论房地产企业如何应对营改增改革

李飞虎

摘 要：随着我国经济市场的快速发展，税收政策的改革措施也在不断升级。“营改增”作为我国税收改革的重要政策，自推行试点以来就备受各界好评，房地产企业“营改增”的政策不仅带来众多的便利和经济效益，而且也使房地产企业面临更多的困难和问题。本文根据研究“营改增”政策对房地产企业的影响，分析房地产企业在“营改增”政策下面临的困难和问题，提出房地产企业应对“营改增”政策改革的应对之策。

关键词：营改增 房地产企业 改革

一、“营改增”政策对房地产企业产生的影响

（一）“营改增”对成本的影响

推行“营改增”政策之后，房地产企业的建筑税负影响因素主要来源于建筑成本，是房地产企业成本结构的重要组成部分。房地产企业的建筑成本不同其他成本核算，建筑行业适用的是11%的增值税税率，税负比例相对较高，若想维持原有利润不变，势必会增加房地产企业的建筑成本。此外，房地产企业“营改增”政策下新增的成本还有购买材料不能提供增值税无法抵扣的部分，机械费（租赁大型设备的租赁公司提供的租赁发票无法进行抵扣等）。

（二）“营改增”对利润的影响

一般来讲，房地产企业的纳税额和房地产企业的净利润存在正向关系，房地产企业的利润越高，企业纳税的数额越大。但是，随着拿地成本的不断提高，房价涨幅迟缓，商品房逐渐饱和导致房地产企业销售萎靡，较长的楼盘销售时间再次增加了资金成本，降低利润；此外，若是房地产企业维持房价不变的情况下，建筑行业增加的税负也会转嫁给房地产企业，间接提升房地产企业的成本支出，降低利润；最后，“营改增”政策对成本影响的一切因素都影响着房地产企业的利润。

二、“营改增”政策后房地产企业面临的问题

（一）无法适应统一的税收制度

国内推行“营改增”税收政策之后，对我国房地产企业的发展和生存都是一场巨大的考验，针对不同地区的经济市场情况和购房需求度的差异，还要考虑到地方政府给予房地产行业发展的支援力度，不同规模的房地产企业和实际运营情况都各不相同，所以说，适用统一化的“营改增”政策，房地产企业需要时间和经验做相应调整。

（二）建筑成本提高造成的资金流短缺

在房地产企业运营过程中需要涉及很多领域，除了建筑材料之外，还需要采购许多其他的原材料。而且，这些原材料一般是没有实行集中采购制度，购买方式十分零散，其中的一大部分还是在个体工商户、五金店铺处购买而来，“营改增”政策的实施，这部分的原材料是定额征收的方式缴纳税款，因此，房地产企业在计算缴纳税款的时候，无法实现这部分购货款进项税额的抵扣。

（三）影响房地产企业的财务工作

“营改增”政策的實施，使房地产企业的财务工作提出了更高的工作要求。尤其是税收问题的处理：首先就是人员变动的因素影响，税收政策的改革不可能再沿用原来的员工结构和工作安排，在财务部门改善机构的过程中更多的消耗房地产企业的人力资源；然后是员工的税收业务操作能力和税收知识的掌握程度，很多员工对“营改增”政策的实际操作还存在许多无法理解的问题，严重影响企业财务工作的会计核算工作。

（四）增加房地产企业的税负负担

“营改增”的政策初衷是减轻房地产企业税负负担，但在实际推行过程中，还是存在不减反增的情况出现，主要原因在于：税率过高，即时“营改增”政策是针对增值的部分征收税款，但税率比原来过高，对一般小型房地产企业反而起相反作用；另外，“营改增”政策的实施会给企业带来抵扣困难，企业资金就无法回笼，会给房地产企业带来经济危机。因此，如果房地产企业部进行合理的处理转变，“营改增”政策的实施并无法保证所有的房地产企业都得到税收减负。

三、房地产企业应对“营改增”改革的优化方案

（一）提高“营改增”的重视度，强化相关税务知识

营业税和增值税有着本质性的区别，“营改增”对于房地产企业来说，不仅仅是税种的变更，还是税改措施带给企业巨大的影响力。房地产企业必须提高对“营改增”的重视程度，加强对“营改增”税收流程的认识度，积极参与到“营改增”的税收工作中去，对税收政策保持持续的关注度，提高财务税收工作人员的专业知识水平和工作能力，增加税收知识的培训学习，强化“营改增”税务知识，提高房地产企业财务团队的综合素质，避免在“营改增”对接过程中可能出现的不利因素。

（二）合理控制建筑安装成本

房地产企业可以重点关注施工环节的成本支出，制定符合自身需求的造价策略和成本控制策略，建议企业不用关注已含增值税的工程造价，这才不会影响到企业的利润成本；尽可能的将幕墙、门窗等工程工作计入建筑安装成本，化零为整，将这些零散的采购统一进行进项税额的抵扣，科学合理的控制房地产企业的建筑安装成本。

（三）加强对会计核算业务的管理工作

房地产企业首先应该加强对财务工作人员的“营改增”政策的培训学习和税务知识讲座，提高有关人员的税收核算业务和增值税的职业技能；出财务部门的员工之外，还要加强房地产企业其他部门的增值税培训讲座，对部分的增值税可做进项抵扣的部分做全面了解，避免出现采购材料却无法抵扣的情况出现。加强房地产企业的会计核算业务的管理工作，保证企业内部账簿和原始凭证的完整性和真实性，完善房地产企业财务管理的会计核算业务和生产活动经营匹配度。

（四）完善增值税专用发票的管理工作

“营改增”政策之后，增值税专用发票是可以进项税额抵扣的，降低企业税负负担，因此，房地产企业完善增值税专用发票的管理工作就至关重要。增值税税法对于增值税专用发票的申购、使用、管理和认证都有明确的规定，房地产企业应该制定有关增值税专用发票管理工作的条例和制度，条例和制度要严格按照《增值税发票管理办法》执行，避免出现违反《增值税发票管理办法》的状况，给房地产企业带来不必要的经济损失。同时，房地产企业要优化采购方式，在选择服务商和材料供应商时，综合考虑增值税和原价两方面因素的影响，可以选择开具增值税专用发票的合作伙伴，当然，也可以选择售价偏低但无法提供增值税专用发票的合作伙伴，节约房地产企业的一切开支，提高企业的经济效益。

四、结束语

国家税收制度不仅影响企业的经济发展，还影响着国内经济市场的整体发展，“营改增”政策的推行可以避免以往重复征收的弊病，还可以给企业带来更多的税收筹划空间。此外，在“营改增”政策的推行初期，房地产企业自身要积极寻求发展的转变模式，积极参加政府财务税收部门的培训课程，顺利完成两大税种的衔接问题，促进房地产行业改革，增强企业核心竞争力，实现我国房地产行业的稳定、持续发展，带动整个房地产企业商品房产业链的良性循环。

参考文献：

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[2]张林波，李露.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业技术开发，2015（33）

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