(中国人民银行益阳市中心支行,湖南 益阳 413000)
房地产市场去库存问题的调查与思考
——以益阳市为例
方凌
(中国人民银行益阳市中心支行,湖南 益阳 413000)
随着我国经济水平不断发展,全力构建和谐社会步伐加快,居民住房已经成为一个备受关注的社会民生问题。近年来,政府加大对房地产市场的调控力度,相关政策频繁出台,促进了房地产行业的复苏回暖。本文以益阳市房地产发展现状入手,对发展过程中存在的特点、发展趋势进行了分析,并对房地产健康发展提出了相关建议。
房地产库存;房地产交易;发展现状;政策建议
2015年来,降息降准、取消限购令、按揭购房付款比例下调及针对首套房、二套房购房者的政策倾斜以及地方政府诸如契税减半、购房补贴等一系列刺激政策频繁出台,对房地产的复苏起到一定的作用。2016年,我市房地产市场开始回暖,库存存量有所下降。房地产去库存效果虽有显现,但商品房存量较高,受刚性需求和房地产行业景气状况不确定性影响,房地产交易回升势头趋弱,去库存化压力仍然较大。
(一)房地产政策刺激效果显现,房地产市场有所回暖,商品房销售逐渐活跃,销售价格稳中趋降,商品房存量规模有所下降。
一是房地产开发投资回暖,但商品房新开工面积大幅下降。截止2016年4月末,益阳市累计完成房地产开发投资22.03亿元,同比增长11.11%,高出1-3月增幅8.56个百分点。其中:住宅累计开发投资15.42亿元,同比增长14.77%。尽管开发投资快速回暖,房地产开发企业仍对未来形势预期日趋谨慎,体现在新房供给上,新开工商品房面积延续上年下降态势,今年新开工面积大幅下降。截至4月末,新开工商品房面积40.95万平方米,同比下降10.6%。
二是商品房交易市场逐渐活跃,销售价格有所下降,但房价下跌空间有限。在经历2015年房地产市场的寒潮后,2016年,我市房地产交易市场有所回暖。截止2016年4月末,全市累计完成商品房销售面积66.64万平米,同比增长7.9%,商品房销售已连续6个月保持同比正增长。商品房交易市场有所活跃,但销售价格出现下降。4月末,全市中心城区商品房销售均价3949元/平米,同比下降5.2%;比年初下降236元/平米。随着房地产开发成本不断上升,利润空间不断压缩,销售价格下跌接近盈亏均衡点。问卷调查显示,54.5%的房地产企业不能容忍房价下跌,预计未来房价下跌空间有限。
三是商品房消化速度加快,存量规模有所下降。在货币化安置、公积金贷款首付下调、营业税5改2等政策刺激下,我市商品房库存保持快速消化态势。截止2016年4月末,全市商品住宅累计可售面积104.2万平方米,同比下降23.3%,库存规模连续10个月下降,且降幅逐月扩大。商品住宅去化周期为18.3个月,同比下降6.2个月。全市批准预售面积29.06万平米,同期商品房销售面积66.64万平米,供销比为0.44:1,今年已消化商品房库存面积37.58万平米。特别是2016年2月商贷首付比例、契税下调及“湘十条”政策落地,加快房地产去库存化。
四是土地和建安成本大幅上升,成本刚性支出大幅增加。近年来,房地产建筑成本大幅上升,每平米成本在3500元左右,比2013年上涨34.6%。其中建安成本1500元,土地及政府税费2000元左右。特别是土地出让金价格涨幅较大,2016年,国土部门土地挂牌均价148—158万/亩,出让均价1961.6元/平米,同比上涨8.6%。
(二)房地产信贷政策有所放松,房地产开发贷款总量迅速增长,个人购房贷款快速增长,房地产信贷资产质量保持稳健
一是房地产行业准入有所放松,开发贷款总量快速上升。去年以来,央行连续6次降准、5次降息,累计下调存款准备金率3.5个百分点,下调利率1.25个百分点,加之首付比例下调、契税减半及营业税减免等一系列刺激政策,房地产市场回暖迹象显现。今年银行信贷准入门槛有所放低,房地产信贷政策有所变化,信贷投放力度比往年加大。截止2016年4月末,全市房地产开发贷款余额17.25亿元,同比增长19.7%,比年初新增2.24亿元,增长14.9%。
二是个人购房贷款快速增长,重点支持刚需和改善型需求。随着利率的不断下调及首套房首付比例下调影响,个人购房贷款呈快速增长态势,至4月末,个人购房贷款余额85.13亿元,同比增长12.7%。调查显示,商业银行对个人按揭贷款发放更为积极,65.5%的按揭贷款利率有所下调,首套住房贷款平均利率为5年期基准利率的9.36折。购房需求以刚性需求和改善型需求为主,“改善居住条件”等刚性需求占比达72.7%,而以纯投资为主的购房需求不多,仅占9.1%。此外,公积金也面临较大的资金约束,4月末,尚有近2亿贷款申请排队。
三是房企资金压力有所缓解,资金主要来源于企业自筹,但房企现金回笼速度仍然较慢。今年来,随着房地产市场回暖、销售进度加快及房地产贷款逐渐松动,房地产开发企业普遍感受资金压力有所缓解,问卷显示认为资金略有紧张的占45.5%,近六成企业认为资金基本能够满足和资金比较充裕。部分房企资金压力在一定程度上有所缓解,但房企资金面总体仍然趋紧。据大汉集团房地产反映,公积金贷款已无款可放,资金回笼时间在60天左右,比往年延长15天,今年近500万公积金贷款尚未到位。恒大绿洲房地产反映,暂不考虑公积金按揭贷款。
