我国房地产市场绩效评价实证研究

陈健鹏

(广东财经大学 广东 广州 510320)

我国房地产市场绩效评价实证研究

陈健鹏

(广东财经大学 广东 广州 510320)

随着改革开放我国实行社会主义市场经济，经济快速发展，在城市化和现代化的进程中，房地产得到迅猛发展，并在国民经济增长中起到了重要作用，评价我国房地产业的绩效水平具有重要的现实意义。本文选取了2015年的数据，利用因子分析法，对我国31个省市的房地产业绩效水平进行了实证分析。发现房地产市场规模、房地产投资水平和房地产市场利润水平三个方面为影响我国不同省市房地产业绩效的主要因素，各省市中广东和江苏两省市发展相对平衡，各因子得分都较高，绩效水平也高，排名稳居前二。由此发现我国房地产业市场绩效方面存在的主要问题是整体绩效水平不高，各省市发展不平衡，市场占有率高的企业未形成规模经济。建议对策是平衡经济的发展与房地产业的发展，加强欠发达地区房地产业的投资，而企业则应该从管理制度与模式等方面进行适当的改革，提高绩效企业绩效。

房地产业；市场绩效；因子分析

一、绪论

(一)研究的背景

改革开放以来，我国逐渐打开国门，实行社会主义市场经济，经济快速发展，在城市化和现代化得进程中，我国的房地产业得到了迅猛的发展，并逐步成为了国民经济发展的助推器，在我国经济增长中起到重要作用。房地产业与国民经济的联系越来越紧密，随着一系列调控新政的实施，房地产业日益受到社会的广泛关注。自1998年我国住房体制改革文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的颁布，决定停止住房实物分配，实行住房供给商品化与社会化的新体制。我国房地产业得到了快速的发展。2000-2015年15年间中国房地产业实现了快速发展和规模化得扩张，房地产开发投资各项指标全面上扬。房地产开发投资额从2000年4984.05亿元增长至2015年的95035.6亿元，年增长率达到21.7%。商品房施工面积从2000年的65896.9万m2增长至2015年的515096.4万m2，年均增长为25.6%，商品房销售额从2000年的3935.44亿元增长至2015年的76292.4亿元，年增长率为21.8%。从商品房的销售额的增长率高于房地产投资额的增长率可以看出，我国商品房销售价格不断上升，房地产企业利润快速增长，房地产市场发展空前繁荣。

由于房地产业已得了辉煌的成就，但是我国幅员辽阔，各省市房地产业发展也各不相同。房地产市场也存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨过快，房地产投资过热及投资性购房比例过高导致房地产泡沫等问题，社会各界对房地产能否保持高速增长表现出极大的关注。作为国民经济的基础性、先导性的产业，房地产业的健康发展，对国民经济具有重要的作用。而我国房地业的绩效水平到底如何，一直以来都没有有过系统的评价。因此有必要针对我国房地产业市场绩效进行分析评价，确定我国各省市房地产业发展状况与绩效水平，然后针对性的提出改善的意见及政策建议。

(二)研究的目的和意义

1.研究的目的

市场绩效是企业在一定的市场结构下，通过一定的市场行为产生的价格、产量、利润、产品质量以及在技术进度等方面的最终经济成果以及他们对社会总体福利的影响，反映了房地产市场运行的效率和资源配置的优劣。经济效益的好坏直接体现了一个行业核心竞争力的大小，也是行业的存在之本。因此，对房地产业市场的绩效的评价就具有十分重要的作用。本文通过研究我国房地产业发展情况及影响因素，构建了我国房地产业市场绩效的评价指标，并且采用合理的评价方法对我国各省市的房地产业发展情况进行了实证分析。从中发现各省市房地产业的发展的优势及劣势，各省市针对具体发展情况，制定合适的国家政策及房地产业发展战略。

2.研究的意义

纵观国外房地产市场绩效方面来看，多从市场融资、销售、房地产风险等反面分析房地产市场绩效，而国内学术界对房地产市场绩效的研究，虽然分别从不同的角度，运用不同的专业知识和专业方法进行相关问题的研究，但是大部分研究多是从房地产企业方面进行绩效水平的研究，有关全国房地产业区域的绩效评价的研究相对则不足。基于此，本文研究具有以下两点意义：

