浅论“营改增”后房地产企业会计

【摘 要】“营改增”后，房地产会计改变观念，一改过去成本来源模糊，真实反映会计信息，免使企业声誉受损，企业遭到损失。按国家法律法规和国家统一制度如实列示收入成本利润。房地产企业收入确认识别，对房地产会计至关重要，识别不清，税收风险重大，背负偷税漏税风险，同时，企业不必要承担罚款，滞纳金费用。进项税额对房地产企业会计比较陌生，漏掉进项税额，或者不知道如何取得进项税，造成企业无法亨受给予税收减负实惠蛋糕。税收策划，是房地产企亨受国家税减负得到实惠的重要环节。房地产企业会计如何策划将是工作中重中之重。

【关健词】信息真实；销项税额；进项税额；税收策划

国务院总理李克强多次强调要放水养鱼，为企业税收减负。2016年5月1日开始房地产企业实施“营改增”，是对房地产企业税收减负付以实施，房地产企业如何真正享有国家这一税收减负蛋糕呢，房地产企业会计应从以下方面实施。

一、会计信息真实可靠

多年来，房地产企业征收营业税，按固定税率5%征收销售营业税，成本来源模糊，这一现状，受到企业的外部环境，内部环境和管理会计自身缺陷等多方面影响。“营改增”后，按进销差额征税，企业要自觉地提高人员素质，培养企业领导人的管理会计意识，建立和实施有效的内部会计控制制度，按国家会计法律法规和国家统一的会计准则制度如实列示当期收入、费用和利润，不得虚列或者隐瞒收入，不得推迟或提前确认收入。防范会计披露上弄虚作假，会计信息失真，造成企业声誉受损，经营失败。在实际工作中尽量规避权大于法，法律权威受到影响，规范会计行为，提供正确真实的会计信息。

二、销售规程标准化

1.相关房地产企业的会计部门将会严格按照具体的实际情况来审核房产销售的实况以保证会计审计工作中的真实性和全面性。具体将依照下列四点要求进行：

（1）做好风险预估和资金保障，房地产企业与交易采购方建立了合作关系，将房地产的所有权上存在的问题可由交易采购方来完成。

（2）使用房产交易管理权的相对独立性。交易采购方可以自由完成商品出售和继续管理权利的使用，房地产管理。

（3）资金流动多样化，加强不同房地产相关交易经济的衔接，保证企业的正常运营和发展。

（4）落实资金收入来源和经济成本的详细定量记录。

此外，为了提升房地产企业的客观的收入业绩做到透明化和细化，要加强与交易采购方的密切联系，确保会计在审计信息过程中的真实性和完整性。

第一，完成大型工程任务的正常竣工，经过专家合格鉴定后才能备案记录。

第二，必须由交易采购方来参与签合同才能发放接收单。

第三，对于房地产在销售过程的议价问题都有具体的要求，同时也有义务按照文件法律完成相应的义务。

第四，对于成本的来源和支出方向都有计量记录。

2.开发房楼产品视同销售收入的范围

企业所开发的楼盘产品作为无形资产的一部分可以成为债务抵偿的其中途径，同时也可以作为招商广告吸收投资商的引入和赞助。对于内部的员工来说，这种额外福利體制可以增加员工的积极性，员工也可以分配到一定比例的股东分红。也就是说，开发房楼产品视同销售收入的范围，保证房产企业创造经济效益的同时也能高效实现收入的全面化。

三、合法合规取得固定进项税额

交易对象除了要完成基础原材料商品的采购外，对于后期的设备维修和劳务费都要支付一定的费用，此外对于固定的不可动的财产或是无形资产都要承担巨额的增值税额。

房地产集团对于入项税总额的抵扣项目包括：

1.取得建筑企业的建筑服务增值税专用发票可以抵扣。

2.土地出让金能抵消，房地产集团分别开发的各阶段都被视为一个独立的项目来核对，对“一次获地，分别开发”的状况，需划分成两方面：一方面，需要一次性缴纳工地价款，根据土地总面积在各个工程项目中所实行的比率分配固定化来进行；另一方面，对单独房地产项目工程中相对的土地价格款项，应当根据这个项目中当前的销售建筑总面积和可供销售建筑总面积所占的比重，实施核算抵消。

