物业服务合同法律问题探析

杨丝媛

【摘要】文章认为虽然我国已出台了《物业管理条例》及一些配套性文件，为规范物业管理活动提供了法律基础，但在实践中，现有的涉及物业服务合同的相关规定可操作性不强、内容不够完善。针对当前物业服务合同中存在问题，希望相关部门能够重视起来，出台并完善相关法律法规等制度，充分有效地发挥物业服务合同的功能，切实维护物业服务法律关系中各方的合法权益。

【关键词】物业服务合同；业主；物业服务企业

随着房地产行业的飞速发展，物业管理作为房地产经营管理的一种新模式，逐渐被社会各界认可，物业管理行业呈现出良好的发展前景，物业服务质量的高低也成为影响物业市场价值的一个动态指标。在物业管理活动中，物业服务合同起着非常重要的作用，它是调整和规范业主和物业服务企业之间权利义务关系的依据。正确认识物业服务合同，有助于解决物业服务纠纷，保障业主和物业服务企业的合法权益。

一、物业服务合同的概念及性质

物业服务合同是指业主和物业服务企业在平等、自愿的基础上依法订立的、以物业服务企业为业主提供物业管理服务、业主支付相应报酬为主要内容、规范业主和物业服务企业权利义务的协议。物业服务合同分为两种，一种是前期物业服务合同，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的合同；另一种是普通的物业服务合同，是业主或业主委员会与物业服务企业签订的合同，目前所说的物业服务合同大多指的是普通的物业服务合同。

虽然物业服务合同与委托合同有许多相似之处，但物业服务合同不属于委托合同，也不同于其他有名合同，它是一种新型的、独立的具有特殊性质的民事合同，具有诺成性、有偿性、双务性、要式性等特征。

二、物业服务合同存在的法律问题

目前，我国已经出台了《物业管理条例》及相关配套文件，为规范物业管理活动提供了法律基础，但在实践中，现有的涉及物业的相关文件可操作性不强、内容不够完善，物业服务企业侵犯业主权利、业主不履行物业服务合同、管理规约等情况时有发生。物业服务合同在实际履行中存在的问题有：

（一）法律效力层次不高，且现行法律法规不够完善

目前，只有《物业管理条例》及一些地方性物业管理法规中对物业服务合同有专门的规定，但过于原则，可操作性不强。《物业管理条例》是国务院制定的行政法规，在法律效力层次中属于第三层次，法律效力层次较低，处理有关纠纷和违规行为的执行主体、处理程序都不明确，执行力得不到有效保证。《物权法》虽然法律效力层次高，但可操作性不够。现行的《合同法》也没有把物业服务合同列入有名合同中进行规范，使业主在维护自身利益时没有相应的法律作为维权依据。

（二）建筑物区分共有权难以界定和实施

建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权三部分。专有权比较好确定，但对于外墙、楼顶、地面停车位、地下室、绿地、锅炉房等小区部分是属于全体区分所有人共有还是少数或个别区分所有人专有，许多人存在不同看法。此外，现在的高层住宅存在大量的公用设施和公用部位，这些公用设施和公用部位属于区分所有建筑物的共有部分，应当归全体区分所有人共有。但目前许多住宅存在建设单位、物业服务公司或者个别区分所有人占用公用部分、公用设施的情况，如：有些住宅小区原来被规划部门批准规划为绿地的部分被建设单位改作露天停车场或者一部分绿地被一楼业主用栅栏围起来专用，有些住宅的楼顶被顶层的业主专有使用或者被一些业主围起来种植花草、养殖生禽。