第一，本文首次运用因子分析法对全国各省市房地产业的绩效水平进行综合评价，分析影响绩效的主要因子，对比分析各省市房地产业绩效水平，并针对各省市房地产市场发展情况，提出提高房地产业绩效的建议。

第二，房地产业作为国民经济的重要产业，不仅资金投入量大、盈利能力强、投资风险大，而且对于稳定国民经济也具有重要作用。在我国政府调控政策频繁出台时期，研究我国房地产市场绩效对于保持房地产的适度规模、促进房地产业健康发展具有重要意义。

(三)相关文献综述

国内学界对产业组织理论的研究起步较晚，直到20世纪80年代中期以后，经济学者才开始引入西方产业组织理论。国内针对房地产业的产业组织研究较晚。其中研究房地产业的市场结构、效率、绩效、及其中关系的论文总不到30篇。例如，常磊对我国房地产业市场结构、房地产企业行为以及市场绩效都进行了研究，从加快城镇住宅建设、拉动国民经济增长、加速住宅市场化进程、改善居民家庭财产结构、促进城乡居民就业等方面衡量房地产业市场绩效，并指出我国房地产业存在的问题。周京奎认为我国房地产业集中度较低，导致了我国房地产企业的市场竞争力较差，提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的有效途径。

综上所述，关于绩效的研究成果多集中于其他行业或者企业，而房地产业方面的研究成果大多运用产业组织的相关理论从市场结构、企业行为、市场绩效对房地产业的绩效进行分析，多以某一地区或城市为例，具有一定的局限性。国内运用因子分析房地产业的绩效水平多集中于企业层面，且局限于上市公司，很少直接运用因子分析对房地产业宏观产业绩效进行系统的研究。

二、房地产市场及绩效相关概念

(一)房地产业若干概念

房地产业按照经营活动范围可分为种：一种是狭义的房地产业，指以房地产为对象的开发经营、管理与服务等一系列经济活动的总称。国家统计局的统计口径就是基于这种狭义的房地产业。另外的一种为广义的房地产业，它是包含狭义的房地产业的基础上，还包括房地产开发投资。广义的概念与我国当前的国情相符合，一方面，房地产业以开发投资为主，另一方面我国的房地产的经营、服务还不成熟，也不规范。

(二)绩效的相关理论

目前，绩效是一个相对宽泛的概念，它一方面反映了投入与产出的对比关系，表达出结果，另一方面还可以反映出间接的、潜在的对主体和客体的影响效果，不应片面的理解为经济性质的效益。由于本文所测定的绩效主要是针对房地产业，因此所定义的绩效是以结果和产出为导向，即每年房地产业投入结果的记录，如竣工面积、营业收入等等。

三、房地产业市场绩效评价

(一)房地产业市场绩效指标体系的建立

房地产业在我国经济体系中是一个综合性很强的行业，产业关联性高，涉及面广。对我国房地产业绩效的评价就应该全面的考虑。本文在大量参考前人文献的基础上，根据指标选取的原则构建了以下指标体系：

表1 我国房地产业市场绩效指标体系

(二)因子分析方法概述

1.因子分析的涵义

为了更全面和准确的测量和评估对象的特征，在实际的应用中，我们往往尽可能多的选用特征指标进行系统评估，选取的指标越多，就越能全面、客观的反映评价对象的特征。选取众多指标的同时也带来了统计分析的困难：一、不同的指标，不同重要程度需要赋予不同的权重，而靠主观的评价避免不了一些失误与错误。二、收集到的指标之间可能存在较大的相关性，大量收集指标带来了人力、物力和财力的浪费。而因子分析方法则较好的解决了上述问题。

因子分析的基本思想是用少数几个因子的综合来表示多个原变量之间的关系，且能尽可能多地反映原变量的信息。

2.因子分析模型L

林海明(2013)在方开泰教授的帮助下，针对因子分析的多种方法，建立了因子分析的量化优良性准则，证明了：因子分析模型L的因子具有能降维、能较清晰解释所有变量、误差较小的优良性；并用实例说明了最大似然法、主因子法不是更好的，即因子分析模型L是更好的。故以下用因子分析模型L。