3.房地产开发集团在二级土地买卖市场中争取到的土地应用权，可凭借已获取的特定发票来抵消入项税总额。

4.房地产集团获得的广告费用总额和特定发票能抵消。

5.已获取的增值特定发票中的“甲供材料”能够被抵押。把那些已扣除入项税总额的原材料运用到不动产在建工程项目中时，应当把已扣除入税总额中的40%左右运用到材料领取中以及当前转让待扣除入项税总额中，而且在转让的那个月起一直到之后的第13个月才能抵消。

6.在会计有关体制方面根据“特定资产”核对不动产抑或是在2016年5月1日这天之后争取的不动产在建工程，这些入项税总额中那60%左右的部分在获得扣税凭据的当时即可在销项税总额中进行扣除，而其中的40%的那部分可作为待扣除入项税额，并在获取到的扣税凭据在那个月份开始的第13个月起在销项税总额里面抵消。

7. 2016年5月1日起所获取到的、而且在会计体制方面不根据“特定资产”核对的那些不动产或不动产在建工程，这其中的入项税总额能够被直接一次性全额抵消。

8.房地产企业愿意捐款、投资入股和抵债等其中一种方式中所获得的那些不动产以及以获取的增值税专门发票能被抵消。

9.房地产集团已购入的税控机可全额抵消。

10.房地产开发集团的售楼部，样板间等一些场所是在施工第一现场筑建起来的暂时建筑物和构筑物，因此入项税总额也可一次性直接抵消，一旦最后已确定扣除，那么入项则不用再转出。

11.对经营租入的那些不动产的装点和重建支出争取到的可进项能一次性直接抵押。

12.企业员工由于工作外出，住宿费用争取到增值税专门票，这也能够根据规定抵押入项。endprint

13.购出农产中（比如苗木建筑园林项目），根据农产品申请发票或者销售发票上面表明的农产品购价和13%的抵扣率核算的入项税总额。

14.房地产开发集团销售精品筑房，已在《商品房买卖协议》中明确标明的装修所需费额，并已经涵盖在整体房价当中，精品筑房所购买的材料的专门发票能抵消。

15.房地产集团卖房赠送家电，所买的家电的增值税额专门发票能抵消。购入车辆，根据税控《机动车销售统一发票》抵消。公路通行费用发票能抵消。

16.获得劳务派遣工作所开出的差价专票，根据相关标准抵消入项税总额。

17.物业费用增值税专门发票能抵消。

18.房地产集团租入专属个人的商品房，个人在国税代为开设的增值税专门发票能抵消。

19 .企业获得的劳保用品入项发票，能根据相关标准进行抵消入项。

20.企业的房租获得的增值税专门发票能抵消入项。

21.企业的水费、电费获得的增值税专门发票能抵消。

22.企业那些办公用品，耗材机器获取的增值税专门发票能抵消。

23.企业的通讯费用获取的增值税专门发票能抵消。

24.房地产企业集团的市场调研服务获得的专门发票能抵消。

25.房地产企业集团获取的营销推广代理专门发票能抵消。

26.房地产企业集团获取的勘测、测制、询问、法律等增值税专门发票能抵消。

27.房地产集团进行的购入中間服务机构获得的增值税扣税凭据能抵消。

28.房地产企业集团获得的停车服务增值税专门发票能抵消。

29.房地产企业企业购买的加油卡获得的增值税专门发票能抵消。

30.房地产企业收到的培训服务费专用发票可抵扣。

四、企业税务筹划

采用甲供材料对房地产来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材料方式，对房地产企业有利，假设可以低扣17%钢筋水泥工程材料的甲供材料为X，建筑工程造价为Y，那么Y/（1+11%）*11%=X/（1+17%）*17%+（Y-X）/（1+3%）*3%，X/Y=60.35%。房地产企业以这一比例，衡量甲供材料对房地产企业是否有利，超过这一比例，对房地产企业有利。按现行税收政策及企业的实际情况进行理论上的分析，提供一个筹划思路，设计出最优筹划方案。

参考文献：

[1]王卫东，《现代商业银行全面风险管理》，中国经济出版社，2001年版.

[2]王春峰，《金融市场风险管理》，天津大学出版社，2001年版.

[3]刘仲文，《人力资源会计》，首都经济贸易大学出版社.

作者简介：

冼杰（1964—），男，汉族， 广东省高州市人，大专学历，高州市昊宇房地产有限公司，财务总监，会计师。endprint