从供需两端促进房价合理回归

黄振强+申洪根

【摘要】房地产市场历次调控都未能稳定市场情绪，反而加深市场对房价上涨预期，房地产泡沫逐渐显现，隐患加大，可能为宏观经济带来一系列风险。本文分析了不合理房价对我国经济可能带来的负面影响，并对房地产市场进行供需分析，針对房地产调控缺少长期理性措施的现状，提出了从供需两端构建促进房价合理回归的长效机制的建议，以期实现我国房地产市场健康可持续运行，保障国民经济平稳发展。

【关键词】房价调控 供需分析 长效机制

房价问题已不仅仅是经济问题，还涉及到政治和社会问题，促进住房市场供需平衡、构建房地产市场健康发展的长效机制已成为当前宏观经济调控的紧迫课题。2016年的中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。当前，构建促进房价合理回归的长效机制要始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总的指导原则，要看到住房所具有的公共产品属性，坚持住房的消费属性，淡化住房商品属性，坚决抑制把住房作为投资商品的投机行为，保障大多数具有刚性需求购房者的住房需求。

一、房地产市场价格与风险分析

房价收入比是指住房总价格与城市居民家庭年收入之比，是国际上衡量房价是否合理的通行指标，一般认为合理的房价收入比取值范围介于4～6之间。本文收集了2016年30座重点城市房价数据和家庭可支配收入数据，以面积中位的100m2住房计算住房总价格，得出重点城市房价收入比（计算结果如表）。通过计算各大城市房价收入比，对我国住房市场价格合理性会有较为宏观的把握。从房价收入比角度看，我国重点城市房价整体偏高，房价收入比居前三位的城市都突破了40，前十名皆已超过20，严重偏离国际通行合理范围，即使是排在30位的呼和浩特也比合理房价收入比更高。北京、深圳和上海的年末房产均价分别高达53087元/m2、43332元/m2和47549元/m2，且处于持续上涨阶段，远超居民可支配收入水平。

房价过高可能给我国经济带来一系列风险：

消费风险。购房支出是大部分购房者的大笔开支，有些甚至动用了上一辈的毕生储蓄，更多的购房者则借用房贷透支未来收入。当前，我国收入分配差距巨大，高收入阶层依赖消费国外进口的高端品牌产品，而广大的中低收入阶层是我国产品的消费主力军，房价过高很大程度上透支未来消费，降低中低收入阶层的日常消费能力，进而挤压其他产业的国内需求。这对处在产业转型升级关键时点的中国经济是非常不利的。传统观点认为房地产投资作为固定资产投资重要组成部分，稳房地产投资可以稳增长，进而稳定宏观经济。这种观点有其正确性，但在房价飞涨、泡沫益发严重的今天，更要注意房地产投资对消费可能的挤出，过高的房价不利于内需持续健康增长。也就是说，时至今日，高房价对挤出消费的负面效应比高房价对促进投资的正面效应更应该引起政府和社会的重视。

投资风险。2003年8月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次将房地产业定位为国民经济的支柱产业。房地产行业涉及到几十个工业产品和工业材料，和相关行业紧密联系在一起，其繁荣确实为国民经济发展作出巨大贡献，但目前也出现一些不利因素。经济学一般经验表明，房地产投资每年占城市的固定资产投资最好不要超过25%，但在国家32个中心城市和直辖市中，5座城市房地产投资每年占GDP高达60%以上，16个城市比例偏高。当前，部分城市房地产投资占全社会固定资产投资比重过大，经济发展过度依赖房地产行业，房地产库存过剩，去化周期过长，呈现“房地产依赖症”。政府过多依赖房地产投资，大量社会资金“脱实向虚”投向房地产，一定程度上，对其他行业投资产生“挤出效应”，已不利于城市长期健康发展。

