浅议商品房交易信息不对称问题的监管与服务

摘 要：本文针对商品房交易信息不对称问题，分析了信息不对称问题对商品房交易市场的影响，提出在消除商品房交易信息不对称问题中的政府作为，即管理与服务并重。

关键词：商品房；交易；信息不对称；监管；服务

近些年来，我国房地产场市场快速发展，商品房交易日趋活跃。据国家统计局网站公布的数据汇总，2006—2015年这10年间，全国商品房销售总额为540905.9亿元，销售面积为1005066万平方米。全国商品房销售总额从2006年的20826亿元提高到2015年的87281亿元，销售面积从2006年的61857提高到2015年的128495万平方米，每平方米销售均价从2006年的3366.8万元提高到2015年的6793万元，分别增加了3.19倍、1.08倍、1.02倍。商品房交易市场是否健康有序发展，事关群众切身利益，事关经济社会发展大局，对商品房交易市场进行有效监管和科学服务，至关重要。

商品房交易涉及商品房预售、合同网签、交易资金监管、房屋租赁、房产中介管理等多个环节，交易链条长，再加上交易行为多样，形式复杂，稍有不慎，极易引发交易风险。其中，交易信息不对称问题尤为突出。

1 商品房交易信息不对称问题

有序、健康、持续的商品房交易市场，需要交易双方拥有对称的信息，但在实际交易行为中，相关的交易信息在买卖双方之间的分布往往是不对称的。商品房交易信息不对称，是指在商品房交易市场中买卖双方所获得的信息分布不均衡。交易双方所掌握的信息量或信息的准确性不对等，参与交易的一方比另一方拥有更多的信息，交易双方不能等同地具备或掌握做出实现交易的全部必要信息。商品房的异质性、价格的变化性和交易的专业性与复杂性，均会导致买卖双方信息不对称。在交易关系中，一方知情（私有信息），另一方不知情，而知情的一方有着利用信息优势去获取不正当利益的动机。

具体到实际商品房交易行为中，就买卖双方而言，卖方是信息优势方，拥有关于商品房的完全信息，有着利用信息优势去获取不正当利益的动机，往往会利用自己的信息优势，向市场提供不完全的信息，甚至是虚假的信息，也有可能会试图掩盖商品房的缺陷，夸大商品房的优点，做有利于自己的宣传和引导，甚至进行欺诈销售。在多数情况下，买方不具备完全信息，是信息劣势方，处于信息不充分的不利地位，获取信息的渠道和能力也十分有限。同时，多个买家之间同样存在信息不对称的情况，部分买家掌握更多的信息量，有的只掌握价格信息，有的只掌握质量信息。

2 信息不对称问题对商品房交易市场的影响

在信息不对称的状态下，商品房的买方无法准确辨别商品房信息的真假、质量的优劣；无法作出对自己有利的行为决策，也意味着因缺少相关信息的状态下作出购买决策面临较大的不确定性和风险。比如各地时有发生的“房闹”事件，相当程度上与交易信息的不对称有关。例如，卖方知道商品房存在质量问题而“明知故卖”，而买家不知情，成交后势必会导致合同纠纷。又如，卖方发布虚假广告，对商品房的周边配套进行不实宣传，而买方信以为真，等房屋交付后，极易引发纠纷。

信息不对称造成了市场交易双方的利益失衡，影响了社会的公平、公正原则以及市场资源的有效配置，不可避免地增加交易成本，降低市场效率，也极有可能引发买方的“逆向选择”和“道德风险”。

在商品房交易市场上，当卖方的出售意愿和买方的购买意愿信息不对称时，会直接影响交易的规模和质量；当卖方和买方的交易价格信息不对称时，会导致市场主体之间的不完全信任，从而影响市场交易的效率。如果信息不对称现象严重，造成市场风险过大，极有可能导致市场失灵。

3 消除商品房交易市场信息不对称问题的政府作为

由于市场机制在解决信息不对称方面存在缺陷，完全靠市场自身无法解决，急需政府介入监管，维护交易市场的有序运行，為所有市场参与者营造机会均等、各类信息真实的市场环境，为交易的公开、公平、公正提供保证。

政府作为公共部门管理者，消除交易市场中存在的信息不对称问题，是职责，也是使命。应该将管理与服务并重，一手抓有效监管，一手抓为民服务，既要“管理”好，又要“服务”好，而且要把服务贯穿于管理的各个方面、各个环节。

一方面，要依法“管理”好。一是要从根本上转变管理方式。充分认识加强商品房交易市场监管的重要性、复杂性、紧迫性、必要性，由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后的全程管理，建立体制机制完善的市场监管制度。将必要的人力、物力及相关资源配置迁移，最大限度实现用“无形的手”调控、处理、化解商品房交易市场中出现的各类问题。二是要继续推进交易规范化管理。一直以来，主管部门对商品房交易市场的管理也从未懈怠，做了大量卓有成效的工作，制定了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《房屋登记办法》、《商品房租赁管理办法》等12个部门规章，建立了商品房预售许可管理、商品房买卖合同网上备案、交易资金监管、房屋租赁备案等制度，推行了商品房买卖合同示范文本，指导地方建立和完善房地产交易信息系统。重要的是要把这些已有的法规、政策落实到位。三是要理清思路，抓住关键环节和工作重点。要在规范房地产开发商、购房者、房产经纪机构、相关金融机构等市场主体的行为上下“绣花”功夫，使信息不对称问题无“缝”可钻。尤其要督促房地产开发商以诚信为本，向消费者提供完整、真实的商品信息，把自己的“私有信息”变为“共享信息”，并确保售楼处的公示资料、销售房屋的公示信息、公开发放的相关资料等内容的真实、有效。此外，对中介机构的监管也不能放松，核实其店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、公开发布的房源信息等。

另一方面，要依规“服务”好。一是要强化信息服务的“硬件”建设。包括在商品房交易大厅设立专门的咨询服务窗口，搭建方便快捷的商品房交易信息查询平台，成立专业的研究机构，培育信誉良好的中介机构，适时推出基于互联网的网上交易平台。二是要强化信息服务的“软件”建设。建立商品房交易市场研究专家库，不断扩充专业人才队伍，进行数据收集和市场分析。培养一批具有较高信誉和专业水准的专职房产经纪人队伍，搜寻交易双方的供求信息，居间做好信息服务，发挥信息桥梁的作用。鼓励开发商品房交易信息搜寻分析的专门软件，提供大数据服务。三是要强化信息服务的输出功能。做好信息披露工作，结合信息服务“软件”，定期在“硬件”上发布公开、免费、尽可能多的权威信息，确保信息的及时、完整和准确，以消除市场上的信息不对称问题。同时，还借助新闻发布会、主流媒体、专家、学者进行主动发声，传播正确的信息，发挥舆论的正面引导作用。

政府与市场之间不是“此消彼长”，而是“互生互补”的关系。政府做好有效监管和服务，在消除商品房交易信息不对称问题中积极作为，市场一定也会以一个“有效的市场”积极回应。

参考文献

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作者简介

刘志惠（1983-），女，浙江永嘉，本科，湖南农业大学公共管理与法学学院硕士研究生，研究方向行政管理。