四、我国房地产市场绩效实证研究

(一)数据的采集

根据本文构建的房地产绩效评价指标体系，为了对我国房地产市场绩效进行综合评价，选取了《2015房地产统计年鉴》中我国31个省市基础数据，利用SPSS软件进行因子分析与评价。实证分析2015我国31个省市各房地产市场的绩效水平。原始数据见附录一

(二)因子分析的具体应用

1.数据的同向化处理

由于所有原始数据均为正方向，所以这里不需要作同向化处理。

2.数据的标准化处理

3.指标相关性检验

通过SPSS软件进行的相关性分析，各个房地产市场绩效指标之间有较大的相关性，例如房地产企业个数与商品房完成投资额的相关系数达到了0.945，与商品房施工面积的相关系数达到了0.937；商品房完成投资额与商品房施工面积的相关系数达到了0.946，与商品房竣工面积的相关度达到了0.927；为了消除指标间的重迭，可以采用因子分析的方法进行降维处理，把原来比较复杂的相关矩阵内部找出几个综合指标，利用相对较少的因子研究市场绩效。

4.判断因子是否旋转

主成分法下，10列初始因子载荷阵B100每行元素有最大绝对值且列数最小的矩阵为B20、旋转后因子载荷阵B2Γ、B3Γ、……、B10Γ，因子载荷阵每行元素最大绝对值平均数见表3，由表3得，由于b2Γ>b20,b2Γ是MAX{bkΓ}=b2Γ。所以用b2Γ旋转后因子代替原变量较合理。

表2 旋转后因子载荷阵B2Γ

表3 因子载荷阵每行元素最大绝对值平均数

5.确定因子个数

变量正态分布下，取显著水平为5%，由显著相关临界值r0.05(29)=0.3494，B10=(B2Γ,……,λ91/2u9,λ101/2u10)，B10只有前3列每列有元素的绝对值大于r0.05(29)，所以因子个数确定为3个。

6.共同度分析

变量共同度说明了全部因子解释变量Xi的方差(信息)，表4为m=3时变量共同度(Communalities)表。该表给出了该次分析中每个变量的共同度，因子几乎包含了各个变量至少91.4%的信息。

表4 变量共同度

7.方差贡献率

表5为m=3时旋转后方差贡献率(Total Variance Explained)表。v1=0.4，v2=0.338，v3=0.208，前3个因子的方差贡献率为94.29%。

表5 旋转后方差贡献率

8.因子的命名与正向化

(1)根据B3Γ和临界值r(29)的判断，因子F1与X5(商品房新开工面积)、X4(商品房施工面积)、X8(商品房销售面积)、X1(房地产企业个数)、X6(商品房竣工面积)、显著正相关，由于这些指标都是从一个方面反映关于房地产开发规模方面的情况，故可以命名此公共因子F1：房地产市场规模。

(2)X3(购置土地面积)、X2(商品房完成投资额)、X7(商品房销售额)为第二因子，这些指标都是在一定程度上能够反映房地产市场的投资状况，故可以命名此公共因子F2：房地产投资水平。

(3)X10(房屋销售价格)、X9(房地产企业利润总额)反映的是房地产市场里面的企业的利润状况，因此可以归为F3：房地产市场利润水平。

根据因子得分系数矩阵

表6 因子得分系数阵

F1、F2、F3结果如下：

F1=0.213X1-0.070X2-0.733X3+0.145X4+0.844X5+0.126X6+0.003X7+0.139X8+0.186X9-0.200X10

F2=-0.056X1+0.253X2+1.025X3+0.069X4-0.707X5+0.074X6+0.124X7+0.078X8-0.248X9+0.027X10

F3=0.064X1+0.061X2-0.134X3-0.063X4-0.090X5-0.032X6+0.173X7-0.078X8+0.441X9+0.537X10

(三)31个省(市)房地产市场绩效评价结果

为了对我国各省市房地产业市场绩效进行评价，现利用各省市因子得分表计算综合得分，各省市房地产市场绩效的获取是基于总方差分解表中旋转后各因子的方差贡献率及计算所得的上市公司各因得分所得。