（三）业主的主体认定及义务履行存在问题

《物业管理条例》第15、21条规定普通物业服务合同和前期物业服务合同分别由业主委员会、建设单位与物业服务企业签订，业主在这两种合同中都不是直接的合同签订者，从而导致在实践中，业主认为自己不是物业服务合同的当事人，常以合同不是自己签订为由，拒绝履行合同订立的相关内容。此外，业主认为支付给物业服务公司的物业费已经包括物业管理的各项成本支出，对于水电费、煤气费、有线电视费、电梯维护费等费用拒交或者欠交。有的业主违反管理规约，擅自改变房屋结构，违章搭建，随意丢弃垃圾，损坏公共识到物业管理的本质是物业服务，把业主的利益放在第一位。把物业管理服务与人文关系、社区文化建设结合起来，体现“以人为本”的原则，根据不同业主的情况提供不同的服务。建议进一步强化物业服务企业资质管理制度和物业服务人员职业资格制度，提高物业管理人员的素质和专业技术水平，发挥当地大专院校的作用，选送相关人员参加物业管理专业培训，为企业发展储备人才。

四、结语

物业服务合同不仅是物业管理制度的核心，也是处理物业纠纷的重要依据，在物业管理活动中占据着重要地位，对物业服务合同进行专门研究具有重要的现实意义。针对当前物业服务合同中存在问题，希望相关部门能够重视起来，出台并完善相关法律法规等制度，充分有效地发挥物业服务合同的功能，切实维护物业服务法律关系中各方的合法权益。设施，违反相关规定饲养动物等。

（四）业主委员会法律地位不明确

虽然《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机构，由业主代表组成，可以与物业服务企业签订物业合同，对物业服务企业的物业管理活动进行监督，但《物业管理条例》没有明确业主委员会的法律地位，没有明确以业主委员会的名义代表全体业主行使权利的范围，没有规定业主委员会是否属于独立法人，是否具有民事诉讼主体资格。当业主与物业服务企业发生纠纷时，业主委员会不能作为独立的诉讼主体向法院提起诉讼，也无法对属于全体业主共有的物业管理用房、电梯间广告费、小区临时停车费、专项维修资金进行管理支配，不能有效保护业主的合法权益。

（五）物业服务企业侵犯业主利益，服务不到位

有些物业服务企业擅自改变、占用、利用物业管理区域内公共建筑、公用设施，擅自挪用专项维修资金，改变物业管理用房用途。有些物业服务企业观念错位，沒有树立为业主服务的意识，认为自己是“管理者”“收费员”而非“服务者”，只管收费，不管服务。有些从业人员没有经过专门培训，缺乏必要的职业道德和技能，服务意识差，不能很好地履行合同义务。endprint

三、完善物业服务合同的建议

（一）完善立法，提升物业服务合同的法律地位

建议尽快出台《物业管理法》，明确建筑物区分所有权范围，业主大会、业主委员会的法律责任，建立物业服务纠纷高效解决机制等，使物业服务纠纷处理有章可循，更好的保护业主的合法权益，减少争议，为规范物业管理行业发展奠定法律基础。将物业服务合同列入《合同法》的有名合同中，在《合同法》中明确当事人的权利义务，使法律适用问题有一个法定的衡量标准，为实际操作提供制度支撑和保障。各地因地制宜地制定适用于本行政区域内的相关规定，如，城市物业管理服务分类分级指导收费标准、专项维修资金提取使用管理办法、物业纠纷处理办法等。

（二）建立健全建筑物区分共有权相关管理制度

建议完善的住宅小区公用部分统一登记制度，明确界定专有部分、公用部分，并对公用部分进行分类、公开登记管理，使建筑物区分共用权得到法律的确认和保护，也便于让业主了解住宅小区物业公共设施、设备的使用、维护等情况。区分外墙、绿地、停车位、绿地等部分是属于公用部分还是专用部分，主要看法律、行政法规是否对其进行强制性规定，如果法律、行政法规已经专门进行了规定，依照规定进行确定。如果法律、行政法规没有强制性规定，则需根据建筑物区分所有权的本质属性，考量当事人是否有约定、该部分是否被单独登记为一项不动产等因素进行确定。同时，完善侵害建筑物区分共用权的民事责任制度，当发生共有权被侵害的情形时，业主可以通过民事法律获得权利救济，恢复和确保受侵害的权利，侵权责任人承担相应的民事法律责任。