金融风险。房地产金融风险来源主要分为开发商和购房者。2016年末，房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%，占全社会贷款总额约28%，其中地产开发贷款余额1.45万亿元、个人购房贷款余额19.14万亿元；全年新增5.67万亿元，同比大幅增加2.08万亿元，增量占同期各项贷款增量高达44.8%。目前开发商对银行信贷资金的依赖程度较高，存在一定的信用风险、流动性风险，可能引发系统性风险。房价过高则导致个人购房贷款迅速增长，资产泡沫越高，未来发生违约风险的可能性就越高，最终引发金融市场风险。避免系统性金融风险就要防止房地产泡沫崩盘，而防止泡沫破裂首先就要建立促进房价合理的长效机制。

二、房地产市场的供需分析

从供给和需求两端对房地产市场进行供需分析、解析房价偏离合理的原因，对梳理问题源头、寻找合理的解决方案，从而构建促进房地产市场健康平稳发展的长效机制具有重要意义。

（一）供给方面，供应不足

我国城市建设土地有限，重点城市供地失衡现象严重。一方面，在现行行政激励体制下，政府高度重视招商引资工作，部分城市工业用地规模庞大，而对居住用地重视不足。另一方面，政府在控制住宅土地出让上存在激励。财政部公布的数据表明，2016年全国土地出让金高达37457亿元，占地方财政收入约38%，虽然从2011年的63%逐年下降，但土地出让金依然是地方政府收入的重要来源，这使地方政府在控制出让土地的速度和数量方面存在激励动机。而且，政府主导的保障性住房供应不足，现有存量和增量不足以支撑其成为平抑房价重要手段。房地产商则采用惜售、捂售等销售手段和虚假广告等宣传手段，造成房源供应“紧张”局面，助推房价非理性上涨。

（二）需求方面，需求旺盛

一方面，我国处于工业化、城镇化加速发展阶段，城市常住人口迅速扩张，刚性需求巨大。2016年我国城镇常住人口79298万人，同比增加2182万人，常住人口城镇化率为57.35%，比上年末提高1.25个百分点。城镇人口增长迅速，新住民对住房存在巨大刚性需求，且我国城镇化尚有巨大的提升空间，刚性需求在短期内难以完全满足。另一方面，近年来较为宽松的货币政策为市场带来过剩流动性，加之居民日常理财、投资渠道有限，房产作为“有效”的资产保值增值手段，投机需求旺盛。房地产市场因此日益偏离于基本居住功能，成为了金融投资的活跃舞台。endprint

三、从供需两端构建促进房价合理回归的长效机制

以往房地产调控主要以限购、限贷等抑制需求的政策为主，政策重点瞄准需求端。这种单一的需求端政策在短期内对房地产市场有降温作用，长期一旦放松调控，被抑制的需求再次释放，将对房产市场造成更大冲击。未来，构建房地产调控的长效机制，必须实行供需结合的双向调控。

（一）房地产供给侧政策

1.加大住宅土地供应。增加土地供给是增加房地产供给的关键。单纯抑制需求难以从根本上解决房价高企的问题，必须从供给侧着手。2012年之前实行的国家标准（GBJ137-90）把城市建设用地共分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类，并且规定居住用地占比不超过32%。未来，随着人口不断涌入城市，应适时突破32%的限制，扩大居住用地比例。同时，推进城市空间外延扩张，以产城融合为原则，重点布局生产制造功能区和卫星城镇，加快城市中心功能疏解。针对重点城市供地失衡、三四线城市库存过剩的现象，适当增加一二线城市土地指标，减少三四线城市供应指标。相关政府部门应以行政法规建立强制约束机制规范土地供应：去化周期过长，有效约束地方政府减少供地；去化周期过短，则约束政府加大供地。

2.增加住房容积率。从长远来看，重点城市迅速扩大的常住人口规模将与城市有限的可供应土地面临日益严重的矛盾。城市土地供应面积在空间横向上必定有限，必须从空间纵向上提早规划布局，适当增加住房容积率。一是要严格控制占地面积大、容积率低的别墅类高端商品房的开发建设。二是要加大容积率高、人口可容量大的公寓类房地产的供应。我国人口总量大、分布密集的特殊国情，决定了城市住房必须以人口可容量大的住房为主。高端住宅的过量开发，短期内的影响还未显现，长期将加剧我国重点城市住房紧张状况。

