浅谈非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用

卢伟

摘要：非财务指标作为辅助功能帮助财务指标完成最后的财务分析，其地位是不可或缺不能撼动的。本文对非财务指标在房地产开发的企业财务分析中的具体应用进行简明扼要的阐述。

关键词：非财务指标；财务分析；应用；房地产

一、非财务指标应用于房地产开发企业财务分析的作用

非财务指标即在经济学中无法运用财务数据进行计算的指标，一般而言非财务指标分为三大类，即经营、顾客和员工。目前市场上常用的非财务指标有：顾客满意度；产品和服务的质量；战略目标；公司潜在发展能力，如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神；管理有效性或公共责任；创新能力，如研发投资及其结果；新产品开发能力；技术目标；市场份额[1]。

房地产占领中国经济的大部分市场后，企业仅仅运用财务指标分析实际情况已经不再能客观全面体现出企业实情，这时候非财务指标诞生，以其不可或缺的作用弥补了财务指标所不能看到的因素，有效完善了整个财务分析，所以受到越来越多企业的重视。非财务指标能够帮助企业调整企业战略、体现企业文化、弥补仅使用绩效评价造成的不足，使得企业在战略灵活性、团队和员工个体的积极性上都有所提升。

二、非财务指标在房地产开发企业中的应用现状

目前整个市场可以看出，财务指标在房地产行业进行财务分析时依然是重头。与财务指标相比，非财务指标有其自身的不足之处：首先是这种针对文化、产品满意度、质量等的评价目前尚未有统一的具体的标准，这就造成不同企业对此评断不一，主观性占据了很重要的地位。然后是非财务指标相对财务指标而言，显得很虚很空，没有具体的数据来将其量化分析，对企业实现经济效益最大化的帮助显得不够清晰，利润不能具体量化利益得不到具体的保障，对企业而言实行就存在一定难度。最后不得不说目前国内对非财务指标研究不够深入，且其涉及到的指标关系繁杂，具有交替性和矛盾性，对此成本投入就显得很高，且不能确保最后的利益，所以目前而言非财务指标在房地产中的发展就显得鸡肋。

三、房地产开发企业非财务指标体系的建立

非财务指标虽然变数多样，投资风险大，但在房地产中非财务指标是财务分析中必须进行研究的一方面。非财务指标分为经营、顾客和员工，其中客户是钥匙，经营是门锁，员工是门锁的锁芯。只有门锁足够扎实，锁芯和钥匙足够匹配最终这才是一扇效益好的门，这个企业才能给投资方带来利益。本文结合重点，分析了非财务方面的3类指标具体探讨房地产开发中非财务指标的建立方式。

（一）員工和企业文化

锁芯的好坏决定着门锁的档次，企业实现经济效益最基础的还是员工。房地产的员工一般有以下三个特点：第一，员工文化层次。不得不承认有一定文化层次的员工对知识的吸收程度、运用程度和创新能力大都会比文化知识薄弱的员工强。第二，员工满意程度。当前很多优秀企业都会谈到员工的幸福指数，企业能够使得员工在单位上全身心投入，为客户提供最优质的服务，这需要企业在员工满意度上多下功夫。第三是员工忠诚度。忠诚一般是指行为忠诚和态度忠诚，忠诚度就是两者的有机统一。前者是后者的基础和前提，后者是前者的深化和延伸[2]。只有员工对企业忠诚，企业的竞争力和经济效益才能更好的提升。而员工的心需要企业文化来团结。很多竞争力强的企业，其文化都是以尊重员工为基础，对凝聚力、向心力、执行力都有相当大的帮助，从而万众一心，众志成城实现互利共赢。

（二）工程质量指标

工程质量优良数/工程总数=工程质量优良率。从优良率可以看出企业对项目质量的监控，这也是房地产运营最重要最主要的分析指标。能实现经济效益回报率高的企业从不修建质量不高的项目，这不仅会毁坏企业品牌形象，后期还不得不投入资金来维护，无论从哪个方面来看这都是非常不明智的。

（三）顾客满意度

对顾客满意度，一般都采用问卷调查、投诉等直接的渠道展开了解。如果顾客经常进行投诉相信这肯定是顾客不满意的表现。一般对顾客满意度都是从顾客投诉次数、顾客保持率、顾客利润率来进行系统的表现，综合得出满意程度。

四、结语

目前非财务指标整体而言不够成系统不够完善，但其在房地产行业又是不可或缺的。现代房地产企业应该将财务指标和非财务指标进行综合利用，选择最恰当的临界点从而获得企业最大利润率。另一方面，非财务指标具有非常强的主观能动性，房地产企业应根据可行性慎重

选择。

参考文献：

[1]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015（18）：131-132，133.

[2]徐沉.企业绩效评价中的非财务指标研究——以房地产开发企业为例[D].浙江工商大学，2008.

[3]黄玮.论新会计制度下医院财务分析的指标体系[D].健康必读（中旬刊），2012，11（05：488-489.

[4]金玲，梁莺，张群，全龙江.杜邦分析法在医院财务分析中的应用初探[D].中国医院管理，2009，29（09）：25-27.

（作者单位：光明房地产集团子公司吴江明乐房地产开发有限公司财务部）