新型城镇化背景下城市房屋征收补偿的演化博弈模型

曹昭煜，洪开荣

（1.中南大学 商学院，湖南 长沙 410083； 2.湖南财政经济学院，湖南 长沙 410205）*

·经济管理·

新型城镇化背景下城市房屋征收补偿的演化博弈模型

曹昭煜1,2，洪开荣1

（1.中南大学 商学院，湖南 长沙 410083； 2.湖南财政经济学院，湖南 长沙 410205）*

城市房屋征收补偿的研究，均建立在完全理性、最优策略等传统的博弈理论基础之上，现实当中由于征收人（政府）与被征收人都是有限理性的，因此传统研究不符合城市房屋征收过程中的实际情况，更不利于城市房屋征收补偿机制的优化及改善。为了使城市房屋征收补偿问题更趋于公平和更贴合实际，本文运用演化博弈的思维，分析有限理性约束和初始条件约束下的演化稳定策略均衡，基于城市房屋征收补偿这个长期反复的博弈过程，研究博弈双方（征收人与被征收人）的策略调整、趋势以及局部稳定性。为了使得征收人（政府）与被征收人实现利益均衡，提出了改变和增加城市房屋征收补偿方式等建议。

城市房屋征收补偿；演化博弈；公平偏好

近年来，随着我国经济的迅速发展和城镇化进程的加快，我国常住人口城镇化率已从2000年的36.22%上升到2016年的57.35%，以每年大约1.22%的速度维持上升，根据中共中央“十三五”规划目标来看，到2020年我国常住人口城镇化率将提高到60%。为保障国家安全、促进社会与国民经济的发展、满足公共利益的需要，我国于2011年开始实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而房屋征收制度作为我国特有的一项公共政策，是政府在法律允许的范围内处于国家公共利益的要求对单位或个人的房产及不动产进行征收的一种行为，它在我国发展新型城镇化过程中起着至关重要的作用。但由于房屋征收补偿方式及标准不统一等问题，征用人（政府）与被征用人之间的矛盾也随即产生，并严重影响着我国新型城镇化进程的加速。近年来，我国发生了多起由于房屋征用补偿纠纷引起的群体性事件，这些强拆及暴力事件的发生都是由于征收人与 被征收人之间对于征收补偿存在巨大争议，它充分说明目前应对城市房屋征收补偿进行深入研究，在注重城镇化发展的同时兼顾公平，保护被征用人的合法利益，缓解城镇化过程中由于房屋征收补偿公平缺失而产生的矛盾。

一、城市房屋征收补偿国内外研究现状

目前，国外学者对房屋征收补偿的研究主要集中在征收与补偿制度及其对居民和环境所造成的影响这两个问题上，尤其对房屋征收补偿的价格、标准、执行原则、立法依据及修订和对城市发展的影响进行了深入研究。Bettina Reimann（1997）以东柏林的土地房屋征收为案例，指出被征用的土地及房产属性是决定征收补偿原则的主要依据，而土地及房屋属性的差异是由它所属的城市规模大小及财产分配机制这两个主要原因决定的[1]。Heller与Krier（1999）认为公平补偿是土地及房屋征收的原则，若打破屏障，会刺激征收人由于低成本征收而出现盲目征收行为，最终导致土地资源的浪费与低效开发。Richard F.Dye等（2007）认为在城市房屋征收过程中应将房屋已使用年份、规模及周边交通等因素纳入考虑范围之内，并对美国芝加哥城市房屋征收补偿及重建进行了模型及实证分析[2]。Zlem Dundar（2011）认为应对城市房屋征用补偿立法进行改革，并指出土耳其政府应通过城市转化方案，以改变城市形象、创新城市整体财富值[3]。Laura Pogliani（2014）对意大利正在施行的IH计划定量定性结果进行解释和探索，并指出它的隐藏问题在于这项计划究竟能在多大程度上满足公共及私人对于房屋供给的需求[4]。

而国内学者的研究角度和重点主要集中在经济、公共政策以及法律三个领域。其中，最多的是从经济学角度研究房屋征收补偿制度，包括土地价值评估及测算、征收补偿标准制定，刘宁和粱宸（2010）对城市土地及房屋使用权价值补偿存在的问题及原因进行探析，并探讨了城市房屋征收补偿中的土地使用权价值补偿机制[5]；朱晓刚（2014）认为土地价值包括经济、社会和生态价值，合理的补偿标准应包含土地价值各构成部分，测算应据其特点选用合适的方法，建立技术支持体系以实现土地价格的高效评估[6]。

