“营改增”政策对房地产企业的影响及应对措施

平怡洁+季宇涵+刘慧婷+陈泓宇+徐月

【摘要】随着新一轮财税体制改革的推进，国家陆续推出了一系列“营改增”文件。全面实施“营改增”政策后，对于这四大行业的影响不尽相同，本文选择与人们生活息息相关的房地产行业，以上海市绿地集团为例，探究全面“营改增”对发达地区大型城市房地产企业的影响状况并提出相应的对策措施。

【关键词】营改增 房地产 影响 措施

一、研究背景

我国税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。随着经济社会的发展，增值税和营业税并立打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平课税格局。现行财税体制不适应、不完善的问题也日益凸显，已经不利于、不适应经济结构优化的需要。新一轮财税体制改革，国家陆续推出了一系列“营改增”文件。2016年3月18日，国务院常务会议审议通过全面实施“营改增”的试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围。2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%。全面实施“营改增”政策后，对于这四大行业的影响不尽相同，本文选择与人们生活息息相关的房地产行业，以上海市绿地集团为例，分析全面“营改增”政策对房地产企业产生的影响并提出相应的对策措施。

二、“营改增”政策对房地产企业的影响

（一）“营改增”政策对房地产企业税收负担的影响

“营改增”政策的实行，对于房地产企业税收方面的影响主要体现在税种的变化，税率的相关变化，税基的减少，计税方法的不同以及由以上变化引起的应纳税额的变化。在仅考虑营业税和增值税的情况下，假设某房地产企业为一般纳税人，年度含税营业收入为R，可取得进项税抵扣的营业成本占营业收入的比例为C，营业税适用税率为5%，增值税适用税率为11%

（1）在营业税模式下，营业税额=R*5%，

（2）在增值税模式下，增值税销项税额=R/（1+11%）*11%= 0.0991R增值税进项税额=R*C/（1+17%）*17%=0.1453R*C；应交增值税税额=（0.0991-0.1453C）*R

以上公式直观反应营业税和增值税征收的不同：征收增值税时，税基为不含税收入，比征收营业税时税基更小；增值税允许进项税额抵扣，存在将税负转嫁的可能性。

从平衡点的分析，当C=33.79%時，房地产企业征收营业税或增值税，税负相等，当C>33.79%，房地产企业征收营业税时的税负大于征收增值税的税负。当C<33.79%，房地产企业征收营业税时的税负小于征收增值税的税负。

以上分析仅考虑营业税和增值税的税负平衡，在企业实务中，由于税金及附加是以营业税或增值税的税基计算应纳税额，营业税与增值税应纳税额的差异会导致企业税金及附加，土地增值税，企业所得税的变化。因此，“营改增”政策的全面实施并不意味着企业税负一定减少，企业需要结合自身经营情况积极做好税收管理。

（二）“营改增”政策对房地产企业开发成本的影响

“营改增”之后，企业要想获得更大的利润空间，需要取得更多的进项抵扣，而进项抵扣效应对于房地产企业成本有一定程度的影响，因此对于企业而言更好的利用税收筹划有利于减少企业成本费用进而减轻税负。这里我们重点对土地成本、开发建设成本以及财务费用进行一定的分析。

根据国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产企业中一般纳税人销售自行开发房地产项目，土地价款可以从销售额中扣除，实行差额计征，计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），相当于可以抵扣11%的进项税；允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，即拆迁补偿费及土地变更用途等相关费用不能扣除，假设不能扣除部分占总土地价款的20%，则可获得可抵扣进项税率8.8%。

开发建设成本包括四项费用（前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共设施费）。前期工程费是指项目前期筹建、设计、水文地质勘察及“三通一平”的费用，进项税率为6%。建筑安装费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费、安装工程费用及装修工程费等，主要适用11%的进项税率。基础设施费用主要是供水，供电，燃气等工程费用，适用进项税率11%。公共设施费指公共配套设施的建设费用，适用进项税率11%。

开发间接费包括财务费用、管理费用资本化。根据国家税务总局公告2016年第36号第二十七条规定，购进的贷款服务不得从销项税额中扣除。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。故利息支出不能税前扣除。

土地成本以及四项费用的进项税可抵扣效应，一定程度上有利于减轻房地产企业税负。房地产企业由于行业特殊性质，资产负债比普遍较高，利息支出不能抵扣，加大房地产企业的融资压力，可能影响企业融资决策。

为了更好的解释“营改增”政策对房地产企业的影响，我们采用由我们暑假实地调研所取得的绿地企业某房地产项目相关数据进行相关分析，以更好的佐证所得出的结论。

从我们获得的绿地企业某房地产项目2016年第三季度的数据来看，“营改增”后营业收入和营业成本均有明显下降。增值税作为价外税，需要从房地产企业的营业收入中扣除，因此“营改增”后企业账面上营业收入会呈现负的差异。在营改增实施背景下，税率的突然改变、消费者市场的缓冲时间以及议价能力的限制，客观也会造成企业经营状况的变化。土地成本、四项费用以及部分管理费用的明显下降得益于进项税抵扣。营业税金及附加由于少了营业税的部分而明显下降，增值税额与土地增值税的增加量小于营业税金及附加的减少量，该房地产项目整体税负有所减少。较之营业税时，改征增值税后，该房地产项目毛利率，销售净利率分别上涨3.45个、2.03个百分点，企业总体的获利能力提高。

