中国房地产价格为何越调越高

[提要] 中国房地产价格一直以来总体趋势是上升的，从来就没有大幅度地跌过，不管政府怎么宏观调控也控制不住，这其中有多种因素，也有许多专家学者作了分析，大多有失偏颇，很少呼吁实行限卖政策，也很少主张加大住房投资获利税收收取的力度。不管是从微观经济学中的消费者预期、厂商利润最大化以及用边际方法来分析，还是从资本的本质属性和中国的宏观经济调控政策来分析，都有其必然性。

关键词：中国房地产价格；消费者理论；厂商理论；边际分析；资本的逐利性；宏观调控

中图分类号：F015 文献标识码：A

收录日期：2017年5月16日

中国多年来房地产调控政策，至今都没有真正地成功过，尤其是一二线城市，反而是越调越高，虽然2017年3月17日诸如北京出台房地产限购限贷政策，被称作“317新政”。不久其他城市也紧随其后，分别出台不同程度的类似政策，从表面上看，似乎遏制住大幅度上涨，但其效果的持续性，还有待进一步地观察，不排除还会出现反复的可能性。近20年来，中国房地产价格就从来没有真正地下跌过，反而是一路高歌，疯狂上涨。政府也纷纷出台过不少调控政策，但几乎每一次都是收效甚微，都到了国九条、国十条，始终不见其效。到底是什么原因，导致中国的房地产价格越调越高？

一、消费者理论

消费者的理性预期，消费者从目前的房地产价格在不断地上涨，房地产商捂盘惜售，造成供给紧缺的假象，政府宏观政策出台后，房地产价格不是降，而是涨，这些都引导了消费者的理性预期，消费者的理性预期决定了消费者的经济行为，理性预期往往起到行为的导向作用。中国房地产价格从大趋势上看，就从来没有大幅度地跌过，一直在不断上涨。

消费者的习惯预期，那就是房地产价格从来没有真正降过，而且每次都是越调越涨，越调越疯狂。中国房地产市场这种上涨预期，不但吸引了大批国内投机客，而且也吸引了不少外资流动性，他们也和国内消费者一样，预期中国房地产价格将会一直涨下去，这种预期是一种信号，这种投机是最安全的，回报也是最巨大的，利润超过许多实体经济，将促使国内外消费者加大住房投机的购买力度，进一步地推高房地产价格。因此，当国内外消费者一窝蜂地涌进房地产市场的时候，政府无论怎么调控，都难以把房地产价格这头“疯牛”拽住。这与消费者理性预期有很大关系，这是中国实体经济的悲哀，也是无房消费者的悲哀。至今，还没有哪一个国家，因房地产经济走上科技强国之路。

二、厂商理论

厂商理论的重要一点就是利润最大化，追求超额利润。中国房地产市场为房地产厂商提供前所未有的展示平台，房地产市场的如此火暴与疯狂程度，从房價收入比来说，这种疯狂程度以亚洲为盛，亚洲以中国为盛。中国房价收入比已超过了20，（民间估计远高于这个数字，前不久上海有一统计数字是150）而发达国家是3～6，中国北京、上海与广州的房价更是高得惊人，已经到了让人难以容忍的程度。全国人均收入只有7，800美元，农村居民人均也只有1，500美元，人民收入如此之低，房价如此之高，早已超过合理价位。纵观全球发达国家，尤其是北欧福利国家，没有哪一个国家是房地产经济。

厂商是要获得利润最大化的，哪里有这样的市场，他们就到哪里去，中国房地产市场为他们而生，有超额安全的利润，利润最大化使他们宁愿放弃做实体经济，疯狂地奔向房地产市场，当然这里还包括不务正业的、干副业的、做起房地产开发的知名企业，连苏宁、海尔等企业都参与其中了（苏宁环球、海尔地产）。据统计，中国没有几家规模以上企业是例外的。2010～2014年房地产投资年平均增长率是22%。2015年增速因国内外因素突然下降至1.0%，2016年上半年又有回暖，但总体趋势还是上涨的，房地产厂商为了达到利润最大化这一目标，他们会想尽一切办法维持高房价，诸如捂盘惜售，制造供给紧张的假象，愚弄消费者，蒙蔽消费者，有的甚至使用了非法手段，只要能利润最大化，他们不惜社会道德底线。

三、边际分析方法

边际分析方法是微观经济学当中比较重要的方法，是指追加的边际成本与边际收益相比较，相等是一个临界点，即边际收益等于边际成本这个点。这是许多经济学者常常使用的重要工具。中国房地产价格上涨，也可以用边际分析方法来解释。中国经济最近几年经济增长的整体趋势是一路下行的，从2010年到2017年第一季度，GDP从10.45%一路下行至6.9%。未来几年GDP还有可能继续下行。但是，中国房地产市场变化并不是很大，房价仍异常坚挺，尤其是一线城市，如北京、上海、广州和深圳，这可是在经济下行的情况下，二线城市厦门、南京等地也是如此。中国房地产市场价格的怪异现象，为何世界各国绝无仅有，从来就没有大幅度下跌过，整体趋势是疯涨，在中国买房投机基本就是稳赚不赔，违反了市场经济规律，一直以来边际收益大大超过边际成本。

