吉林省房地产业发展策略

于光+马华爽

[提要] 在吉林省社会发展的大环境下，房地产业不仅推动着中国经济的进步，而且也是吉林省经济提升的关键板块。根据房地产在吉林省的自身进展状况及其给本省经济带来了多少价值，探讨房地产未来走向，并对吉林省房地产发展提出建议。

关键词：房地产业；经济发展；发展趋势；发展对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年5月26日

一、吉林省房地产业发展现状

（一）吉林省房地产开发投资逐年下降，但基本呈稳定趋势。根据吉林省官方人员大概估算，吉林省2016年GDP为14，886亿元左右，比2013年高出1.45倍，通过可比价值发现比上年高出6.9%，比当时国内同期高出0.2%，增长速度比上年提高了0.2%。吉林省大力推动国内生产总值带动了社会经济的飞速发展，同时又保证了房地产带来的经济利益持续提高。吉林省生产值、总固定资金的投入、房地产建设资金大致上同时增加，而增长速度逐年降低。2016年吉林省的房地产业投入的资金占非农业固定资金投入的7.4%，而2014年的比重却比此高出1.7%。

中国房产事业的投入资金虽然在开发的资金增加中，一直都是在不断地提高，但是吉林省的房地产开发投资额的变动在这5年内基本上趋于稳定状态，没有太大的变动，从而表明吉林省的房地产开发商比较理性，也表明吉林省的经济调控和政策在一定程度上发挥着不可磨灭的作用。（图1，单位：亿元）

（二）吉林省房地产固定资产投资额近几年呈下降趋势。吉林省在2012～2015年之间在房地产注入的资金全部都是不断增加的方向。直到2016年才有所上升，但是幅度也不大，由此我们可以推测出近几年由于房价的高速上涨，减少了人们对购买房屋的欲望，所以开发商也就相应地减少了对固定资产的投资。（图2，单位：亿元）

（三）商品房销售旺盛，预售占比较大。吉林省2016年的楼房完工的总面积是1，351.65万m2，同比2015年提高了4.7%，这个数据在2009年以及2011年出现滑落的走向。尤其是2011年比2010年降低18.4%，全国房地产下降时间段和全国房地产调节战略出示的时间大致相同。2016年楼房出售的总数是1，919.30m2，同比2015年增长量达到22.3%，这个数据在2007～2010年之间平稳上涨，平均增加了20%以上，2011年开始国家出台的调控政策对房地产带来了有利的影响，销售量增长幅度变化不大。在政府调节市场经济运行的同时，吉林省的房产交易额逐年增长，前景一片大好。据分析，在2016年年底，吉林省所有内销外销的商品房被预定出去的总面积基本上比上年多了4，220，000m2。

二、吉林省房地产业在国民经济发展中的地位

无论是西方国家还是就目前中国的经济建设而言，国家GDP指数离不开房产业带来的价值，同时起到了决定性的影响，与此同时对本省的经济建设做出了至关重要的贡献。基本产业、前段产业、支撑产业是房地产在经济建设中的三个重要位置。

（一）房地产业是国民经济的基础产业。房地产业为劳动工人提供了生存和发展的条件，使劳动工人有了最基本的物质条件，即各项服务设施和住所，同时也为吉林省国民经济各种行业的发展提供了最基本的物质条件——房和地。

（二）房地产业是国民经济的先导产业。在国家经济建设中先导产业指的是，掌握科技改进的新兴产业和拥有辽阔发展前景的产业，推动并指引着社会经济的发展。主导产业只是在环境条件符合的情况下才会出现。主导产业一般認为占国民经济的比重超过5%时对经济的贡献较大，并且能够保证较快的发展速度。据统计，吉林省房地产业在GDP中占据6%的比例，处于行业中的主导地位，加强了行业之间的联系，掌握的新兴科学技术促进了其他行业的进步。

（三）房地产业是国民经济的支柱产业。支柱产业指的是城市经济建设里有着支持、维持能力的产业。一个产业符合四个方面才能够成为城市经济建设的支柱产业：一是在国民经济发展中必须起决定性作用，其增加值必须达到5%以上的国内生产总值；二是一定要拥有很大的发展前景和上升空间；三是行业走向要契合行业构架的历史进程，这样可以改善行业构架；四是与其他产业的相关性很高，以促进其他相关产业的发展。

通过以上报告显示，吉林省社会经济取得主要成果的期望值，使得房地产基本上就可以成为本省经济建设的重要组成部分。所以，近几年我们可以把发展的重点主要放在房地产业。

三、吉林省房地产业发展趋势

（一）吉林省房地产业将会保持持续发展趋势。推动并改良供给模式是在“十二五”的年末，也是“十三五”初期吉林省在省委和省政府的坚强领导下，积极实施“三个五”战略，为吉林省经济的持续增长奠定了坚实的基础。

从改革发展的周期性来看，吉林省房地产市场会在未来几年中持续增长，发展前景极为乐观。从增长的周期性来看，吉林省经济在2012年已经成功实现了软着陆，预计在未来10年中吉林省经济会进入新型的“稳态增长”。从房地产本身来分析，则给人一种眼前一亮的感觉，因为从古至今，人们生活的基本需求就是衣食住行，对房地产事业并不是十分关注。在物质可以得到满足、医疗条件的提升、生活追求的改变，大家买房更加关注房屋的格局、装修、采光等方面。由此可见，房地产在吉林省城市经济建设方面始终处于健康、良好的走向。