（三）厘清业主的合同主体地位，加强维权意识

物业服务企业是与业主而不是业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会的权限源于业主的授权，业主委员会根据授权与物业服务企业签订物业服务合同，业主是物业服务合同中相应权利的享有者、义务的承担者。建设单位与业主签订物业买卖合同时，包含前期物业服务合同约定的内容，根据合同内容双方产生了转让前期物业服务合同的合意，建设单位与业主对前期物业服务合同概括承受。建议在物业买卖合同中明确规定建设单位向业主移交手续的时间、内容和范围，明确业主有权终止在建设单位控制阶段由建设单位代表业主对外签订的任何合同或者协议。同时，业主应加强维权意识，当自己的正当权益受到侵害时，业主可以通过向有关行政管理部门、媒体反映情况，或者向法院起诉等形式表达自己的合理诉求，促进物业服务企业改善管理方式，提高管理水平，推动物业市场的良性健康发展。

（四）加强普法宣传，增强业主的主人翁意识

在不违反强制性、禁止性规定和公序良俗原则的前提下，完善管理规约制度，通过管理规约对住宅小区公用部分、业主行为等相关事项进行规范。提高业主自律意识，通过发送物业知识宣传手册、在小区公共宣传栏张贴物业相关规定以及微信、网络等多媒体渠道向业主普及物业相关知识。业主是物业的主人，在享有主人应享有的权利的同时，也要履行相关义务，业主缴纳的物业费一般只包括公共性服务费，除非另外约定，通常代办性服务费（水电费、煤气费、有线电视费等费用）和特约服务费不包括在物业费中。业主有缴纳物业费的义务，也有协助义务，这里说的协助义务，不仅包括业主积极协助配合物业服务公司对物业进行维护、保养，提供必要的便利，也包括业主不得阻止、妨碍物业服务公司进行管理。当业主违反规定，擅自改变房屋结构、违章搭建、随意丢弃垃圾、损坏公共设施，或者违反相关规定饲养动物时，物业服务公司可以通过行使诉权要求业主承担相应民事责任。

（五）明确业主委员会的法律地位，充分发挥业主委员会的作用

通过立法明确业主委员会的法律性质和地位，赋予业主大会当事人的能力，确认其当事人的地位。在业主大会的授权范围内，业主委员会可以代表全体业主以原告或者被告的身份参与涉及全体业主权益的物业管理纠纷。规范业主委员会作为民事主体进行民事活动的具体范围、事项，使业主委员会能够管理并处理全体业主在住宅小区内拥有的共有财产，如：电梯间的广告收入、小区临时停车费的管理使用等，办理全体业主共有部分的产权登记手续等。同时加大政府对业主委员会工作的指导和协助，充分发挥街道、社区、居民委员会等基层组织的作用，及时协调解决化解业主和物业服务企业之间存在的矛盾和问题。

（六）提高对物业管理的认识，加强人才队伍建设

物业服务企业必须树立服务意识，认识到物业管理的本质是物业服务，把业主的利益放在第一位。把物业管理服务与人文关系、社区文化建设结合起来，体现“以人为本”的原则，根据不同业主的情况提供不同的服务。建议进一步强化物业服务企业资质管理制度和物业服务人员职业资格制度，提高物业管理人员的素质和专业技术水平，发挥当地大专院校的作用，选送相关人员参加物业管理专业培训，为企业发展储备人才。

四、结语

物业服务合同不仅是物业管理制度的核心，也是处理物业纠纷的重要依据，在物业管理活动中占据着重要地位，对物业服务合同进行专门研究具有重要的现实意义。针对当前物業服务合同中存在问题，希望相关部门能够重视起来，出台并完善相关法律法规等制度，充分有效地发挥物业服务合同的功能，切实维护物业服务法律关系中各方的合法权益。endprint