我国“以房养老”发展现状

宋萍萍　许英

[提要] 以房养老，应对老龄化的一种新型养老保障模式，备受社会关注。笔者在分析南京、上海、新疆、中信银行模式基础上，得出我国“以房养老”所面临的挑战，并提出建议。

关键词：以房养老；倒按揭

中图分类号：F842.67 文献标识码：A

收录日期：2017年7月3日

一、问题的提出

随着我国经济及医疗水平的提高，人均寿命日益增加，老龄人口比重日益攀升。2013年2月27日，中国社会科学院发布的《中国老龄事业发展报告》提出，老龄人口数量将达到2.02亿人，老龄化水平达到14.8%。老龄化在我国的表现越来越突出，与之密切相关的养老问题也就越来越严峻。目前，我国的养老保障体系存在诸多缺口，难以满足社会需求。

首先，老龄化过快，养老金缺口较大。我国人口基数大，老年人口数量增长速度快。纵观世界，人口结构进入老龄化社会，美国用了60年，法国用了115年，而中国仅用了18年。人口老龄化的影响涉及诸多方面，首先是退休人数问题，人口老龄化将直接导致退休人数的剧增；其次是退休金问题，领取退休金的时间势必拉长，导致的直接问题是国家的养老保险支出将会大幅度提高。

其次，“421”和空巢家庭大量涌现。自实行计划生育政策以来，独生子女家庭越来越多。随着独生子女的父母步入老年，独生子女联姻组成的“421”家庭很难同时满足双方老人与子女共同生活的要求，必须有一部分老人独立生活，形成“空巢”，由此家庭所体现的养老功能在逐渐退化，对于新的养老模式的探索势在必行。

最后，房地产与金融市场日益成熟。“以房养老”成为应对老龄化及空巢化的可行性办法。在我国，80%的城市老年人拥有自己的住房，但是由于自身需要，无法及时变现。“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，保险公司或银行收回住房使用权。

二、我国“以房养老”实践及面临的挑战

（一）我国“以房养老”的实践。为解决养老问题，我国对“以房养老”进行了探索，并结合国外经验，推出了以下几种模式：

1、倒按揭南京模式。南京汤山“温泉留园”规定，拥有本市60平方米以上产权房，年龄60岁以上的孤残老人，以抵押的方式将房产交予留園，公证后就可住进留园，免除一切费用并且是终身制的。老人去世后，房屋产权归养老院所有。这种模式比较适合在城市居住的人群，拥有一套以及以上住房并且无子女或者失独的孤残老人。但这种模式涉及范围过窄，拥有60平方米以上产权房以及60周岁以上的孤残老人这两个条件过于苛刻，这也是导致该模式试水效果不理想的原因之一。

2、上海的以房自助养老。该做法是：老年人年龄在65岁以上，以房屋买卖交易方式将自己的产权房与市公积金管理中心进行协商交易，双方意见一致后，老人可一次性收取房款，在这之后公积金管理中心再将房屋返租给老人，房子的租金和市场价基本相同，租期则由双方协商决定，老人可按租金年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。这种模式需要在房子过户后才能施行，房子之后的升值部分完全由公积金管理中心拥有，损害原屋主及老人的利益，还有就是老人对公积金管理中心计算养老风险概率的能力持有质疑态度，这也会导致了该模式无法施行下去的重要原因之一。

3、新疆新型以房养老模式。新疆保投国际所推行的新型以房养老模式撤销了传统以房养老模式的3种限制：首先，在房屋产权问题上不存在任何争议，不会发生更替，原房屋产权人享有分配权；其次，老人不需要与子女分开居住，不受房屋出租或者抵押的影响可以随意支配所有权；最后，对个人年龄没有任何要求，新疆的这种新型以房养老模式是考虑到家庭生命周期与住宅生命周期的差异，以资源优化配置为理论基础，辅之以一定的形式和机制，将房屋这种不动产的价值充分体现出来，发挥对家庭养老保障的功用。这种模式需要完善的配套机制加以辅助，成熟的房地产市场、稳定的经济大环境、操作性强的资金运营平台是该模式能够有效并顺利运行的基础。但我国的现实国情各方面都在初步发展或者渐趋完善的过程，经济发展水平较之发达国家仍有些许差距，因此这种以房养老模式现阶段可操作性不强。

