农村拆迁安置房流转行为问题及对策

马聪慧

摘要：随着社会主义经济的不断发展，城镇化建设也进行得如火如荼。城镇化建设必不可少的一环就是城市建设。所以，在这种情况下就出现了农村拆迁安置房的问题。主要是讨论农村拆迁安置房的所有权归属，并且实践中对此类房屋的分类；未取得房屋产权证房屋买卖合同效力不受影响，交易流转的类型，进入交易市场的主要障碍；如果进行交易后，合同的履行面临着政府政策限制，房屋买受人权益难以保护，一房数卖情况多的现状。并且对此类问题提出确定房屋买卖合同效力，完善房产登记制度，加强相关立法的建议，保证合同中的诚实信用原则的解决办法。

关键词：城镇化 农村拆迁安置房 房产登记 买卖合同

中图分类号：G812 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2017）16-0060-02

一、农村拆迁安置房分类及所有权归属

近些年来，城镇化的速度在不断加快。而城镇化建设则需要进行土地征收，以便于更加合理地利用土地资源，减轻城镇压力，开发农村土地，扩大城市的辐射圈，以此来推动城市的重新规划，并且带动农村发展，实现农村与城市的均衡发展。于是就出现了国家对农村集体用地大面积的征收，然后进行新的建设。而国家对于征收土地后进行的补偿在实践中来讲分为两类，一是进行物质性的补偿，就拆迁的房屋进行折价补偿；第二种就是本文所要讨论的农村拆迁安置房。

（一）农村拆迁安置房具体有哪些种类

按照不同的划分标准，农村拆迁安置房主要分为以下几种：

（1）根据拆迁安置房是否已经取得房屋的产权登记证，分为已经取得产权证的安置房与尚未取得产权证的安置房。在实践中，有很多的安置房在居住很长时间后依然没有取得房屋的产权登记证，这是我国的不动产登记制度不完善所致。根据《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定我们可以得知，未办理产权登记的城市房屋不得转让。在这种情况下，产权证的有无直接影响到安置房屋是否可以合法流转以及合同是否能够实际履行。

（2）依据政府部门是否允许流转可以分为一定期限内限制流转的安置房和可以自由流转的安置房。因为各地政策的不同，所以关于此类房屋是否可以流转的政策不同。一般而言，因为建设公共工程而进行征收的，安置房在取得房屋所有权之后五年内不得流转；因房屋开发等商业因素而拆迁的，这种一般没有流转期限限制，可以自由地进入交易市场。但是在限制交易期间或者是政府根本不允许安置房流转规定时候，安置房所有权人还将房屋转让的，这种情况下就会出现问题。

（3）根据拆迁安置房的建造主体不同，可以分为由政府承办建造的安置房、村集体自己建造的安置房、房地产开发企业建造的安置房、被安置人自建的安置房。①由政府承办建造的安置房，其土地性质为国有土地，在没有特别限制性规定时可以自由流转。村集体自己建造的安置房，性质为集体所有，现行政策中不允许流转给城市居民，但是在集体成员内可以流转。房地产开发企业建造的限制较少，一般情况下与商品房没有区别，可以自由进入交易市场。自建的安置房是被安置人自己筹集资金，在划拨土地上建造，这种安置房现实中存在最多纠纷以及争议，因为登记机关等原因，许多证件不齐导致合同订立之后无法实际履行。

（二）拆迁安置房的所有权

首先，对于政府建造以及房地产开发企业建造的安置房。根据《物权法》第二十八条我们可以得知，此类所有权自政府作出决定时取得所有权，并不需要办理产权登记。所以，被安置人在政府作出分配房屋的决定后就直接取得了安置房的所有权。

然后，对于村集体建造以及个人建造的房屋，应该为房屋所有权的继受取得或者原始取得，依据《物权法》第三十条规定的事实行为成就时，集体建造的房屋由集体取得所有权，被安置人只能以继受的方式也就是经过村集体进行分配，然后取得房屋所有权。自建房屋中，被安置人及其共有人直接取得房屋所有权。

综上，我们可以得出农村拆迁安置房所有权归属于被安置人。被安置人享有占有、使用、受益、处分的权能，至于是否受限制，将在下文进行讨论。

二、未取得房屋登记证的拆迁安置房的流转效力问题

在现实生活中，由于登记制度的不完善或者是其他因素，有很多安置房在交付完已经居住很长时间后尚未取得房屋产权登记证。在这种情况下拆迁安置房流转是否会影响合同效力？

笔者家乡为河南省许昌市，周围的几个县中就有类似的农村拆迁安置房。据了解，均未取得房屋的产权登记证。但是已经有很多人将自己闲置的房屋进行出售或者出租，这些房子相对于城市的商品房来讲较便宜，将来开发后升值空间较大，并且这些房子的价格还在不断上涨，因此地段稍微好点的供不应求。

那么，关于这些未取得房产证的拆迁安置房流转合同效力如何呢？在司法实践中通常认为此类合同是无效的，其依据为《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，这是一种强制性规定。笔者认为合同应该是有效的，因为合同并非只要违反强行性规定就一定无效，只要不违反效力性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》目的在于规范房地产市场，禁止未经登记的房地产进行物权转让。但这种规定更强调对房屋登记的行政管理，不必然导致民事行为的无效。也就是说在安置房房屋买卖合同生效后，应该尽快办理产权登记手续，如果确实因为现实情况无法办理的，也不应该简单地将合同认定为无效，可以解除合同或者是让有过错方来承担违约责任。

