浅谈不动产权籍调查与地籍调查的异同

侯惟原

【摘要】“建筑物区分所有权首次登记”是不动产统一登记的重要内容，其中的商品房“首次登记”关系到社会生产生活的各个方面，对国民经济发展起着提供数据的重要作用。本文以南京市商品房“房地一体”首次登记权籍调查为例，分析对比不动产权籍调查和地籍调查之间的关系，并提出可行性建议，促进商品房“房地一体”首次登记权籍调查的持续改进。

【关键词】不动产权籍调查；商品房；首次登记

前言

早在2007年国家就已将“国家对不动产实施统一登记制度”写入了物权法。

2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，对不动产机构、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等做出了规定。

2015年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源地籍管理司加挂不动产登记局的牌子，承担指导全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记的职责。

2016年6月28日，在南京本市行政区域内实施不动产统一登记。市本级国有土地不动产登记工作由南京市不动产登记局具体负责组织实施，南京市不动产登记中心具体办理不动产登记相关事务性工作。

一、不动产权籍调查与地籍调查的关系

1.含义

地籍调查是通过土地权属调查和地籍测量，对宗地的权属、界线、位置、面积、用途等进行调查，形成地籍调查数据、图件等资料，为土地登记、核发证书提供依据。地籍调查是土地登记的前期基础性工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。

不动产权籍调查是不动产登记工作的基础，其相关档案、图件、数据等资料经过不动产登记后，具备法律效力。不动产权利人以不动产单元为申请对象，调查机构遵循“权属清楚、界址清楚、面积准确”的原则，以宗地为单元，查清其中房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况。

不动产权籍调查通常沿用原地籍调查的方法，采用宗地作为调查的基本单元，须查清其中房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况。不动产权籍调查的技术路线是以地籍调查为基础，以合法有效不动产权利为核心，最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有的城镇地籍图、土地利用现状图、农村宅基地地籍图、大比例尺地形图、高分辨率影像图等图件作为底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，完成不动产权籍调查工作。

2.相同点

从实际工作角度看，在土地权属调查中，不动产权籍调查和地籍调查均遵循地籍调查的权属调查要求。对地籍测量的技术、方法和精度二者基本一致，同时界址点测量的方法与程序均按照地籍测量界址点测量的要求执行。

3.不同点

不动产权籍调查的权属调查方法中增加了房屋的权属调查，按照《（GB/T 17986.1—2000）房产测量》执行。

在编码规则方面，不动产单元编码采用七层28位层次码结构，是由原有地籍调查19为宗地代码与9位定着物代码构成。

在调查表格方面，不动产权籍调查表是在原有地籍调查表的基础上进行增加和扩展：一是为了衔接不动产涉及的地类，增加了概念的外延，如将权利人分为使用权、所有权两大类。二是增加了“土地权属来源证明材料”、“不动产单元号”、“等级”、“价格”等内容；

在图件方面，主要区别是在地籍调查图件的基础上，增加了不动产单元图。按《不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求，不动产单元中的宗地图与地籍调查中的宗地图区别在于用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。

二、商品房“房地一体”首次登记权籍调查

从“建筑物区分所有权首次登记”的类型来看，商品房“房地一体”首次登记过程可以理解为原房产初始登记和土地分摊转让登记的集合。

房屋初始登记是最初的、原始的登记。申请初始登记时，申请人提交国有土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋测绘成果报告、竣工验收证明等材料向登记机关申请。

土地分摊转让指的是因地上建筑物、附属物所有权分割转让后涉及的土地权利一并转让的过程。

不动产统一登记实施后，由于房产的初始登记与土地分摊合并为到不动产登记中心进行“建筑物区分所有权首次登记”，整个作业流程包括申请、受理、权籍调查、审核、登簿、核发证书。

南京市“建筑物区分所有权首次登记”权籍调查的工作流程包括宗地地形图测绘、内业绘图、续表编辑、权籍调查表填写等内容。其中，地形图测绘和内业绘图的要求在不动产统一登记前后并无变化。而续表编辑之后的每一个作业环节较之前有了一定的变化。

在不动产统一登记之前，由于房产测量数据不共享，进行续表编辑时绝大部分时间花费在楼幢中每一户建筑面积的录入，无论采用何种方式，数据来源都是对照纸质数据手工输入，作业容易出错，且影响效率。不动产统一登记后，由于房产测绘数据进行了汇交，经过审核后的房产测量数据可以直接从后台导入，该过程已大大提高了续表编辑的效率，并减少了错误发生的机率。

完成续表编辑后，地籍调查中的土地分摊即已完成，整理后可进入下一步骤。而不动产权籍调查还需要把每一户的土地信息与房产信息进行关联，生成每一个不动产单元的不动产单元号。才完成不动产权籍调查的续表编辑部分的主要工作。

调查表填写是对分摊作业成果的描述，后期审核发证提供依据。在地籍调查时期，强调的是土地方面的信息，内容包括土地用途、地类编码、权利性质、土地面积等。而不动产权籍调表在原有土地数据的基础上加入了房屋状况的调查，增加了房屋的幢号、定着物代码、总层数、所在层、房屋结构、竣工时间、占地面积、建筑面积、产权来源、规划用途、房屋用途、墙体归属等信息。目前涉及房产信息的填写通过引用房产部门所推送的信息，与现有土地方面调查成果的结合的方式进行。

三、目前权籍调查中存在的问题

虽然目前南京市不动产统一登记已顺利实施，但由于采用的是房产数据与土地数据采集各自独立负责的方式，因此对不动产权籍调查来说仍存在一些问题。

由于房产和国土两部门的侧重点不一样，会导致在房屋测量认定方面的差异性，不动产权证书作为记载不动产权的唯一依据，理论上应该用表示一致的底图进行配图，但由于目前宗地图和房产分户平面图的仍然是两个部门用各自测绘底图制作，这种差异难免产生二义性。

不动产权书配图方面，由于房产平面图由房产部门提供，申请商品房“房地一体”首次登记的单位需到房产局进行房产分户平面图的获取。期间难免发生因坐落等原因地址不统一造成的配图不符合要求需重新更新圖件的情况。

四、处理建议

对于目前不动产权籍调查存在的问题，从短期看应加强相关部门的沟通，展开双方的交流合作。从中长期看应该在不动产统一登记的框架内制定相关标准，以完善不动产权籍调查成果的权威性。同时考虑推进机构的进一步整合，按《不动产统一登记暂行条例实时细则》的要求，实现不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。

结语

“商品房首次登记”作为“建筑物区分所有权首次登记”中的一项重要内容，关系到社会生产生活的各个方面，它的顺利实施是国民经济持续健康发展的重要保证。不动产统一登记制度是对不动产权的确认和保护制度，对不动产权的确认离不开科学合理的权籍调查程序，只有在实践中不断探索各类不动产权籍调查的方式方法，才能引导不动产统一登记事业科学的向前推进。

【参考文献】

[1]李雅珍，郑君，不动产登记与房屋产权交易管理剥离的思考，中国房地产，2016（22）

[2]中华人民共和国国务院令第656号，不动产登记暂行条例，2014

[3]不动产权籍调查技术方案（试行），2015

[4]中华人民共和国土地管理行业标准，地籍调查规程（TD/T 1001-2012），2012。