土地增值税纳税筹划在房地产行业的运用

李 越

(沈阳理工大学经济管理学院 辽宁 沈阳 110000)



土地增值税纳税筹划在房地产行业的运用

李 越

(沈阳理工大学经济管理学院 辽宁 沈阳 110000)

土地增值税是房地产企业开发项目过程中的一大费用支出，如果能够在税法允许的大前提下，通过合法的事前税务筹划减少土地增值税的缴纳，就可以为房地产企业减少大量费用支出，节约资金用于更需要的地方。本文就以房地产开发企业为主体，从土地增值税计算角度入手，介绍相应的税务筹划方法。

土地增值税；税务筹划；房地产企业

一、土地增值税理论介绍

(一)土地增值税概念和税率。土地增值税是指对国有土地使用权、地上建筑物和附着物的转让收入征收的流转税。土地增值税税率采用的是四级超率累进税率(注意与个人所得税的超额累进税率区分)，具体见下表：

增值率适用税率%速算扣除数%不超过50%300超过50%———不超过100%405超过100%———不超过200%5015超过200%6035

(二)土地增值税的计算。计算土地增值税顾名思义就是对转入价格的增值部分征税，就需要确定增值额，转让收入就是实现的转让价格，扣除项目就是税法允许抵扣的成本费用项目，因此，计算增值额的关键就在于正确计算剔除扣除项目。扣除项目有如下六项：

A受让土地使用权付出的对价和税费；

B房地产开发成本，包括征用费、耕地占用税、拆迁补偿(开发完成后，向回迁安置居民收取的购房差价用以抵扣前期支付的拆迁补偿款)、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等费用；

C房地产开发费用

①房地产企业发生的借款利息可以按项目正确划分的，并且有金额机构贷款证明的，房地产开发费用=利息+(A+B)*5%以内

②否则，房地产开发费用=(A+B)*10%以内

D在产权转移过程中发生的各项税金，包括城建税、教育费附加、印花税、契税，扣除契税时需要提供当时取得房屋产权时的购房发票和契税完税凭证；

E如果是房地产开发企业转让新建房，则可以加计扣除一个项目，加计扣除=(A+B)*20%

F转让存量房时需要确定该房屋取得时的购买价，首先采用评估价，用该房屋的重置成本乘以成新度折扣率表示；无法取得评估价时，可按取得的发票所载购房金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除后的金额表示；无法取得发票时，通过税务部门核定征收。

在计算扣除项目时，除了上述的一般规定外，还会因为不同转让主体的不同转让行为而有所差异，又有如下四种情况：

不同转让主体的不同转让行为扣除项目房地产企业出售新建房A．受让土地使用权支付的对价和税费B．开发成本 C．开发费用(分两种情况)D．税：城、教 E．加计扣除20%非房地产开发企业出售新房同上，但没有加计扣除这一项，税金里多了一项印花税各类企业出售存量房A．地价B．房产原值(分三种情况)C．税：城、教、印花、契税各类企业转让土地使用权包括取得时支付的地价款和税费

了解了上述扣除项目的计算以后，就可以通过计算步骤计算增值额，增值率，进而查找相应的税率和速算扣除数，得出应纳土地增值税税额。

二、筹划方法

税务筹划的基本角度就是根据税额计算公式来分析，由于产权转让收入是交易行为决定的，没有筹划的空间，只能是通过筹划策略减少当期转让收入，推迟纳税。主要的筹划渠道还是增加可扣除项目，减少增值部分，降低增值率，进而适用较小的土地增值税税率，也就是从降低计税依据和适用税率两个方面进行筹划，此外，还可以通过相关税法优惠政策和纳税期间进行筹划。

(一)减少收入角度——收入分散筹划法

收入分散筹划法就是将房屋购买价款中可以分离的部分分离出来，减少转让价格。比如将精装商品房买卖合同中的装潢装修部分单独分离出来，与客户分别签订房屋买卖合同和装修合同，这样一来，房地产开发企业只需要就第一份毛坯房买卖合同计算缴纳土地增值税，而由于第二份装修合同属于劳务合同，未发生产权变动，只需要缴纳与劳务相关的增值税而不用缴纳土地增值税，从而分散了收入，减少了增值额，达到筹划的目的。

(二)增加扣除项目角度

1.利息支出筹划法。上文中我们介绍了，在扣除利息支出时分两种情况，这就为纳税人提供了选择的余地。如果按项目分摊利息费用产生的扣除金额大于不按项目分摊的话，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；反之，企业可以不按照开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构贷款证明，从而通过比较选择扣除金额最大的筹划方法，减少计税依据。

2.代收费用并入房价筹划法。房地产开发企业在与客户签订商品房买卖合同时，可以代收县及县级以上政府部门规定的各项费用，并把这些费用计入转让价款，再从扣除项目金额中将这部分代收款剔除(需要注意的是该部分代收款不能作为加计20%扣除的基数)，虽然一增一减数额相同，增值额没有变化，但将代收费计入价款同时在扣除费用时剔除，能够扩大扣除项目金额，从而降低增值税，适用更小的土地增值税税率，以上规定显然为纳税筹划创造了空间，这也需要财务人员在事前进行测算比较，然后选择是否将代收费用计入转让价款核算。

3.增加扣除项目金额筹划法。房地产企业可以适当加大公共配套设施的投入，以增加扣除项目金额，从而降低增值率，适用更小的税率。

(三)税法优惠政策角度——建房方式筹划法

税法规定了代建房和合作建房不缴纳土地增值税，房地产企业可以在确定了房屋最终使用者的时候选择何种建房方式，从而免征土地增值税。代建房就是房屋及土地所有权本就属于客户，开发商只负责建设行为，代建房从而只适用11%的建筑业增值税纳税范围，而土地增值税税率为30%到60%不等，很明显代建房方式税负更低。合作建房就是一方出地一方钱合作建房，建成后按出资比例分房自用，这样房屋产权并未发生转移，不用缴纳土地增值税。

(四)清算时点角度——延后清算时点筹划法

主要包括三种方式：一是与主管税务机关沟通，争取延后清算时点；二是选择税负较轻的项目进行清算；三是争取以预征代清缴方式清算开发项目。

[1]王树锋.房地产企业土地增值税筹划的创新思路.商业会计.2016

[2]马思琳.我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划.云南财经大学.2016

[3]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究—以房地产开发企业为例.云南财经大学.2015