三、农村拆迁安置房流转的类型及其履行中面临的问题

（一）流转类型

主要分为三类，分别是：本集体经济组织成员内部的流转；本集体经济成员与其他集体经济组织成员间流转；城镇居民购买农村居民房屋。

（二）合同履行中面临的问题

1.政府限制拆迁安置房的交易

有的地方政府一方面為了维护房产交易市场的稳定，防止拆迁安置房大量交易，冲击原有的房产交易；另一方面为了使拆迁安置的农民“居者有其屋”，维护民生问题，就下发命令，禁止此类房屋的流转。如上海市人民政府批转上海市房屋土地资源管理局制定的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，就限制了此类房屋在取得房屋产权证后5年内不得转让、出租。

2.买受人权利难以保障

在房屋还未办理产权登记时，因再次拆迁等原因导致房屋价格上涨，被安置人就主张因为政策不允许流转等原因合同无效。这样买受人的信赖利益就无法充分保护并且买受人因此丧失其他订立合同机会。

在实践中，部分法院认定集体经济成员与外部集体经济成员或者是城市购房者签订的安置房房屋买卖合同一律认定为无效，除非在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。这种一刀切的情况更加不利于买受人的利益保护。②

3.一房数卖情况突出

在安置房房产证尚未办理完毕时，无法真正确定谁是真正的所有权人。在这种情况下买受人只能相信拆迁安置补偿合同，与被安置人订立买卖合同。这样很容易产生一房数卖情况，而且在这种情况下根本没办法判断谁是真正的善意人，会造成交易市场的混乱，并且引起诉讼，浪费人力物力财力。

四、对农村拆迁安置房流转出现的问题的建议

（一）应当根据具体的合同情况确定合同效力，不能一刀切

（1）认定合同的效力有利于国家法治的统一。因为各地方关于是否允许流转的规定不同，就会导致同样是拆迁安置房买卖合同，在不同的地方效力就不同，同样的法律行为得到了不同的法律评价。

（2）有利于鼓励意思自治与鼓励交易。民法鼓励人们进行交往交易，如果一味禁止安置房的流通就无法发扬民法的精神，同样鼓励交易也是市场经济发展的重要手段。承认安置房流转合同，有利于发挥农村闲置的安置房发挥更大价值。

（3）有利于诚实信用原则的维护。目前，被安置人因为房屋价格上涨而反悔不交付房屋所引起的纠纷很多，法院判定合同无效，一定程度上使此类行为更加普遍，不符合民法的要求，不利于市场的稳定。应该根据实际情况对此类合同的效力进行维护，判定买卖双方的权利义务，有利于民事交往。

（二）完善房产登记制度

在上述中已经提到过，安置房的登记手续程序存在着缺陷，这是引起纠纷的一个很大的原因。

政府应该完善房产登记制度，制定《不动产物权登记法》，明确登记机关职责，统一不动产物权的登记机关，消除目前不动产物权登记“各自为政”的现象。③所以，不动产登记机关应当对申请登记城乡房屋一视同仁。

（三）完善改进农村拆迁安置房法律法规政策

设立适合实际情况的具有可行性的法律条文。此类合同已经存在很长时间，并且屡禁不止，买受人在买房前已经了解到了相关法律法规。可是还是有一部分人愿意购买，如果仅仅是取缔或者禁止是不符合现今实际的。应该结合实际的情况，加快出台与之相关的法律，具体规制此类合同的签订方式、履行方式、违约责任等方面。

五、总结

城镇化建设必然会引起一些矛盾，农村拆迁安置房流转就是其中比较突出的。仅仅只是禁止此类房屋的流通是不能从根本上解决问题的，应当加以引导，不能一刀切，直接认定为合同无效。应当在结合实际情况的基础上，对不同的流转行为作出不同的认定，兼顾买卖双方的权利与义务，这是保护民法诚实信用原则与鼓励交易原则等原则的重要手段。同时也是维护社会主义市场交易的稳定与实现城镇化建设又好又快发展的重要途径。

注释：

①倪思超.论农村拆迁安置类房屋买卖合同[D].中国社会科学院，2011：5-6.

②沈建红，严慧勇，杨华，张跃芳，孔蓉，廖永结，杨来福.房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用[J].法律适用，2015（6）：87.

③于海涌.论我国不动产登记制度中的主要缺陷——写在物权法通过以后[J].私法，2007（2）.

参考文献：

[1]倪思超.论农村拆迁安置类房屋买卖合同[D].中国社会科学院，2011：5-6.

[2]沈建红，严慧勇，杨华，张跃芳，孔蓉，廖永结，杨来福.房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用[J].法律适用，2015（6）：87.

[3]黄丽艳，王琪瑶.城镇化进程中农村小产权房问题对策研究[J].阴山学刊，2017.

[4]韩玮.浅析农村拆迁安置房的法律性质[N].江苏经济报，2015-09-30：B30.

[5]徐小瀾，徐琴，李霆.在农村城镇化进程中妥善化解纠纷——江苏省昆山市人民法院关于农村房屋拆迁涉诉民事纠纷的调研报告[N].人民法院报，2012-11-15：8。

责任编辑：于 蕾