力培养护理人才。企业可以采用校企对接的方式，增强对专业人才的实践培训。

老有所养养身心，老有所乐乐无边。南京地区的养老地产问题折射出江苏省乃至整个中国社会的养老地产发展问题。养老地产作为朝阳行业，未来将拥有万亿级市场，潜力巨大，但是目前而言，由于政策规划亟须完善、企业定位尚不明晰、消费观念落后等因素的制约，江苏的养老产业，仍然需要政府、企业和社会各方的共同努力，打造“三位一体”的江苏养老地产发展新格局。

参考文献：

[1]李立国.在深化改革中发展养老服务业[J].人民论坛，2013（34）.

[2]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）.

[3]宋安成.养老地产开发中的法律风险规避[J].城市开发，2014（6）.

[4]李思源，苏义坤.养老地产发展的多主体贝叶斯博弈研究[J].统计与决策，2017（4）.

[5]余仁席，刘跃龙.关于我国养老地产发展事项的探究[J].建筑工程技术与设计，2014（17）.

[6]万立军，汪煜鹳.养老地产运营模式优化分析[J].学术交流，2016（7）.

[7]冯臻，国云丹.中国未来养老地产发展的研究与探索——基于长三角地区养老需求调查的实证研究[J].兰州学刊，2014（9）.

[8]艾丽.对我国机构养老模式的思考[J].人民论坛，2013（11）.

[9]窦印.养老产业助推中国经济健康发展[J].中国经济信息，2017（1）.

（作者系南京林业大学人文社会科学学院副教授，城市与房地产研究中心主任）

责任编辑：高 莉endprint