四是房地产不良贷款低位运行,信贷质量保持稳健。前几年,国家加大对房地产行业的调控力度,信贷紧缩导致房地产企业资金来源匮乏,房地产企业民间融资、“跑路”、贷款违约集中爆发,房地产不良贷款大幅反弹。2016年,开发贷不良率继续保持下降态势,4月末,房地产开发贷款余额17.25亿元,比年初新增2.24亿元,不良贷款余额2760万元,不良贷款率1.6%,比年初下降3.3个百分点。个人购房贷款不良余额3381万元,比年初新增1312万元,不良率0.46%,比年初上升0.17个百分点。
近年多项房地产利好政策集中释放,益阳市政府也先后出台化解房地产库存的“益六条”、“益四条”,房地产市场平稳增长可期,但市场商品房存量依然较大,库存压力短期内难以明显改观,去库存仍是房地产未来发展的主基调。
(一)市场信心仍然不足,房地产回升势头有待观察
2015年来,房地产市场政策出现松动,一系列刺激政策集中出台,但是从全市情况来看,房地产销售并未出现预期的火爆,房地产前景不甚明朗。问卷调查显示,居民对未来房价预期小幅下跌,未来购房意愿不强,对房地产持观望态度,仅15.7%的居民表示近三个月有购房打算。大部分开发商对未来房地产市场持悲观态度,仅27.3%的企业认为房地产市场最困难的日子已经过去。从销售情况看,销售面积虽有所增长,但增幅逐渐回落,增长后劲明显不足,2016年以来,商品房销售连续环比下降。
(二)房地产开发投资将有所放缓,房价保持基本稳定
在一系列房地产刺激政策下,房地产投资增幅和销售量仍增长乏力,与之相对的是市场观望情绪浓厚,商品房待售面积居高不下,加上开发成本不断上升,房地产开发商拿地热情大幅下降,势必影响房地产开发投资的力度。销售价格方面,房企利润空间不断压缩,销售价格下跌接近盈亏均衡点(3500元/平米),持续下跌的可能性不大。
(三)商品房库存高位,去库存仍是今年楼市主基调
2015年来,房地产库存消化虽有所加快,但由于库存总量过大,未来去库存化压力仍然较大。2016年4月末,商品住宅可售面积104.2万平米,仍处于高位。随着房地产市场的回暖,短期内可能刺激房地产开发投资增长,进一步增加市场供应。从中心城区来看,商品房待售面积高达200多万平米,按照2015年105万平米的消化速度,在不新建商品房的基础上,消化存量房需近2年时间。加上益阳是劳务输出大市,购房刚性需求严重不足,去库存仍是未来楼市的主基调。
总的来说,2016年下阶段我市房地产市场将继续夯实企稳回升基础,去库存仍是楼市主题,但在城镇化率趋缓和经济增速理性回归大环境下,如若不能寻求足够的刚性需求消化存量房产,面对日益逼仄的市场需求,以价换量、去库存仍是房地产市场的主旋律,房地产市场持续回暖仍不容乐观。
(一)因地制宜促进房地产行业健康发展。继续加大对房地产去库存的政策支持,在贯彻落实国家宏观调控政策时,从益阳的实际出发,因地制宜,制定和完善符合益阳市楼市实际的相关措施,适当延长房地产刺激政策期限,更好地发挥房地产业在拉动经济、解决就业、改善民生等方面的重要作用,推动益阳市房地产业健康、稳定发展。
(二)切实加强政府对房地产市场的积极引导和有效调控。由政府牵头组织房管、住建、国土、统计等相关部门进一步对房地产市场进行深入调研,建立健全公开、平等、竞争、有序的房地产市场长效机制,拿出具体方案和措施,从源头把关,化解土地供需矛盾,切实降低建房成本,实现商品住房供求基本平衡,稳定住房价格,促进全市房地产业全面、健康、平稳发展。
(三)加大对保障房等项目建设的扶持力度。市政府应出台加快保障性安居工程建设的相应措施,有效调整房产结构,确保保障性住房、棚户区改造和中小商品住宅不低于当地住房建设用地供应量的70%。同时增加公共廉租住房,经济适用房和限价商品住房的供应,遏制房价过快增长。加大对房地产商承建保障性住房的补贴力度,制定相应的激励措施,确保贷款贴息、减免营业税和契税等优惠政策顺利实施。
(四)合理稳妥引导房地产民间融资,拓宽房地产融资渠道。民间投资是房地产开发的巨大潜力市场,积极采取措施争取民间投资。可以考虑通过担保公司等信用增级机构,对房地产企业进行定期的信用评级,披露其最近几年的融资信用情况,其次通过加强对投资者的风险教育,提高民间资本的投资意识。同时,可采取打折促销的方式加快回笼资金,或采取项目合作的方式缓解资金压力,想方设法拓展多元化的融资渠道。
(五)加强房地产风险监控,防范房地产金融风险。建立和完善房地产市场动态监测制度,加强对土地供应、房地产市场供求、结构、价格、空置数量和投资动向等情况的监测分析;进一步加强对已发放贷款房地产企业资产负债率、资金周转率等指标的监测,建立房地产市场预警系统,定期对房地产行业进行预警通报,引导企业理性投资、消费者理性购房,及时防范市场与金融风险。