“共有产权”非万能之钥

张兴军

在当前的调控政策背景下，共有产权并不能大幅降低房价。而有关住房质量、未来交易等反面的疑问，《暂行办法》中的阐释还有待深化。

2017年8月3日，北京市住建委發布《北京市共有产权住房管理暂行办法》。该《办法》提出，北京拟推出各区人民政府根据共有产权住房需求等情况，合理安排共有产权住房用地。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，实现网上申请，规范退出机制等。

事实上，早在2014年北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市就已经明确被列为全国共有产权住房试点城市。到目前北京等城市将“共有产权”细则进一步明确，这一设想终于看似渐行渐近。然而，被视为本轮房价调控的价码之策，“共有产权”究竟能否起到理想化的效果还有待商榷。

对于“共有产权”，首当其冲的问题就是它能降低房价吗？答案是不仅不能降低房价，相反还有稳定房价的作用。政府调控房价的初衷，绝非让房价实现暴涨暴跌。以一线城市为例，过去数年房价所呈现是“暴涨”的态势，为了抑制这种非理性的上涨态势，本轮房价调控措施轮番出台，终于起到了立竿见影的效果。而旧策重提并加码的“共有产权”在北京等一线城市的复苏，亦是本轮调控之新举。

另一方面，房地产价格高企的一个最直接原因是因为地价的高企，在此基础之上以土地作价占股的方式。从近期的一线、二线房价趋势来看，一手房价格仍然坚挺，二手房则呈现环比下跌的趋势。以北京为例，一手房和二手房均呈现出成交锐减的态势，在轮番的限购政策之下，投资者观望态度明显，认为仍然有下降空间。与此同时，租售同权呼声的高涨，也让众多潜在购房者重新审视购房的必要性。此时力推“共有产权”，在市场上究竟能带来多大影响，尚存疑问。

从“共有产权”住房的性质和特征来看，其也可看作是保障房的升级。不同的只是政府的土地资源在共有产权住房中，更加明确了产权比例及价值属性，以往的经济适用房和两限房，在上市交易时则是以缴纳土地出让金、契税及印花税或者缴纳一定比例的投资收益（市价-房价原值）来实现的。但按照当下的市场环境计算，共有产权住房的价格将远超以往的经济适用房和两限房。

对于“共有产权”住房的另一个担忧是房子的质量问题，因为根据以往经验，保障房都是由土地承拍者（地产商）来配建，政府除了土地进行部分让利之外并不承担资金上的压力，而地产商为了保障利润比例，在保障房建设中就会采用不同的容积率和建筑材料，这就会导致住房质量与商品房质量相差甚远。至于“共有产权房”，虽然看上去很美，但在未明确其建设主体、质量要求明细、价格区间，以及未来上市交易的相关收益等细则之前，还只是“看上去很美”。endprint