3.加大保障性住房供应。新加坡80%城市居民住房由政府提供，应借鉴新加坡组屋模式，加大保障性住房供应。住房产权归政府，使用权由政府合理分配给符合条件的居民。目前，我国由政府主导的保障性住房体系主要有公租房、经适房、棚户区改造和廉租房。针对当前重点城市房价高企的现状，政府应承担起供应保障性住房的主体责任，适当加大公租房和廉租房供应。一方面，保障公租房足额供给，特别是人才安居房的供给。城市之间的竞争归根到底是人才的竞争，当前部分城市房价严重超出居民正常负担，大大提高各类人才的生活成本，降低人才留在当地工作的意愿，而人才流失将降低城市竞争力。另一方面，加大廉租房保障力度。广大低技能劳动人口从事城市服务业和制造业，为降低城市生活成本作出巨大贡献。任由房价上涨，将大大挤压低技能劳动人口居住空间，餐饮、快递配送等生活必需的服务业受到影响，将整体推高城市居民生活成本。

（二）房地产需求侧政策

房产需求侧政策应该以“抑制投机需求、保障刚性需求”为指导原则。一是要坚持房产的公共属性，保障绝大多数合理的刚性需求，特别是满足居民对公共的保障性住房的需求，采取首套住房贷款优惠利率、首套住房税收减免（优惠）等财政金融手段，保障广大居民正常居住需求。二是要明确住房的非商品属性，保障以居住为目的的购房，打击以投资为目的的购房，特别是要抑制以短期盈利为目的的投机活动，控制房地产市场的投机需求。

1.限制可购房产数量。结合各地具体情况，推出符合实际情形的限购政策。限购政策虽然是促进房价合理的治标政策，但针对当前重点城市房价居高不下、投机性需求旺盛的房地产泡沫现状，采取限购的治标手段既可以抑制泡沫膨胀，也可以为治本赢得时间。政府应出台相关行政法规，严格限制户籍居民（成年个人）可购房产数量，外来常住居民则需提供3～5年社保缴纳证明，才能获得当地购房资格，且依据市场供需状况确定限制数量，短期内限制1套，长期随着市场供需平衡，可逐漸放宽。明确新购住房在取得不动产权证后若干年不得转让，打击投机炒作。

2.适时开征房产税。房产税以房屋为征税对象，应以存量面积为计税依据，给予个人一定的免税面积，如35平方/人，超额部分将按面积按月缴纳相应税费。美国的研究已表明房产税率高能够放缓房价涨幅，尽早开征房产税是释放供给、促进“市场出清”的长效措施。西南财经大学早前的研究显示：我国大量城镇住房处于闲置状态，2013年城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。空置住房往往以投资为目的、不以自住为目的，造成资源浪费、供给紧张。房产税在持有环节征税，将增加投机者持有成本，有效释放原有“空置”的供给，减少投机交易量，进而放缓房价上涨速度。而且，房产税作为税收重要的稳定来源，能够保障地方财政收入，减少地方政府推高地产价格的动机。

四、结语

以往房地产调控政策，因房价上涨过快而加强调控，因经济下行而放松调控，未能引导市场形成稳定预期，反而扰乱市场秩序。构建房地产调控长效机制的核心在于破除消费者对于房价必定持续上涨的预期，化解对房价持续上涨的市场恐慌情绪。从供给和需求两端采取措施，增加供给、抑制投机，构建平稳市场的长效机制，不因经济波动、“长官意志”等因素随意推行“相机抉择”的调控政策。长效机制的目标就在于既要预防可能的房地产价格泡沫，也要满足广大消费者正常的居住需求；既要发挥房地产促进国民经济发展的作用，也要预防房地产可能给国民经济带来的系统性风险。

作者简介：黄振强（1991-），男，汉族，福建永定人，中共浙江省委党校经济学硕士研究生，研究方向：城市经济学、产业组织理论。申洪根（1991-），男，汉族，江苏如皋人，中共浙江省委党校经济学硕士研究生，研究方向：福利经济学、公共资源配置。endprint