投资性购房需求高涨的应对之策

李超

2017年上半年投资性购房需求的市场表现

2017年上半年，在金融去杠杆加速和个人住房按揭贷款全线收紧的大势下，投资性购房需求的释放在一定程度上得到了有效遏制。特别是“3·17”新政以来，中央和地方密集出台政策措施来重点调控投资性购房需求，并严控个人购房贷款新增额度占全部新增贷款的比重。央行发布的《2017年第一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额同比增速比上年末回落1.1个百分点。2017年5月，北京个人住房贷款余额按年增速回落7个百分点，其中首次购房及申请房贷的比重达到84.3%。虽然在重磅调控政策之下热点城市投机性需求得到抑制，但受实体经济不振和投资渠道不畅影响，投资性购房需求仍在积极寻求释放空间。综合来看，近期投资性购房需求的市场表现主要有以下几个突出特点：

投资性需求主体具有买涨杀跌的盲从心理。根据2017年第一季度到第二季度中国人民银行《全国储户问卷调查报告》，虽然全国总体房价走势在趋向回落，但是认为预期房价上涨的储户比例从2017年第一季度的27.2%仍稳步上升至2017年第二季度的31.2%，未来3个月准备买房的储户比例从2017年第一季度的22.9%稳步上升至2017年第二季度的23.1%。一方面超過半数的投资性消费主体认为当前房价“高，难以接受”，另一方面认为预期房价上涨以及选择未来3个月出手买房的储户比例持续升高，这种看似矛盾的投资选择也充分体现了投资性需求主体买涨杀跌的盲从心理，也从另一个角度揭示了2017年以来从严的房地产调控政策也并未能从根本上改变投资性购房需求群体的市场预期。由于实体经济不景气和投资渠道不畅，以及房地产对于中国家庭而言具有投资和居住的双重属性，很多储户出于无奈仍然将房地产作为家庭的重要资产配置（表1）。

人口基本面仍是投资性需求考虑的重要因素。为了限制投资性购房需求和稳定住房市场，近期天津、西安等地陆续出台限制居民房地产交易的“冻房”政策，呈现“一线全冻、二线渐冻、三四线解冻”的调控局面。“冻房”政策的出台和推广，从另一个侧面反映出一线城市、热点二线城市，以及人口基本面较好的长三角、珠三角和京津冀地区仍然是投资性购房需求角逐的重点区域。北京、广东、上海、浙江、江苏五省市不仅是全国跨省流动人口最集中的五个省市，同时也是高收入群体最为集中的五个省市，高收入阶层的地理集中呈现出与人口流向一致的趋势。高收入人群所带来的是高端消费能力，同时对资产的保值和升值需求使得此类人群对高端住宅产品拥有较高的投资意愿。再加上外来人口形成的庞大需求群体，会进一步加剧这些流入地区的住房供需矛盾。

投资性需求释放带来的羊群效应裹挟了其他需求群体。一般而言，投资性需求主体在专业知识和对房地产市场的把握判断方面要明显高于其他需求主体，并且在一定程度上能够影响舆论导向和未来市场预期，在同类购房需求群体中也具有很强的示范效应。本轮房价上涨主要由于2016年初信贷宽松政策带动的投资性需求旺盛，加上部分开发商和中介平台的炒作，导致部分热点城市出现“一房难求”的供需假象，从而诱导了大量刚性需求和改善性需求群体开始恐慌性入市。投资性购房需求释放及其引发的羊群效应，导致了大多数热点城市房地产贷款余额占比和新增房地产贷款占比屡创新高，楼市的整体杠杆率进一步加大。即便是2017年第一季度个人住房贷款余额同比增速与上年末相比出现回落，但仍然保持着35.7%的高增速惯性。由此来看，本轮需求释放的始作俑者主要是信贷宽松政策带动的投资性需求旺盛，并进一步裹挟了其他需求群体，整体上呈现出刚需、改善型、避险型和投资型需求叠加的现状。