其次，从公共政策的角度分析房屋征收过程中的政府行为，并提出在保证政府主导地位的同时保护被征用人的合法权益，规范政府征收行为，李增刚（2015）提出要建立地方和被征地方一致认可的征地补偿标准形成机制，给予土地被征收方参与土地征收补偿标准制定的权利，将征收的必须性与补偿标准分两个层次进行决策和谈判，实行多种形式补偿，完善多元保障机制[7]。还有学者从法律角度明确征用人和被征用人之间的关系，完善和改进现有法律法规，保证征收过程合法合理，崔劲松（2008）从法律层面、开发商与被征用人之间的利益关系两个层面出发，分析如何在开发商与被征用人之间找到使两者利益均衡的平衡点[8]；叶建平和田晨光（2010）从我国现有城市房屋征收法律与政策入手，研究征收制度政策执行中存在的问题及原因，运用博弈论归纳出较为系统的城市房屋征收政策的建议[9]。

由此可见，以上几类对于城市房屋征收补偿的研究均建立在传统的博弈理论基础上，其假设为完全理性，它对行为主体的理性程度、判别、分析和行为能力都有很高要求，同时它以博弈过程中均采取最优策略为前提，然而在城市房屋征收实际操作过程中，征收人与被征收人都是有限理性的，根据公平偏好理论，被征收人不仅关心自己的征收补偿金额，还关心自己与其他被征收人之间的征收补偿差额，可见，之前的研究假设均不符合实际情况，更不利于城市房屋征收补偿机制的优化及改善。因此，本文将运用演化博弈的思维来分析有限理性和初始条件约束下的演化稳定策略均衡，并研究在城市房屋征收补偿的长期反复博弈过程中博弈双方的策略调整、趋势及局部稳定性。再者，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定被征收人不仅有权参与城市房屋价格评估机构的选定，还可以征收补偿标准和价格提出异议，因此，博弈双方不可能一次就收补偿价格和标准达成协议，它是在征收人与被征收人不断选择和改变策略的博弈过程中最终得到的最优策略，所以，运用演化博弈模型研究城市房屋征收补偿问题更趋于公平也更贴合实际。

二、城市房屋征收补偿演化博弈模型

在非对称信息条件下的鹰鸽博弈模型的基础上，结合城市房屋征收补偿的具体现实情况，构建城市房屋征收补偿演化博弈模型。城市房屋征收补偿价格及标准确定过程中主要存在两个利益主体：征收人（政府）与被征收人（居民拆迁户）。征收人希望可以用最低补偿标准及价格支付，而被征收人则希望得到能达到自己心理期许的补偿标准，而在利益主体双方的博弈过程中，征收人与被征收人对被征收的城市房屋有不同的价值判断。对于利益主体双方来说，他们可选择的策略有以下两种：斗争型策略H，和平型策略D。如果被征收人采取斗争型策略H，征收人相应的采取斗争型策略H或和平型策略D，此时，被征收人所需支付的斗争成本分别为C1、C2；而征收人在应对被征收人的斗争型策略H时，征收人采取的斗争型策略H或和平型策略D时需要的成本分别为C3、C4。同时，如果征收人与被征收人采取的是和平型策略D，则双方将只支付或收到征收补偿费用，并不会其他成本。在双方采取不同策略组合时对应的征收补偿标准则不同，当双方均采取斗争型策略时，征收人需支付的征收补偿费用为V1；当征收人（政府）采取斗争型策略，而被征收人采取和平型策略时，政府需支付征收补偿费用V2；当征收人采取和平型策略，被征收人采取斗争型策略时，政府支付的征收补偿费用为V3；当双方都采取和平型策略时，政府支付的征收补偿费用为V4。

其中，无论征收人（政府）采取何种策略，被征收人在采取斗争型策略时所得到的征收补偿费用都比采取和平型策略时高，即V1>V2，V3>V4；无论被征收人采取何种策略，征收人（政府）在采取和平型策略时所支付的征收补偿费用比采取斗争型策略时高，即V3>V1，V4>V2。当征收人（政府）与被征收人各自采取斗争型策略时所耗成本高于和平型策略的成本，即C1>C2，C3>C4。

因此，当征收人与被征收人均采取斗争型策略H时，被征收人收益为V1-C1，征收人收益为-V1-C3（即征收人付出总成本V1+C3）；当被征收人采取斗争型策略H而征收人采取和平型策略D时，被征收人所得收益为V3-C2，征收人收益为-V3-C4（即征收人付出总成本V3+C4）；当被征收人采取和平型策略D而征收人采取斗争型策略H时，被征收人收益为V2，征收人收益为-V2；当被征收人与征收人均采取和平型策略D时，被征收人收益为V4，而征收人收益为-V4。征收人（政府）与被征收人的支付矩阵如下图所示：