（二）吉林省房地产业发展趋势受供给、需求和价格三个方面的影响

1、供给方面。吉林省投资人在面对新的宏观调控战略开展时有着巨大的集资困难，但新兴的房地产对未来产业发展依旧充满信心。在将来的一段时间里随着吉林省房地产面积的扩大和社会发展的加快，人民群众将逐年开始大量购买住房。

2、需求方面。城市经济建设不断完善，物质追求不断进步的大环境下，简易房屋的拆除导致房地产的供给量逐年增加，但吉林省的房产区域一般都是商品房，而它需求量较大，所以购买量一直都十分稳定。预计吉林省的购房量也会在未来逐年增长。

3、价格方面。2013～2016年吉林省商品房的价格并没有被政府宏观调控所影响，且价格一直上涨，不过2016年吉林省商品房以及居住房平均情况下都出现了贬值的情况，在吉林省购房火热的局面下，商品房以及居住房的价格还会因为政府改革而发生变化，不过价格不会出现很大的变化，房价总体上也会呈上升趋势。

从今以后，吉林省房地产的发展会紧紧跟随城市经济建设的脚步，树立低碳环保的理念，遵循可持续发展，进而推动国家经济建设的发展；继续扩大开放，深化改革；实施创新科技，增强行业素质；巩固宏观调控政策，加强实现房地产的长久发展。

四、吉林省房地产业发展建议

（一）转变经济发展理念，注重新型业态发展。政府发展经济建设离不开房地产的开发和建设。据统计，受房地产和其他有关行业的影响，平均每年都提高国家经济1.5%～2%。在2000年后的6年里，房地产注入的资金和吉林省GDP的提高进度关系密切，有关指数达到0.375，而2007年到接下来5年的时间里，他们之间的亲密度达到0.661。2013年吉林省土地行使权带来489.7亿元的价值，达到了预期的128.8%，提高了33.6%。与此同时，吉林省民众预算的地方级财务收益达到1，157亿元，提高11.1%，说明吉林省地方级财务收益受到了房地产产业的极大影响。与此同时，政府出台的宏观政策不能一直调控房地产发展蔓延的局势，而城市的经济发展以及财务收益都对其有着极大的依附性，所以政府一定要继续加强对其的监管。

（二）突破传统的思维方式，建立住房保障体系。国家合理的提高地皮的价格，可以为房地产带来更大的发展空间。所以，有些城市为发展经济建设就会提高房价。地方一味地追求上档次、建新城，结果导致 “死城”的出现，高房价抑制了城镇化农民的进城脚步。而对于低收入的人们而言，入住高档次的房屋根本就不可能，所以说最重要的一点就是政府应当保持居民收入的持续增长。

习近平在供给系统规划和促进房产福利等方面明确提出，不仅要维系好房地产的利益效益和城市建设之间的关系、舍与得之间的关系、国家出台的公共管理和社会发展的关系、购房政策和优惠福利诈骗等关系。所以，国家将改善民生状态、修正购房福利政策、改革买房需求的构造、建造科学的居住模式和花费形式，合理控制房价变动。

（三）以中部城市群为重点，完善全省的功能布局。吉林、长春两个城市属于中心城市，经济发展比较迅速，人类进入工业时代，农村人口不断向城市聚集，所以无论是在时间、地域还是工作选择方面都占了很大的人口比例，而现在这两个城市的总人口就已经达到百万以上。居住人群和城市贸易往来的比例逐年增加，进而使社会的经济建设、居住环境和车辆拥挤等问题络绎不绝，使低碳绿色等理念得不到很好的落实，与此同时也出现了经济中心重工业的居住人群逐年增长，使得生活区覆盖在工业用地上，出现一系列的相关问题。

为了防止这些隐患，最合适的模式是在吉林、长春两市建立多中心城市模式。以长春的经济中心为基础，大概坐落在长春的开发区，而永吉是吉林的副中心城市。第一，使经济开发区和重点城市建设密切联系在一起。重点做好以下工作：建立第二大城市的先导性产业，促进开拓长春、吉林附近新区的经济文化建设；第二，要同时统筹副中心城市范畴以及多方面的服务体系。副中心城市的居住人群占总人口数的一半以上，影响着社会的就医、上学、移动网络、活动体验等很多服务体系，与此同时要调节居住人群和找工作之间的关系，进而使得经济建设和人才需求的合理搭配；第三，主城市和副城市運输道路的建设问题，为实现统筹城乡进程要加快道路建设、交通规划、运输路线等设施建设；第四，将房地产和多元化的城市建设巧妙地联系到一起并和谐进步。比如，城市建设的区域化影响着房地产的区域化，而城市中第二大中心区域也同样带来了自身的特点。用房地产升值的经济利益来添补城市建设以及运作的费用，用公路、铁路、水道等交通领域和房地产一起开拓新的项目，大大提高了沿海城市的建设和性能的更换。

总体来看，吉林省房地产价格并不是很高，房地产市场泡沫少，基本保持着平稳健康的发展，通过在调结构、调布局上下工夫，加强房地产业为社会带来的经济利益，以它的良好进步为基础，推动全省GDP增长，进而让人民群众过上幸福快乐的小康生活。

主要参考文献：

[1]孙亚静.吉林省房地产业发展变动分析[J].产业与科技论坛，2012.11.14.

[2]李薇.吉林省房地产发展现状研究[D].北京：北京大学出版社，2012.

[3]戴英.论我国房地产行业在国民经济中的地位[J].东方文化周刊，2014.14.