从20世纪90年代开始，严格意义上讲，是从1998年7月3日，国务院的23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》这个文件，标志着中国正式告别了福利分房时代，进入了货币购房时代。这个事件是个大事件，是一个标志性的事件，这对于每一个中国人都有切身影响。这一年也正好赶上亚洲的金融危机，中央为了维护中国的国际声誉，中国做出了重大的牺牲，努力地调整货币政策与财政政策。从这以来，中国的国内货币市场从总体趋势上一直是通胀的，国内物价不断上涨，再加之2008年的全球金融危机，中国政府为了保增长，抛出了4万亿投资，这给后来的中国房地产价格造成推波助澜的影响。

按照边际分析的方法讲，边际收入必须大于边际成本，房地产厂商才愿意加大投资，否则就缺乏动力。物价不断上涨，房地产厂商的边际成本就不断地增加，如果房地产价格不变的话或价格提高不大的话，那么房地产厂商的边际收益就会减少或者变为负数即亏损。为了扭转这一局面，房地产厂商唯一的办法就是提高房地产价格，一直提高到边际收益大于边际成本为止，这样厂商才能获得利润，企业才能生存。因此，中国物价不断上涨，导致厂商不断地提高边际收益，从而就不断提高房地产价格，以至于不断地推高房地产价格。

四、资本的逐利性

资本的本质属性是逐利性。资本的逐利性即哪里能获利就会到哪里去，中国房地产利润空间很大，房地产市场也就成为资金的蓄水池，成为资金逐利的市场。例如，北京的房价曾有人计算过，利润、成本与其他大约是三三开。这么大的利润率是實体经济难以比拟的。这就知道游资为什么热衷于房地产市场。

正因为房地产的利润空间很大，要远远高于社会平均利润率，所以导致资本趋之若鹜。这也难怪，资本从来就是“逐利”的。资本大体来源于家庭、企业、政府以及国际资本，这些资本大多是流入房地产市场，因此房地产市场想不涨都难。有人曾说，今天的富人没有不炒房的，有人买几套、几十套、甚至整栋楼的并不新鲜。北京每户平均拥有两套房，全国如果按照用电量，电表处于静止状态的大约6千万户。利润率很高是资金流入房地产市场的最重要原因。

还有，房地产市场不但是利润率很高，而且也是资本最安全、最保险的地方。中国房地产就是不跌，非常安全，零风险。中国房地产市场自从1998年以来，从来就没有像样地下跌过，一路是高歌猛进，一直到了2008年才因美国次贷危机的影响，才短暂喘口气，但并没有怎么下跌，等到中国政府慷慨抛出4万亿投资后，房地产价格这头疯牛就狂奔不止。北京玉渊潭西北角的高档小区早就达到每平方米10万元。截至2017年5月北京西三环外的慈寿寺周边的房价已达到每平方米7万多元。一个家庭啥事不干，只要拥有两套房，一辈子衣食无忧。房地产市场的赚钱效应、零风险性以及资本的逐利性，直接导致资本大量流入，是房价上涨的一个重要原因。

五、宏观调控政策未能对症下药

治理房地产市场，稳定房价，绝不是限购限贷就能够解决的，只能使中国房价越调越高，限购限贷只会误伤许多用于居住的家庭，而且限购限贷也不能从根本上遏制住炒房的投资客，当然也不利于中国房地产市场健康平稳地发展。

限购是阻止不了本地人购房的，只要拥有多张身份证，一切都搞定。限贷也阻止不了有钱人炒房，曾经有人买下整栋楼，资金并不是问题。因此，限购限贷的宏观调控政策只能是权宜之计，不是长久良策。

加大房价增值的税收力度和限卖才是正道。压缩房地产投机者炒房的利润空间，让其无钱可赚，他们自然而然就会收手。如果让炒房者的利润等于零甚至是亏本或是大跌，我想他们比谁跑得都快。目前，中国的住房限卖是5年，否则收5.5%的税，这个政策无关痛痒，失去存在的意义，某种程度上还推高了房价，因为炒房者可以把税收转嫁给购房者，等于不受5年的限制，实现房产自由流通，反复炒作，某房产中介就是通过不断地炒作同一套房子，反复转手，推高房价，从中牟利。因此，限卖才是遏制炒房客的重要手段，这也是世界其他国家打击投机的普遍做法。新加坡就是这样的一个国家，限卖20年，否则征收50%的税，在此情况下，很难有炒房者，所以新加坡房价一直保持得很稳定。

遏制中国房地产价格不断上涨，必须加大房价增值的税收力度和限卖才是宏观调控政策的理性选择，让房价回到合理区间，这是一项重要的民生工程，其惠及亿万百姓，造福于人民。

主要参考文献：

[1]上海宜居房地产研究院.房价收入比深圳以20.2位列全国首位[N].深圳特区报，2015.6.12.

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[3]毛学松.中国经济下行原因与经济增长的道路选择[J].学术论坛，2016.11.

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[5]刘世锦，余斌，陈昌盛.2015年中国经济政策基调[J].新华文摘，2015.4.