表1 征收人与被征收人支付矩阵

三、城市房屋征收补偿演化稳定策略分析

假设被征收人采取斗争型策略H的概率为x，则其采取和平型策略D的概率为（1-x）；而假设征收人（政府）采取斗争型策略H的概率为y，则它采取和平型策略D的概率为（1-y）。且x、y同时满足条件0≤x≤1，0≤y≤1。

因此，被征收人采取斗争型策略H的期望收益为：

UH1=（-V1-C3）﹒y-V2﹒（1-y）

（1）

被征收人采取和平型策略D的期望收益为：

UD1=（-V3-C4）﹒y-V4﹒（1-y）

（2）

被征收人的平均期望收益为：

（3）

根据复制动态方程得：

（4）

征收人（政府）采取斗争型策略H的期望收益为：

UH2=（ V1-C1）·x+（ V3-C2）·（1-x）

（5）

征收人（政府）采取和平型策略D的期望收益为：

UD2= V2·x+ V4·（1-x）

（6）

征收人（政府）的平均期望收益为：

（7）

根据复制动态方程得：

（8）

图1 被征收人群体复制动态相位图

图2 征收人群体复制动态相位图

图3 两博弈方群体复制动态和稳定性

四、结论及建议

在城市房屋征收补偿确定与实施的过程中，由于征收人（政府）与被征收人之间的信息不对称常使被征收人处于劣势地位，造成被征收人未能在城市土地与房屋价值不断增长的情况下得到合理公平的补偿价格。而当被征收人在实际征收过程中逐渐发现通过采取斗争型策略比和平型策略能获得更多的补偿收益时，他们将在征收时坚持采取斗争型策略，如钉子户现象和临时改建等，此时若征收人出于公共利益和社会稳定的考虑，必将采取和平型策略D，长期来看，又势必使得被征收人对征收补偿金额的要求越来越高，这不但会进一步增加征收的成本以及社会经济资源的浪费，还在一定程度上阻碍了房屋征收工作的进行，即陷入x=1，y=0的均衡。而征收人有时候为了地方政府的经济利益或政绩考核，必须加快征收进度确保完成征收任务和整个项目的顺利进行，会发生激烈的强拆行为，即采用斗争型策略，使博弈陷入另一个均衡x=0，y=1。现将造成以上困境的几种原因总结如下：征收人与被征收人之间的信息不对称；城市房屋征收补偿标准及价格不够明确、统一；在城市土地及房屋市场价格上涨的同时实施偏低的征收补偿价格及标准；城市房屋征收补偿依据不明确；政府对城市房屋征收补偿政策支持力度不够；部分被征收人即地方政府唯利是图。鉴于此，本文提出以下几点政策建议：

1.改变城市房屋征收补偿方式，增加其多样性。由于城市土地价格飙升及拆迁评估本身存在诸多弊端，必须在以金钱补偿为主的基础之上丰富城市房屋征收补偿形式，如实物补偿、兴建生产、为被征收人提供培训及就业机会等，加强对被征收人的基本生活补偿、就业补偿以及养老补偿等方面的保障，并依据完全补偿原则，在最大限度上补偿被征收人的损失，保障其基本生活水平及合法权益。在此基础上，给予被征收人对于收补偿方式选择的权力，按照自愿的原则，最终确定其城市房屋征收补偿方式。

2.完善城市房屋征收补偿机制的立法。在城市房屋征收过程中，被征收人所承受的损失具有多样性，必须完善有关法律法规，有利于更准确地理解和适用具体的法律条文[10]，并在征收补偿的现实操作过程中找出法律漏洞及不足之处，据此补充有关法律条文，同时确立城市房屋征收补偿基本原则及依据，改变目前征收补偿原则及价格标准不够明确、统一的现状，从法律的角度保障被征收人的生存权及生活权，增强城市房屋征收补偿机制建立和执行的合法性。同时，也应从政策入手，加强对被征收人的约束，避免部分被征收人的极端心理和行为影响征收过程的顺利进行，造成社会及经济资源的浪费及不良的示范，做到真正的有法可依、有法必依。

3.明确城市房屋征收补偿依据，提高征收补偿标准。目前我国各地区经济发展水平存在差异，各地城市房屋征收补偿价格及标准不统一，但总体来看，我国征收补偿价格及标准相较于其市场价格都处于较低水平，因此，应在坚持以市场价格为基础的前提下，遵循合理公平的原则，根据不同时期不同地点的城市土地房屋价格变动采取动态征收补偿的方法，明确征收补偿依据，同时在进行城市土地房屋估价时，针对同一估价对象，采取两种或者两种以上的估价方式进行测算评估及交叉验证，如成本法、收益法、比较法、假设开发法等，以兼顾城市土地房屋价格评估的公平性与合理性，在征收人与被征收人双方利益均衡的基础上合理提高征收补偿标准及价格，在最大程度上获取公平的征收补偿。