F综=0.396F1+0.338F2+0.209F3=0.078796X1+0.070543X2+0.028176X3+0.067575X4+0.076448X5+0.06822X6+0.079257X7+0.065106X8+0.082001X9+0.042159X10

表7 2015年各省市综合绩效排名

五、结论与建议

(一)结论

通过因子分析法得到31个省(市)房地产市场绩效的三项因子得分及综合得分，按照综合得分从高到低排名如表所示。综合得分越高，表明其市场绩效水平越好。综合得分为零或者负值，并不代表其绩效水平为负，这里仅是将各省市的平均绩效水平作为零点。通过对上表的分析，可以得出各省市2015房地产市场绩效水平的整体情况及发展趋势。

1.我国31个省(市)房地产市场绩效水平整体整体绩效水平不高，但保持着越来越好的发展趋势。2015年所评价的31个省(市)中，有一半省(市)综合得分超过0。

我国房地产市场各省市发展不平衡，绩效最好的与绩效最差的省市之间的综合得分差距还是较大，达到了2.18分。

2.纵观三年的排名情况可知，广东、江苏、浙江、山东这些长江三角、珠江三角洲经济发达的省市房地产市场绩效水平较高，而青海、西藏、宁夏、甘肃这些经济欠发达的省市房地产市场相对较差，主要是经济发达地区房地产业起步比较早，大型房地产企业比较多，投资规模比较大，生产能力和管理水平相对较高。

(二)建议

1.经济的增长有赖于产业结构的提升，而产业结构的提升又有赖于产业政策的促进。我国应积极调整房地产产业组织结构，推动房地产健康的快速发展，集中力量推动产业规模化，支持大型房地产企业重组、收购。逐步形成合理的分工和协作。增强房地产企业的竞争力，同时支持有实力的大型房地产企业的融资，把有限的资源进一步流向大的开发商手里，对低效的房地产企业进行淘汰，提高市场的集中度，提升整个行业的绩效。

2.政府作为市场规则的制定者，应建立起良好的土地制度、住房保障制度以及金融政策，使市场保持公平的竞争，优胜劣汰，激励房地产企业不断提高绩效水平。制定合理的房地产产业政策，调整土地规划与城市开发。重新定位城市的建设模式和居民的消费模式，保证房地产业与其他行业的协调发展。同时注重东西部的兼顾，在保证东部沿海地区房地产地产优先发展的情况下，积极开发西部地产市场，使东部的技术、管理及时的被西部地区利用、消化，带动西部地区经济的发展，积极促进西部地区房地产业的发展。

3.我国大部分地区的住房自有率较高，超过了合适的经济水平和经济发展。房地产市场的旺盛带来了对固定资产的拉动，加剧了宏观经济的过热。同时许多人本该租房子，却在买房子，导致了过度的消费。导致房价的上涨，同时也刺激了投资需求的膨胀。政府应该从根本上促进住宅消费方式的改变，运用适当的经济、行政、金融手段改变转变消费模式，提出适度、科学的消费。

[1]樊悦晨.我国房地产业市场绩效分析[J].统计与咨询,2010

[2]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社,2005

[3]Anderson T W.An introduction to mulitivariate statistical analysis[J].Wiley,1984

[4]周京奎.产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化[J].生产力研究,2002(3):180-183

[5]常磊.房地产市场结构与市场绩效研究[D].武汉科技大学硕士毕业论文，2004-5-10

[6]叶剑平，谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].中国人民大学出版社,2005

[7]Bain.Industrial Organization[M].New York:willey,2008

[8]李颖欣.房地产市场结构及企业行为分析[J].市场研究,2008

[9]刘晓君,张卫红.基于DEA的我国房地产业效率研究[J].建筑经济,2009

[10]张卫红.我国房地产业市场结构与绩效关系的实证研究[J].科技经济市场,2010

陈健鹏(1992-)，男，汉族，广东省广州市人，广东财经大学2016级硕士研究生，研究方向：经济统计。