（三）“营改增”政策對房地产企业财务处理的影响

营业税是对营业收入直接征收，涉及的税率和会计科目较少，而征收增值税时，一般纳税人在“应交税费”会计账户下设置二级账户：“应交增值税”、“未交增值税”、“预缴增值税”、“待认证进项税额”、“待抵扣进项税额”、“代扣代交增值税”等多个科目，其中“应交税费-应交增值税”下设三级明细账户“进项税额”、“进项税额转出”、“销项税额”、“已交税金”等多个会计科目。可以看出，改征增值税后，一方面，用于核算的会计科目变多，税率种类变多，存在不同减免税，退税、抵扣情形，对于会计人员的工作能力和综合素质提出挑战，要求对税收相关政策有较全面的了解；另一方面，增值税采用认证抵扣，纳税申报采用网上申报的方式，征税控制更为严格规范，也是对企业在日常经营中票据管理和会计核算的规范提出更高的要求。

三、对策分析

（一）加强增值税发票管理，重视对供货商的选择

增值税专用发票具有完税凭证的作用，是兼具销货方纳税义务和购货方进项税额抵扣权利的证明。随着“营改增”的全面推进，房地产企业面临税率上升的问题，为了有效提升房地产企业应对这一问题的竞争能力，企业应有效利用正规的增值税发票以实现进项抵扣。因此，在开展业务前，企业需要提高对供货商的选择能力，选择从正规供货商中取得货物从而获取正规的增值税专用发票。对于日常业务中取得或开具的增值税专用发票，应仔细核查发票项目是否齐全，开具是否规范。最后，在取得发票之后，相关财务人员要妥善保管，避免造成发票丢失。

（二）注重成本控制，及时做好税务筹划

“营改增”的全面实施对房地产企业的开发成本主要涉及三个部分：土地采购成本、建安成本及财务费用。土地采购成本在不同地区价格相差悬殊，一线城市房价基本为几万每平米，而二线城市则在万元左右。由于土地价款实施差额计征，扣除方式按可售建筑面积的比例进行计算扣除，企业在土地购置预算中应考虑到抵扣额的差异。房地产企业除了从上游建筑企业获得建安工程劳务外，有时需要支付零星劳务和货物的费用，这部分材料的税款无法充分抵扣。企业需寻找合法的方法对成本进行分摊，将应缴纳的增值税合理分摊到各个环节。房地产企业需要充分关注税收优惠和纳税期间的税收政策变化来进行相应的税负管理。

（三）提高企业管控水平，拓宽企业业务范围

房地产企业可以以营改增税制改革为契机，在做好税务统筹的前提下，利用进项税额可抵扣的条件，改善业务模式，梳理企业业务流程。很多大规模的房地产企业分设很多服务部门，比如咨询部门等，“营改增”以前，若这些部门从企业分离出来，税负压力大，分离动力不足。而“营改增”后，若这些部门从企业分离出来，则这些服务部门所提供的增值税专用发票可以抵扣，从而使得企业整体税负减轻。这些分离出来的服务部门也走上更加专业化、科学化的道路。而对规模相对较小的房地产企业而言，则可以通过将这些服务外包给服务部门，也能够获得进项税额抵扣。企业对内部机构更加合理化的管控加上服务机构的更加专业化、灵活化，能够促进房地产企业组织结构的优化，提高企业利润空间。

（四）适当调整企业经营战略，转变开发销售模式

由于装修工程费用允许进项税抵扣，精装房等中高档住宅可获得的进项税抵扣额比毛坯房的可抵扣额更为可观。同时，精装房由于顾客定位和产品质量的优势，售价远远高于毛坯房。如果房地产企业在制定企业经营战略时，利用好精装房的进项税抵扣优势，能在一定程度上增加进项税抵扣来源，但相应的转变还需要根据企业自身的公司资金与管理水平进行定夺。比如，调研发现绿地集团很少做精装，就是从企业实际情况出发。绿地集团管理水平属于业内中等，开工楼盘多而造成人员需求大。精装房对装修过程质量把控和人员管理的要求更高，易导致管理成本增加，抵消了税负的节约。所以对于商品房供给结构的影响需要具体公司具体分析。另外，房地产企业需要注重销售工作，增强销售力度，增加与客户的沟通交流，及时了解客户需求以有效提高房地产企业的可获得利润。

（五）提升企业自身财务管理能力，提高相关人员业务水平

企业管理层要加强对于这一重大税制改革的理解，加强对税务人员和业务人员的培训，提高企业财务内部人员的税务处理能力，使相关人员能够熟练掌握“营改增”政策，处理好政策带来的相应变化。企业要重视自身的财务管理状况，根据企业自身情况和外部环境制定合宜的经营计划，优化财务管理水平。完善内部控制制度，建立健全企业税收机制，明确权责归属，防范财务风险。

四、结语

国家全面推行“营改增”政策本质上是为了减轻企业税负。企业要顺应税制变化和政策导向，加强财务管理，完善内部控制和税收筹划体系，结合企业自身情况，思考战略转型升级，最大限度地拿到国家给予的税收红利，扩大企业的利润空间，取得最优效益。

参考文献

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[2]李雪.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J].中国集体经济，2016（9）.

[3]赵政儒，鲁晟迪.关于“营改增”对房地产企业的影响[J].财政与金融，2017（4）.

[4]国家税务总局公告2016年第18号文[z].

[5]国家税务总局公告2016年第36号文[z].