4.加大对城市房屋征收补偿的政策支持力度。首先，应禁止征收人在征收过程中的行政干预，在大多数情况下征收人与被征收人之间存在信息不对称的不公现象，而征收人容易在追求自身利益最大化的价值导向中迷失，这将阻碍和延缓征收补偿政策执行的进程。其次，应减少征收人在被征收城市土地房屋再次出让所产生收益的分配中的份额，可将多出的这部分收益纳入财政收入，在提取和支付相关费用后，用于专项公共设施工程建设，加大财政统筹力度，调整收支结构，在最大限度上给予政策支持。

5.对重大征收补偿项目进行可行性分析。在对城市房屋征收补偿的重大项目进行可行性分析时，应对被征收城市房屋价格、项目资金总额、征收实施方案、政策保障、人力保障、征收风险控制、周边环境影响、社会效应等重大问题进行深入分析，汇总各部分研究分析结果，对项目方案进行总结，针对具体问题提出结论建议，并对已有方案进行相应调整，加快城市房屋征收补偿项目的实施进度。

6.建立城市房屋征收项目的社会稳定风险评估机制。征收项目的实施必然对被征收人的生活造成一定影响，如何在保证房屋征收项目顺利进行的同时合理评估风险至关重要。根据征收项目制定具体的风险评估方案，召集有关部门及学者、专家或委托具有合法资质地方机构进行风险评估，并成立专门的社会稳定风险评估小组，建立城市房屋征收项目的专项档案，最终确定其社会稳定风险评估方案及机制。

[1] Bettina Reimann.Consequences of the restitution principle for urban development and urban renewal in East Berlin's inner-city residential areas [J].Applied Geography.1997，17（4）:301-314.

[2] Richard F.Dye,Daniel P.McMillen.Teardowns and land values in the Chicago metropolitan area [J].Journal of Urban Economics.2007（6）:45-63.

[3] Zlem Dundar.Models of urban transformation informal housing in Ankara[J].Cities,2011,18（6）:391-401.

[4] Laura Pogliani.Expanding inclusionary housing in Italy[J].Journal of Housing and the Built Environment.2014,29（3）:473-488.

[5] 刘宁,粱宸.房地产征用补偿中土地使用权价值补偿机制探讨[J].城市发展研究,2010 （5）:9-11.

[6] 朱晓刚.发展权视角下农地征收补偿研究[J].农业经济问题,2014（7）:36-43.

[7] 李增刚.前提、标准和程序:中国土地征收补偿制度完善的方向[J].学术月刊,2015,47（1）:24-30.

[8] 崔劲松.城市改造中征用方与被征用方利益博弈的法律分析[J].改革与战略.2008（6）:23-25.

[9] 叶建平,田晨光.我国房地产征用补偿的制度缺陷与路径选择[J].华中师范大学学报（人文社会科学版）,2010,49（5）:47-55.

[10] 陶镕.集体建设用地使用权流转收益分配之法律探讨[J].湖南社会科学,2013（1）:69-72.

（责任编辑:钟 瑶）

Evolutionary Game Model of Urban Housing Requisition Compensation under the Background of New Urbanization

CAO Zhaoyu1,2，HONG Kairong1

（1.BusinessSchool，CentralSouthUniversity，Changsha，Hunan410083,China;2.HunanUniversityofFinanceandEconomics，Changsha，Hunan410205,China）

A study of urban housing requisition compensation is made based on the traditional game theory of complete rationality and optimal strategy.Traditional research does not conform to the actual situation in the process of urban housing requisition because of bounded rationality of the expropriator （government） and the expropriated, and it is not conducive to the optimization and improvement of urban housing requisition compensation mechanism.In order to make the urban housing requisition compensation fairer and more practical, this paper uses evolutionary game theory to analyze evolutionary stable strategy equilibrium under the constraints of bounded rationality and initial conditions.And it studies strategy adjustment, trend and local stability of the expropriator and the expropriated based on the long-term repeated game process of urban housing requisition compensation.This paper makes suggestions on chaging and increasing ways of urban housing requisition compensation in order to achieve the balance of interests between the expropriator （government） and the expropriated.

urban housing requisition compensation; evolutionary game; fair play preference

2017-02-20

国家自然科学基金项目（71671187）、湖南省教育厅科学研究项目（16B044）

曹昭煜（1988—），女，湖南娄底人，中南大学博士研究生，湖南财政经济学院讲师，研究方向：房地产经济;洪开荣（1964—），男，四川宜宾人，中南大学商学院教授，博士生导师，研究方向：房地产经济、区域经济。

F061.6

A

1003-7217（2017）04-0127-06