由限购政策触发的投资轮动现象此起彼伏。由于各个城市间市场基本面和调控政策的力度不一，投资客资金也根据不同城市的市场供需特征开始在不同城市和区域之间轮动。2017年4月初，由于京津地区限购限贷政策加码以及雄安新区规划出台，投资客的购房资格受到很大限制，由此导致了京津冀的投资客开始转战廊坊和张家口，而廊坊和张家口的限购政策加码又推动了保定和涿州市场的投资性购房需求持续高涨。所以综合来看，近期投资性购房需求仍然集中在两类地区：一类是人口基本面较好、供需矛盾突出的热点城市，另一类则是一线周边城市以及邻近政策趋紧的城市。城市群内部以及跨区域、跨经济圈的投资轮动现象，也进一步加剧了对投资性购房需求的调控难度。

应对投资性购房需求高涨的调控策略

实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素导致的投资荒困局，是造成投资性购房需求在各级城市间追逐传导的主要原因。廊坊、昆山、惠州、佛山等一线周边城市，因邻近政策趋紧的北上广深而承接了大量外溢的投资性需求，进一步加快了房地产泡沫的扩散蔓延。若采用一线城市的严格限购政策，也有可能对这些外围城市的经济发展和刚需群体造成一定影响。此外，许多区域振兴规划如京津冀一体化、通州副中心与北三县规划对接等利好消息，也成为了许多投资性需求主体炒作房地产的利器，往往出现“规划落地，楼市先行”的怪圈。所以，如何进一步拓展投资渠道、规范引导房地产投资的合理方向，是今后住房市场监管和房地产市场稳健均衡发展的一个关键所在。

加大对投资性购房需求的限制调控力度。此轮房价上涨背后的根本原因在于货币超发预期以及由此引发的保值性投资需求，因此只要这种预期不发生变化，大规模投资性购房的潮流就难以有效遏制，区域调控政策的出台只会引导投资性需求在城市群内部以及跨区域之间出现投资轮动，很难从根本上全面遏制投资性需求的死灰复燃。因此，要重点抑制投资投机性需求并有效保护刚性需求和改善性需求，加大对投资性购房需求的限制调控力度。适当提高个人购买豪华别墅、高档商品房或以投资为目的购买第二套普通住房的首付比例。虽然未来投资投机性需求在政策调控的影响下将会出现短期回落，但长期而全面的回落将取决于稳健的货币政策、实体经济的恢复和投资渠道的通畅。

因城施策，分类调控。要根据城镇化的新态势以及不同等级城市的市场特点，继续稳定“控一线、稳二线、盘活三四线”的调控思路，有效预防投资性需求跨区域轮动所引发的潜在市场风险。根据各城市的市场基本面特点，适时出台限制房地产炒作交易的“冻房”政策。在信贷政策方面，一二线城市房地产信贷对住房价格弹性较大，鉴于这些区域的高房价及高增长率，有必要持续性地采取紧缩性信贷政策，促进这些区域住房价格的合理回归；对于住房价格较为合理的三四线城市，可以适当采取较为宽松的信贷政策，带动这些区域住房市场的稳定持续发展；而对于住房价格畸高而需求支撑不足的部分城市，要加强金融领域风险监管和风险防范。

以经济结构调整引导投资性购房需求。在宏观经济增速下降、实体经济和股市持续不振的背景下，房地产业成为居民当前为数不多的具有投资价值的行业之一，房地产的投资属性在近年来开始凸显。因此，必须加大有效经济结构的调整力度，重点关注实体经济、新兴产业和保障性产业，从住房制度上放弃房地产作为国民经济支柱产业的定位，转型为民生导向的定位，从根本上引导金融机构信贷资金的合理配置。相应的经济结构调整策略至少包括三个基本内容：其一，产业结构创新过程培育出规模化、高效率、可持续的新兴产业；其二，定向激励政策引导金融资源增加对实体经济和新兴产业的配置比重；其三，建立政策性金融体系，为投放到关系国计民生的保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持。

加强限购限贷政策的区域联动性。在高铁快速发展和区域一体化加速推进的时代，单个城市的限购限贷政策很难遏制住扩散的投资性购房需求。因而在城市群之间和大区域内部出台调控政策时要事先充分沟通，有效预防投资性购房需求的跨区域轮动现象，从而避免区域房地产市场的大起大落和房地产泡沫的扩散外延。特别是在新区开发和区域振兴规划出台前后，要充分吸收借鉴雄安新区的房地产新政思路，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严禁大规模开发房地产，对新区区域内的有关土地、房地产开发等项目逐一登记调查，防止新区规划和区域振兴规划成为房地产行业炒作的利器。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）