4、中信银行“养老按揭”方案。养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人向银行申请贷款，并且以房产作为抵押，这笔款项主要是用来养老，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，作为老年人支付相关养老费用的依据。每个月借款人在规定时间之内偿还利息或部分本金。如果在规定时间内不能偿还本金，银行将以所押房产处置后的租金偿还贷款。据查阅相关资料得知，贷款金额有所限制，小于所抵押房产评估值的60%，且每月交付的养老金不能高于2万元。该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者需具备较高的硬性条件，例如最起码需有拥有2套以上住房，贷款期限最长也不会超过10年。贷款也必须用于养老。这些条条框框束缚了老人们的选择，使得该模式在运行中困难较大。

（二）我国“以房养老”面临的挑战

1、与传统的养老观念相背驰。中国自古就有“养儿防老”的思想，家庭养老是老人们的首要选择。房产作为目前大多数家庭所拥有的最主要的财富，不仅为家庭成员提供了住所，还承载了大多数的情感寄托，而这种情感寄托，老人们的表现尤为突出。首先，子女大多会把父母的房产视为自己的所有物，父母离开后，认为理所应当房子归自己所有。如果父母选择以房养老，就意味着房产将会变更所有人，很大可能会造成意见分歧，家庭矛盾，考虑到这一点，老人们多半会选择放弃“以房养老”的方式；其次，老人不愿意离开自己生活多年的房子，并且会将房产传给自己的子女，而“以房养老”最具代表性的房屋租售，基本无法得到老年人的认同和理解。此类种种都表现出“以房养老”在短期内无法施行下去。

2、配套措施衔接有缺口。首先，针对“以房养老”的相关法律尚有待完善。我国在开展住房反向抵押贷款时，一开始就必须加强立法，完善市场监管。而现实情况是我国尚未制定有关倒按揭的法律法规，缺乏公信力。有价值的商品房可以用于抵押贷款，但是针对居民购买的经济适用房、廉租房能否用于住房反向抵押贷款，尚且存在法律空白，该依据何种政策和法规也尚未明确；其次，缺乏专门的应对机构。人均寿命的延长以及风险的不确定性导致住房反向抵押贷款跨越周期长，而金融机构又注重短期收益，二者间存在利益上的冲突，因此需要一个独立机构专管住房反向抵押贷款事宜；最后，政府的輔助措施及有关政策落实不到位。“以房养老”受房产市场的影响较大，由于人为炒作、恶意哄抬价格等因素导致房价远远高于其自身价值，波动较大，由于政府对房地产市场缺乏相应的约束机制，导致金融机构对开展“以房养老”业务存在顾虑，因为无法准确估计其价值。“以房养老”现阶段主要面向的是经济较发达城市，而广大农村地区和经济欠发达城市则很难适用，如何扩大受益人群以及解决地域受限问题，需要政府出台相关指导意见。

三、结论

“以房养老”的实施需要经济条件和制度保障的配合，同时还需结合中国的实际国情，才能得以推广。“以房养老”目前仍处于试点阶段，尽管遇到了诸多障碍，但是依旧有其可行性及可取性。针对上述不同模式下存在的问题，有以下几点建议：

第一，积极探索多层次的“以房养老”模式。上述几种模式针对的多是大中型城市中拥有独立产权房屋的老年人；除倒按揭外，还可提供其他形式，如养老院服务等满足不同老年人的需要。而对广大农村地区，由政府领头，提供政策补贴等。

第二，建立完善的法律制度，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合。“以房养老”之所以在我国运行困难，原因之一是缺乏法律依据，老人对其可持续性表示怀疑。针对房产市场、金融机构等相关部门加以法律约束，能够使其更好地发挥功能效用。

主要参考文献：

[1]张琳.我国发展“以房养老”模式实践及完善对策[J].商业时代，2014.28.

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